ラブホテルのM&A・買収・売却！業界動向・相場・ポイントを解説【成功事例あり】

ラブホテルとは、主に異性と同伴する利用客に、宿泊や休憩の場を提供する施設のことです。

風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律に基づき、営業の届出・広告宣伝の規制・営業禁止区域以外での営業などを順守している施設を指します。

ラブホテルと似たような名称に、ファッションホテル・レジャーホテルがありますが、これらにはどのような違いがあるのでしょうか。

この章では、ラブホテルとファッションホテル・レジャーホテルの違いについて、解説していきます。

ラブホテルとファッションホテルとの違いは名称と内装であり、どちらも同様の施設を指すため、大きな違いはありません。

若い人たちの間では、ラブホテルよりファッションホテルの名称を使うことが多いともいわれており、おしゃれな内装のラブホテルをファッションホテルという名称で呼んでいるようです。

また、ラブホテルとファッションホテルは、世代間の呼び方・内装に違いがあるだけで、施設の形態や従うべき法律に違いはありません。

ラブホテルとレジャーホテルとの違いは、風営法の適用です。ラブホテルには風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(風営法)が適用され、レジャーホテルを含むホテルの営業には旅館業法が適用されています。

レジャーホテルは、ラブホテルとレジャーホテルの中間に位置し、施設の運営を行っているといえば分かりやすいでしょう。

レジャーホテルは、利用者を宿泊させるために旅館業の許可を得て営業していますが、ロビーや食堂の床面積が一定の基準以下である・振動や回転するベッドがある・性的好奇心を煽る設備を置くなど、要件を満たす場合は、ラブホテルと見なされます。

このように、ラブホテルとレジャーホテルは適用される法律によって分類されますが、レジャーホテルのなかには、風俗営業の許可を得ている施設も少なくありません。

そのため、ラブホテルとレジャーホテルは、大まかに施設の設備など違いを基準にして分けられるといえるでしょう。

ラブホテル業界では、どのような動きが見られるのでしょうか。ここでは、業界の現状や訪日外国人への対応について解説していきます。

警察庁生活安全局保安課の「平成30年における風俗営業等の現状と風俗関係事犯の取締り状況等について」によると、ラブホテルの店舗数は、平成26年の5,940から徐々に減り続け、平成30年には5,417にまで減少しています。

ラブホテルが減っている背景には、少子化や若年層の車離れがあると見られています。また、国内旅行やインバウンドの需要増加に伴い、ラブホテルから旅館業法に従うホテル業へと転身する施設も多いことから、ラブホテルの数が減少しているといえるでしょう。

観光庁が発表した平成30年の宿泊旅行統計調査によると、外国人の宿泊者数は延べ9,428万人に達し、前年度から18.3%も増加しています。

ホテルの稼働率を見てみると、シティホテルと80.2%、ビジネスホテルで75.5%と高く、リゾートホテルで58.3%、旅館が38.8%、民宿に至っては30.2%という値が出ています。

特に、東京・大阪・京都・福岡などの都市部では、シティホテルとビジネスホテルの稼働率が高いことから、繁忙月によっては満室に達してお客が溢れるため、ラブホテルには宿泊場所を求めるインバウンドが流れ、利用の増加が見られます。

このようなインバウンドの需要に応えるため、ラブホテルではオンラインによる予約サイトや、英語に対応したページの設置、和風の内装への変更などを行い、外国からの旅行客を確保しています。

ラブホテルのM&A・買収・売却は、どのような事情で行われているのでしょうか。ここでは、ラブホテルのM&A・買収・売却が選ばれる理由について解説していきます。

ラブホテル経営が、不動産投資のなかで人気を博している理由は、利回りの高さにあります。ラブホテルの平均利回りは30%前後といわれ、施設によっては50%を超える物件まで存在するほどです。

そのため、投資によって利益を得るために、アパートやマンションなどの不動産投資のなかからラブホテルの経営を選択していると考えられます。

ラブホテル経営とそのほかの不動産投資との違いは、従業員の雇用です。アパートやマンションなどの不動産投資では、オーナーが日常の業務に従事することはほとんどないといえるでしょう。

