家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・買収・売却の現状は？最新の動向や相場も解説！

家賃保証会社・賃貸管理会社業界には、連帯保証代行をしている会社や、賃貸物件の管理業務を行っている会社が含まれます。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A動向をみていく前に、まずは家賃保証会社・賃貸管理会社とはどのような会社なのか、家賃保証会社・賃貸管理会社の動向を解説します。

家賃保証会社とは、部屋を借りる際、連帯保証人の代わりに契約してもらえる会社のことです。

もし借主が家賃を払えない場合、家賃保証会社が代わりに貸主へ支払うことになります。

連帯保証人よりも家賃保証会社のほうが確実に保証が実行されるため、近年は入居条件として家賃保証会社との契約を義務づけている物件に関して、増加しているのが現状です。

賃貸管理会社とは、オーナーに代わって賃貸マンション・賃貸アパートなどの管理を行う会社のことです。

不動産の管理業務は多岐に渡り、オーナーが全てを行うには時間的・精神的負担が大きくなります。

そのため、賃貸管理会社に手数料を払うことで代わりに管理してもらいます。代行する業務範囲は賃貸管理会社や交渉内容によって違いますが、オーナーが入居者に一切会う必要のないケースも多いです。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界には、連帯保証代行をしている会社や、賃貸物件の管理業務を行っている会社が含まれます。

不動産会社が家賃保証業務や管理業務を兼ねていることも多いので、広義には不動産会社も家賃保証会社・賃貸管理会社業界に含まれるといえます。

不動産業界のM&A・会社売却については下記の記事で詳しく紹介しています。あわせてご覧ください。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界の近年の動向には、以下のような特徴がみられます。

1. 超高齢化に伴う単身高齢者入居が増えている
2. AIやIoTを活用したサービスの充実が必要とされる
3. より市場が活性化することが望まれている

近年は、超高齢化や核家族化の影響で、親族がいない・親族には頼めないといった連帯保証人がいない高齢の借主が増えています。連帯保証人も高齢な場合、連帯保証人として支払いができないケースも珍しくありません。

貸主側もこのような入居者を受け入れる場合リスクが高くなるため、近年の動向としては家賃保証会社・賃貸管理会社の需要が高まっています。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界はサービス面で他社との差別化がしにくい業界でしたが、昨今はAIやIoTを用いたサービスの提供で差別化を図る会社が出てきています。

AIを用いて顧客管理・業務管理を行い、IoTの活用によって超高齢化が進む入居者へのサービスを充実させるなど、今後もIT技術を用いたサービスの充実が期待されています。

超高齢化、核家族化により、家賃保証会社・賃貸管理会社の需要は高まっていますが、それに対して供給がまだ十分ではない現状があります。
家賃保証会社・賃貸管理会社によるトラブルも多く、業界内でも対策が講じられていますが、まだ十分な成果は出ていません。

今後の動向として、市場がさらに活性化し、規制が整備されれば借主、貸主も安心して家賃保証会社・賃貸管理会社を活用できるようになります。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A動向には、以下3つの特徴がみられます。

1. 徐々に増加傾向にある
2. 異業種・他業種からの参入も増えている
3. 不動産テックを意識したM&Aも増えていくことが予測される

近年の動向として、経営者の高齢化により家賃保証会社・賃貸管理会社の売却・譲渡需要が増加しています。

経済の先行きが見えにくいなか、家賃保証会社・賃貸管理会社は安定した収益が得やすいことから、買収需要も高まっていくでしょう。

家賃保証会社・賃貸管理会社は安定した収益が得やすいため、他業種からM&Aによる参入が増えています。家賃保証会社・賃貸管理会社は他業種への展開もしやすい事業であることから、シナジー効果を期待した他業種からのM&Aが増加中です。

事業承継の需要から売却・譲渡案件が増えていることも、他業種から参入しやすくなっている理由の1つです。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界でのIT技術を用いたサービスは他社との差別化につながることから、IT企業による家賃保証会社・賃貸管理会社の買収や、不動産会社によるIT企業の買収事例も増えています。

家賃保証会社・賃貸管理会社のIT化は、まだこれから伸び代がある状況なので、今後、IT技術を意識したM&Aがさらに増加するでしょう。

今後、人口減少と新築住宅着工数の減少が予測されており、住宅需要も減少する見込みです。このような変化に対して、従来の社内体制や既存の仲介・管理業務だけでは対応しきれず、企業の衰退が進むと考えられます。これからの衰退期において、成功するためには、常に成長と拡大を目指す戦略が不可欠です。

地域での仲介件数や管理戸数で上位シェアを持ち、ブランドを確立している企業は、業務効率化によって利益を上げやすい構造を持ちます。このような企業は「管理シェアの拡大」「関連事業の内製化」「業務効率化」を目指すべきです。これらを達成するためには、M&Aが時間とコストの面で有利です。買収対象としては、既に多くの管理戸数を持つ会社やリフォーム工事会社、DX化が進んでいる会社が考えられます。

一方、地域シェアが低い企業は利益確保が難しく、兼務が増えサービスの質が低下し、収益性も低くなります。事業撤退は大きな決断ですが、タイミングを逃すと大きな損失を招く可能性があり、冷静な判断が必要です。また、事業撤退は雇用問題や顧客関係にも影響を与えます。同業または異業種の中堅・大手企業との提携も重要な戦略となります。

M&A市場では、賃貸管理会社の安定したストック事業と経営基盤が評価され、買い手が増えています。人手不足解消の観点から、不動産業に従事する有資格者や実績のある営業社員の価値も高まっています。

不動産管理会社の株式譲渡（会社譲渡）・M&A動向については下記の記事で詳しく紹介しています。あわせてご覧ください。

買収価格は企業の規模や価値によって大きく変動するため、具体的に相場というのは存在しません。
ただし、家賃保証会社・賃貸管理会社は、買収希望の多い業種です。買収希望の多さから競争率が高く、M&A相場は高くなる傾向にあります。

家賃保証会社・賃貸管理会社は契約戸数が多いほど収益安定性が高く、将来的な収益の見通しも立てやすくなります。

買収側は多少割高なのれん代（買収の際のプレミアム価格）を乗せてでも欲するケースが多く、家賃保証会社・賃貸管理会社の平均的なM&A相場も高くなっている状況です。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A事例をご紹介します。

今回、掲示する事例は、以下の10件です。

1. ヒューリック
2. 香陵住販
3. GA technologies
4. アジアゲートホールディングス
5. APAMAN
6. フォーサイド
7. 西部ガス
8. 日本アセットマーケティング
9. AMBITION
10. タカラレーベン

家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aの事例を確認し、M&Aのイメージを具体化させましょう。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例1社目は、ヒューリックとリソー教育の資本業務提携です。一般にM&Aといえば、買収や会社合併などがイメージされますが、資本の移動を伴う資本業務提携も、広義のM&Aとされています。

2020（令和2）年9月、ヒューリックとリソー教育は資本業務提携契約を締結し、リソー教育はヒューリックの発行する普通株式5％分を23億7,700万円で取得しました。ヒューリック側も、リソー教育の取締役会長が保有するリソー教育の株式5%相当分を取得しています。

リソー教育は、学習塾「TOMAS」などの運営や幼児教育事業「伸芽会」などを行っています。一方、ヒューリックが行っているのは、不動産の所有・賃貸・売買・仲介業務です。

実は、この資本業務提携と同時に発表されたのが、上記2社にコナミスポーツを加えた3社による、教育事業における新たなサービス・施設開発を目的とした業務提携契約でした。ヒューリックとしては、不動産関連事業で培ったノウハウを生かし、新事業分野に進出する目論見です。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例2社目は、香陵住販によるKASUMICのM&Aです。

賃貸管理・賃貸仲介などを行う香陵住販は、2019（令和元）年3月、茨城県で不動産の仲介・管理などを行うKASUMICを、株式譲渡により買収しました。香陵住販は全株式を取得し、取得価額は3億1,300万円です。

これにより、香陵住販は茨城県での管理戸数拡大と、KASUMICとの不動産事業のシナジー効果を得ています。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例3社目は、GA technologiesによるリーガル賃貸保証のM&Aです。

中古不動産のプラットフォームを運営するGA technologiesは2018（平成30）年11月、家賃保証会社のリーガル賃貸保証を株式譲渡により完全子会社化しました。譲渡価額は1億5,000万円です。

GA technologiesはリーガル賃貸保証が持っているデータを基に、AIを活用したプラットフォームの構築を進めています。

なお、リーガル賃貸保証は2020年5月より、商号をRENOSY ASSET MANAGEMENTに変更しました。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例4社目は、アジアゲートホールディングスによる東日本不動産のM&Aが不成立だったケースです。