また、建物の管理や借主とのやり取りは、管理会社に依頼する場合が多く、日常の業務を任せるために従業員を雇用することはありません。

しかし、ラブホテル経営では、接客や清掃のために従業員を雇わなければなりません。給料を支払い事業として成立させる必要があるため、ラブホテルの経営は事業としての側面が強いといえるでしょう。

ラブホテルのM&A・買収・売却相場は、数千万~数億円とされています。想定される収入を利回りで割ると、大よそのM&A・買収・売却相場を算出できます。

【ラブホテルのM&A・買収・売却相場の計算】

• 想定される収入÷想定される利回り

ラブホテルの価格査定では、どのような基準によって決められているのでしょうか。ここでは、ラブホテルの価格を決める際の3つの要素について解説します。

1. 利益と利回り
2. 部屋数
3. 立地

1つ目に挙げるラブホテルの価格査定に関わる要素は、利益と利回りです。買収する側は、事業として成り立つかどうかを、売却側が提示する利益・利回りを目安に検討します。

ラブホテルの利益と利回りが分かると、自己資金と借入金の額が計算でき、借入金の返済に必要な売上高を把握することが可能であるため、ラブホテルの利益と利回りが、譲渡価格の査定に関わっているといえます。

2つ目に挙げるラブホテルの価格査定に関わる要素は、部屋数です。ラブホテルでは部屋数が多ければ、一度に宿泊・休憩できる組数を増やせるため、満室による利用客の取りこぼしを避けられます。

集客力のあるラブホテルの場合、部屋数の多さは売上高に比例するので、ラブホテルの価格査定に関わる要素といえるでしょう。

ただし、買収後に建物の改修・改装を検討している場合には、部屋数の多さにより費用が嵩んでしまうため、M&Aの対象から外されるケースも少なくありません。

つまり、ラブホテルの価格査定では、建物の状態や仕様、設備によって、価格の差が出るといえます。

3つ目に挙げるラブホテルの価格査定に関わる要素は、立地です。一般的に、首都圏の繁華街など利用者の多い立地では、高い価格がつきます。

車離れにより自家用車を所有している若者の数が減っているため、利便性のよい場所にあるラブホテルが好まれているのも理由のひとつと考えられます。

また、このような場所は利益を上げやすいため、物件が売りに出されにくいとされています。そのため、立地のよい場所にあるラブホテルが売りに出されると、ほかのラブホテルよりも高い価格で査定されることが多くなっています。

ラブホテルのM&A・買収・売却を成功させたい場合には、どのような点を押さえておけばよいのでしょうか。ラブホテルのM&A・買収・売却を行う際は、以下6つのポイントを意識して進めることが成功のカギともいえます。

1. 風俗営業許可の確認
2. M&A費用・修繕費用の準備
3. 消防法の届出
4. 所有権・従業員の引き継ぎ
5. 買収後リフォームの定期的実施
6. 専門家への相談

1つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却を成功させるポイントは、風俗営業許可の確認です。

ラブホテルとして営業している施設のなかには、風俗営業の許可を取らず、旅館業法のみを遵守して営業を行っているところもあります。

本来、ラブホテルの運営は、施設や設備などが風営法の基準に該当する場合、営業を行う都道府県の公安委員会に営業開始届出書を提出しなければなりません。

そのため、ラブホテルのM&A・買収では、風俗営業の許可を得ていることを確かめることが重要です。

法人同士の取引の場合は、株式譲渡によるオーナーの変更で風俗営業の許可を承継することができますが、個人が取得した許可については、届出の変更が認められていないため、買収側が改めて風俗営業の許可を取得しなければなりません。

2つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却を成功させるポイントは、M&A費用・修繕費用の準備です。

ラブホテルのM&Aを、仲介会社などの専門家に依頼する場合には、手数料や成功報酬・デューデリジェンス費用・外部の士業への報酬などが発生します。

さらに、M&A・買収する建物が古かったり営業を終えていたりすると、設備の入れ替えや建物の補修など、の修繕費を用意しなければなりません。

そのため、M&A・買収により売却側からラブホテルを譲り受ける場合は、M&A費用と建物の修繕費を確保しておくようにしましょう。

3つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却を成功させるポイントは、消防法の届出です。

ラブホテルを運営するには、建築基準法に基づいた届出のほか、消防法に基づいた届出も行わなくてはなりません。

防火・防災管理、消防用の設備、建築構造について定められた基準を満たす必要があるため、M&A・買収によりラブホテルを譲り受ける場合は、所轄の消防機関へ申請をして審査を受けてください。

4つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却を成功させるポイントは、所有権・従業員の引き継ぎです。

対象事業の土地と建物のみを引き継ぐ場合は、対象資産の承継に合わせて登記の申請を行う必要があります。

ラブホテルの運営と並行して、ほかの事業を行っている会社から事業を引き継ぐ場合は、分社化を済ませた後で承継を行えば、風俗営業の許可を取る手間を省ぶことができます。

また、ラブホテルのM&A・買収・売買では、従業員の引き継ぎも忘れないようにしましょう。従業員を引き継いでもらえれば、売り手側は従業員を解雇せずに済み、買い手側は従業員を募集する手間を省くことができます。

5つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却を成功させるポイントは、買収後の定期的なリフォームです。

ラブホテルは室内を清潔に保つ必要があり、目につく汚れや壁紙の剥がれなどを放っておけば、利用が減少する可能性も高くなります。

そのため、買収した後も定期的にリフォームを実施し、清潔でよい見た目を保つ必要があるでしょう。

6つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却を成功させるポイントは、専門家へ相談することです。

ラブホテルのM&Aでは、風俗営業許可の引き継ぎ・適正な譲渡価格の算出・スキームの選択などのほか、ふさわしい売り手・買い手を探すことが求められるため、専門家に相談して協力を仰ぐようにしましょう。

M&A仲介会社などの専門家に依頼すれば、対象企業の紹介・適正な譲渡価格の提示・最適なスキームの提示・交渉などを任せられるため、希望するM&A・買収・売却を実現することが可能です。

ラブホテルのM&A・買収・売却を検討されている方は、ぜひM&A総合研究所へご相談ください。

M&A総合研究所では、案件ごとにM&A専門の会計士が専任に就き、クロージングまでのフルサポートを行います。

料金体系は着手金・中間金は無料の完全成果報酬型を採用し、手数料は業界最安値の水準に設定しています。

さらに、平均3カ月でのクロージングや、希望額を上回る譲渡額の提示(希望額から平均124%のアップ)など、求める期間・価格でのM&A・買収・売却を可能としています。

ラブホテルのM&A・買収・売却する際は、ぜひM&A総合研究所へご相談ください。無料相談は24時間年中無休でお受けしています。

ラブホテルのM&A・買収・売却は、どのようにして行われるのでしょうか。ここでは、ラブホテルのM&A・買収・売却について、M&Aの相談・契約から、営業を始められるクロージングまでの流れを紹介します。

1. ラブホテルM&Aの相談・契約
2. 買収先と売却先の面談・内覧など
3. デューデリジェンスなど
4. 購入・M&A契約・資金の準備など
5. 事業譲渡
6. 物件の改修・修繕
7. クロージング

1つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却の流れは、ラブホテルM&Aの相談・契約です。M&Aの専門家に買収・売却を相談し、仲介またはアドバイザリー契約を結びます。

専門家からいくつかの候補が紹介されるので、交渉を進める会社を絞り込み、守秘義務誓約書を提出します。その後、受け取った情報を基に面談・内観を行う相手(物件)を決定します。

2つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却の流れは、買収先と売却先の面談・内覧などです。

絞り込んだ候補先とトップ同士による面談を行い、両者の経営観や経営理念を理解し、ラブホテルの運営についての疑問点など解消しましょう。

その後、両者立会いの下で対象のラブホテルの内観を行い、内外装・設備・清潔感などを自分の目で確認し、交渉を進めるかを判断します。

買収を前向きに考えている方の多くは、内観の日に専門家を連れて、ボイラーや水回りなどのチェックを行っているといわれています。

3つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却の流れは、デューデリジェンスの実施です。

買収側は、面談を経て交渉を進めたい相手に意向表明書を提出し、基本合意契約書の締結を行います。その後はデューデリジェンスを行い、売却側によって提示された情報に誤りがないかどうかを確認します。