不動産関連事業を幅広く手がけるアジアゲートホールディングスは、2018年10月、東北を中心に賃貸管理事業などを行う東日本不動産と株式譲渡の基本合意に至りました。

アジアゲートホールディングスは東日本不動産の人材やノウハウ獲得を図っていましたが、最終的な交渉が折り合わず、株式譲渡契約は同年12月に中止が発表されました。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例5社目は、APAMANによるプレストサービスのM&Aです。

2018年5月、APAMANは子会社の賃貸管理会社Apaman Propertyを通じて、同じく賃貸管理会社のプレストサービスを株式譲渡により全株式を取得しました。取得価額は非公表です。

これにより、APAMANは収益のさらなる安定化と事業範囲の拡大を目指しています。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例6社目は、フォーサイドによる日本賃貸住宅保証機構のM&Aです。

IT分野で幅広い事業を手がけるフォーサイドは2017（平成29）年6月、賃貸保証会社の日本賃貸住宅保証機構を株式譲渡によって買収しました。取得した株式数の割合は全体の40%で、取得価額は4億100万円です。

このM&Aにより、フォーサイドは収益構造の安定化と多角化を図っています。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例7社目は、西部ガスによるエストラストのM&Aです。

2017年2月、西部ガスは、不動産販売会社のエストラストをTOB（株式公開買付）によって子会社化しました。

西部ガスはガス事業以外の事業範囲拡大を進め、福岡県で建築会社や不動産販売会社・賃貸管理会社などを子会社に持っています。

山口県にあるエストラストの賃貸事業・管理事業の取得で、事業エリアを拡大しました。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例8社目は、日本アセットマーケティングによるアセット・パートナーズのM&Aです。

不動産賃貸・管理業などを営む日本アセットマーケティングは2016（平成28）年12月、同じく不動産賃貸業や管理業などを行うアセット・パートナーズを株式譲渡により完全子会社化しました。取得価額は100万円です。

これにより日本アセットマーケティングは、事業チャンスを迅速に捉えられるようになると期待しています。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例9社目は、AMBITIONによるVALORのM&Aです。

東京都を中心に賃貸管理会社を営むAMBITIONは、2015（平成27）年6月、神奈川県の賃貸管理会社であるVALORを、株式譲渡により買収しました。取得価額などは、非公表です。

このM&Aにより、AMBITIONは神奈川県に事業エリアを拡大し、VALORとのノウハウ共有によるシナジー効果を得ています。

家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例10社目は、タカラレーベンによる住宅情報館のM&Aです。

タカラレーベンは、2015年1月、愛媛県で賃貸管理などを行う住宅情報館を、株式譲渡により完全子会社化しました。取得価額は非公表です。

タカラレーベンは、住宅情報館の当時約2,200戸の不動産管理事業を手に入れることで、関西での事業拡大を図っています。

この項では、売却側と買収側に分けて、わかりやすくメリットを解説します。

家賃保証会社・賃貸管理会社の売却・譲渡側には、以下5つのメリットがあります。

• 従業員の雇用確保
• 後継者問題の解決
• 売却・譲渡益の獲得
• 資本力のあるグループの傘下になる
• 個人保証・債務・担保などの解消

売却・譲渡側は従業員の雇用を確保できます。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界は、比較的離職率の高い業界なので、買収側も従業員をほしがっている傾向があります。

多くの中小企業と同じく、家賃保証会社・賃貸管理会社でも後継者不在が原因で廃業せざるを得ないケースが増えています。

しかし、M&Aによって売却・譲渡できれば、会社を存続させられるでしょう。

経営者の高齢化が進んでいる家賃保証会社・賃貸管理会社は、M&Aによって売却・譲渡益が得られれば、経営者は引退後の生活資金を得られます。

昨今、大手不動産関連会社による家賃保証会社・賃貸管理会社の買収が増えています。売却・譲渡側は大手の資本下に入ることで、事業の拡大や新事業の開拓などが可能です。

売却・譲渡側の経営者は、個人保証や債務などを解消できます。ただし、銀行の判断によっては個人保証が外せなかったり、買収側との交渉次第では債務が残ったりする可能性もあるので注意が必要です。