簿外債務・借入金の有無・周辺住民とのトラブルなどの隠れたリスクがないかどうかも、デューデリジェンスの実施により確かめるようにしましょう。

4つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却の流れは、購入・M&A契約・資金の準備です。

ラブホテルの購入を決め、交渉先の了承を得たら、対象会社や個人とM&Aの最終譲渡契約を結びます。

買収のための資金を必要とする場合は、増資や社債の発行、金融機関・第三者へ融資を実施して、ラブホテルの購入代金を確保しておきましょう。

5つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却の流れは、事業譲渡です。取引の対象となる土地・建物・設備などの資産を引き継ぎ、所有権の移転を行います。

その後、譲渡対価の支払いや、株券・会社代表印の引き渡しを済ませると、ラブホテルの事業譲渡が完了します。

6つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却の流れは、物件の改修・修繕です。

トレンドへの対応・老朽化への処置のほか、風営法や旅館業法・建築基準法・消防法など、各種の法律に抵触しないように、ラブホテルの改修・修繕を行います。

7つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却の流れは、クロージングです。

改修・修繕後に、営業許可の申請や消防機関の審査が完了すると、ラブホテルのM&A・買収・売却はクロージングを迎え、営業を始めることができます。

ここでは、ラブホテルを取得するメリット・デメリットについて解説します。ラブホテルの取得を検討する際は、メリットだけでなくデメリットを把握ことも重要です。

ラブホテルのM&A・買収・売却では、以下のメリットを享受することができます。

1. 利回り・回転率が高い
2. 人件費・管理費・運営費を抑えられる
3. 郊外にあっても集客可能
4. 景気に左右されず競合も少ない

1つ目に紹介するラブホテルのM&A・買収・売却のメリットは、高い利回りと回転率です。

ラブホテルの利回りは、30%前後といわれています。売上高の高いラブホテルでは、利回りが40、50%を超えることも少なくありません。

さらに、ラブホテルは通常のホテルと比べて、部屋の回転率が高いといわれています。滞在する時間が短いため、利用客の需要に合わせて、効率よく部屋を提供できれば、一日で多くの売上を計上することも可能です。

2つ目に紹介するラブホテルのM&A・買収・売却のメリットは、人件費・管理費・運営費を抑えられる点です。

自動精算機を置いたりルームサービスの導入を控えたりすれば、接客・調理にかかる人件・管理費を抑えることが可能です。

また、既存のラブホテルを買収すれば、従業員や顧客を引き継げるため、募集・広告に必要な運営費を削減できるといえるでしょう。

3つ目に紹介するラブホテルのM&A・買取・売却のメリットは、郊外でも集客が可能な点です。ラブホテルへの出入りは、あまり人に見られたくないというのが心情です。

そのため、郊外にある人目に付きにくい施設を好む人も少なくありません。ラブホテルの運営では繁華街はもちろん、郊外でも集客が可能といえます。

4つ目に紹介するラブホテルのM&A・買取・売却のメリットは、景気に左右されにくい・競合が少ない点です。

景気が悪いときでも集客が見込めるとされており、繁華街などを除けば、近隣に同業の施設が建つケースは少ないといえます。

ラブホテルは建設が規制されている区域もありますが、規制前から建物があり運営を行っている場合は営業を続けることが可能なため、今後同業者が近隣で営業を始ることはありません。

つまり、このようなラブホテルを買収すれば、競合の脅威に晒される事態を避けられるといえます。

次は、ラブホテルのM&A・買収・売却のデメリットについて解説します。

1. 印象の問題で融資が受けにくい
2. 許認可がないと運営できない
3. 市場規模の縮小が懸念される
4. アメニティや施設への投資・管理が必要

1つ目に挙げるラブホテルのM&A・買取・売却のデメリットは、融資の受けにくさです。

ラブホテルは風俗業と見なされるため、金融機関は前向きに融資を検討してくれないというのが、業界の現状といえるでしょう。

2つ目に挙げるラブホテルのM&A・買取・売却のデメリットは、許認可がないと運営できない点です。

風俗営業や旅館業の許可を得たり、建築基準法・消防法の基準を満たしたりと、運営のためには申請・審査を経て、許認可を得る必要があります。

3つ目に挙げるラブホテルのM&A・買取・売却のデメリットは、市場規模の縮小が懸念される点です。

近年、少子化や車離れによりラブホテルの利用者が減少し、市場の規模が縮小することが懸念されています。

そのため、ラブホテル業界では、需要が見込めるインバウンドの取り込みや、旅館業の取得による女子会・家族向けへ対応などを図り、市場の縮小に対応しています。

4つ目に挙げるラブホテルのM&A・買収・売却のデメリットは、アメニティの充実や施設への投資・管理です。

ラブホテルでは、集客力を維持するためにアメニティを充実させて、リピートを促す必要があります。

また、営業の停止を避けるために、ボイラーや水回りの設備を定期的に管理することも欠かせません。

さらに、内外装の古さによる集客の減少を回避するためには、10年に一度はラブホテルの改装を行う必要があるとされています。

したがって、ラブホテルの運営では、日常の管理と将来の売上のために費用が嵩むと考えておくほうがよいでしょう。

ラブホテルのM&A・買収・売却では、どのような施設が取引の対象に挙げられているのでしょうか。これからラブホテルのM&A・買収・売却を進める方に向けて、ラブホテルのM&A・買収・売却成功事例を3つ紹介します。

1. 4号営業のラブホテル
2. 口コミサイトで人気のファッションホテル
3. アイネリゾード伊東

1つ目に紹介するラブホテルのM&A・買収・売却成功事例は、4号営業のラブホテルです。

群馬県北群馬郡に施設を構え、19室の部屋数を有しています。この事例では、5,000万円の売却価格で、譲渡が完了しています。

2つ目に紹介するラブホテルのM&A・買収・売却成功事例は、口コミサイトで人気のファッションホテルです。

長野県で10年以上の間、ファッションホテルの営業を続けている施設で、清潔な客室は利用客から高い評価を得ています。

HP・サービスカードを通じた割引を設けていたり、天然温泉を引いていたりと、口コミサイトで人気を集めていたものの、事業の選択と集中により売却を選択しました。

3つ目に紹介するラブホテルのM&A・買収・売却成功事例は、アイネリゾード伊東です。

静岡県伊東市にあるラブホテルで、20室の部屋を設け、駐車場には20台が止められるスペースを確保しています。

割引・クーポンのサービスをはじめ、予約制(1日5組まで)の導入や、朝食などのサービスを提供することで、利用客の人気を集めていました。オーナーは1.6億円の譲渡価格で、売却を選択しています。

ラブホテルのM&A・買収・売却の際は、ぜひM&A総合研究所へご相談ください。M&A総合研究所は、中堅・中小企業向けの案件を取り扱い、M&A仲介サービスを提供している会社です。

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無料相談を随時お受けしていますので、ラブホテルのM&A・買収・売却をご検討の際は、どうぞお気軽に、M&A総合研究所にお問い合わせください。

ラブホテルのM&A・買収・売却について、施設の概要や、業界の動向、売却相場などを紹介しました。

ラブホテルの市場は少子化などの影響で事業者の数が減少しているものの、インバウンドの増加と、ホテル・旅館の不足により、需要が拡大することが予想されています。

とはいえ、取り上げたポイントにも見られるように、ラブホテルの運営では許認可や届出、管理・修繕費用などが嵩む事業とされています。

【ラブホテルのM&A・買収・売却を成功させるポイント】

• 風俗営業許可の確認
• M&A費用・修繕費用の準備
• 消防法の届出
• 所有権・従業員の引き継ぎ
• 買収後リフォームの定期的実施
• 専門家への相談

• 利回り・回転率が高い
• 人件費・管理費・運営費を抑えられる
• 郊外にあっても集客可能
• 景気に左右されず競合も少ない

• 印象の問題で融資が受けにくい
• 許認可がないと運営できない
• 市場規模の縮小が懸念される
• アメニティや施設への投資・管理が必要

• ラブホテルM&Aの相談・契約
• 買収先と売却先の面談・内覧など
• デューデリジェンスなど
• 購入・M&A契約・資金の準備など
• 事業譲渡
• 物件の改修・修繕
• クロージング

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