家賃保証会社・賃貸管理会社の買収側には、以下5つのメリットがあります。

• 従業員の確保
• 管理不動産・顧客などを獲得
• 新規事業へ低コストで参入
• 対応するエリアを拡大する
• グループとして強化

それぞれのメリットを詳しく解説します。

比較的離職率の高い家賃保証会社・賃貸管理会社業界で、即戦力となる従業員の確保は大きなメリットです。

ただし、買収直後に離職されないよう、従業員の様子には注意を払うことが必要です。

家賃保証会社・賃貸管理会社は、数が増えるほど収益も増えるストック型のビジネスモデルです。M&Aによって契約戸数が増えれば、安定収益につながります。

近年、他業種から家賃保証会社・賃貸管理会社業界への参入が増えているように、他業種企業が新規事業として始める場合にも魅力のある業界です。

ゼロからの事業立ち上げは、顧客集めに時間と資金がかかりますが、M&Aであればすぐ収益化が可能でしょう。

買収側はM&Aによって事業エリアの拡大が可能です。未開拓エリアに新規で参入する場合は既存企業と競合しますが、M&Aによる買収であれば対応エリアの顧客をすぐに獲得できます。

不動産関連会社は家賃保証会社・賃貸管理会社を取得し、不動産仲介・家賃保証・不動産管理などを一貫して行うことで、事業の効率化を図れます。

不動産管理会社設立による節税対策については下記の記事で詳しく紹介しています。あわせてご覧ください。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&A・売却・買収・譲渡では多くのメリットがあります。一方、デメリットもあるため、把握しましょう。ここでは、M&A・売却・買収・譲渡の売却側と買収側のそれぞれのデメリットを紹介します。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&A・売却・買収・譲渡における売却側のデメリットは、以下です。

• 買い手が見つからない可能性もある
• 希望の条件や価格で売却できない可能性もある
• 取引先・顧客・従業員から反発が起こるおそれがある
• 経営の決定権が縮小する
• 企業文化・社風が変わるため従業員のモチベーションが下がるおそれがある

家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&A・売却・買収・譲渡における買収側のデメリットは、主に以下です。

• 従業員同士の争いや摩擦により優秀な従業員が流出するおそれがある
• 企業統合のために多くの費用・時間がかかる
• 売却側の重大なリスクが発覚する
• 想定していたシナジー効果が得られない可能性もある
• のれんの減損リスクが発生する
• 希望条件の売り手が見つからない可能性もある

家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&A売却側・買収側の成功ポイントをそれぞれ解説します。

家賃保証会社・賃貸管理会社の売却側がM&Aを成功させるには、以下3つのポイントを押さえて行うことが重要です。

• アピールポイントを持つこと
• 高い地域性や顧客リストを持っている
• 会社売却の専門家に相談すること

よりよいM&A相手と契約するには、明確なアピールポイントを持っていることが重要です。

家賃保証会社・賃貸管理会社は、他社との差別化がしにくい事業内容であるがゆえ、明確な強みがあると最適なM&Aが可能です。

家賃保証会社・賃貸管理会は高い地域性や顧客リストを持っていることもポイントです。

地域に根差した事業を進めているところが多く、顧客も地域から集まっていることが多くあります。積み上げてきた実績は、他社にはない独自のものですから、M&Aでもよく注目される部分です。

高い地域性や顧客リストはどれほどあるのかを洗い出して、相手に提出すると成功しやすくなります。

家賃保証会社・賃貸管理会社は買い手の需要が高い状況ですが、最適な売却・譲渡先の選定や円滑なM&A手続きを行うには専門家の協力が必要です。

会社売却を検討する際は、まず専門家に相談してみることをおすすめします。

家賃保証会社・賃貸管理会社の買収側がM&Aを成功させるには、以下のポイントを実践しましょう。

• デューデリジェンスをしっかりと行う
• 企業統合プロセスを構築し確実に実行する
• M&Aの専門家に相談し進めていく

マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡については下記の記事で詳しく紹介しています。あわせてご覧ください。

最後に、実際に公開されている家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡案件の一例をまとめました。事前に確認し、自社のM&Aをイメージしておきましょう。

まず紹介するのは、神奈川県藤沢市の不動産賃貸業／1棟マンションの売却案件です。
 

次に紹介するのは、テナントビル、月極駐車場を運営する不動産賃貸業の売却案件です。
 

家賃保証会社・賃貸管理会社業界は、成長中の業界であり、M&Aも積極的に行われている業界でもあります。家賃保証会社・賃貸管理会社をM&Aで売却・買収するには、メリット・デメリットの把握が必要です。

それらを事前にしっかりと考慮してM&Aによる売却・買収を検討しましょう。家賃保証会社・賃貸管理会社のM&Aによる売却・買収を行うには、専門知識が必要となる事項が多いため、M&A仲介会社のサポートを受けながら進めていくのがおすすめです。