不動産管理会社のM&A動向！売却・買収事例5選やメリットを解説！【2024年最新】

ここではまず、不動産管理業界の概要と動向について解説していきます。

不動産産業は「開発・分譲」を担当するディベロッパー、「建設」を行うゼネコン、売買・レンタル・仲介を行う「流通・仲介」セクター、そして完成後の建物の管理運営を行う「不動産管理」の4つのセクターに大きく分けるのが一般的です。

その中でも、今回は、不動産管理業界について解説していきます。不動産管理業界は、建物の所有者から管理の委託を受け、ビジネス運営やメンテナンス管理を行うことをサービスとして行っています。これにはビル管理業やマンション管理業が含まれるのが一般的です。

不動産管理会社は、ビルやマンションの所有者（これには管理組合も含まれます）から委任を受けて、会計業務や設備の維持管理・清掃などの保全業務を担当し、これによって管理料を得ています。

管理契約の件数が増えることが収益増加に直結するため、建物や住宅の建設状況に大きな影響を受けますので注意しなければなりません。

不動産管理業は、一度管理契約が成立すると長期的な契約が続く傾向にあるため、業績が安定しやすいという特徴があります。不動産賃貸業も不動産管理業も、家賃収入や管理料収入に大きな変動が少ないため、キャッシュフローが安定しやすいという業界特有の特徴があります。

不動産管理業界の主な収入源となっている新築分譲マンションは、その完成戸数が若干下降しています。しかし、新築分譲マンションの価格上昇と相まって管理費は継続的に増加しており、堅調な成長が見込まれています。

また、労働費などの原価上昇に対応して、数年間にわたり管理組合に対する管理委託料の引き上げを提案したり、日常清掃の頻度を見直すなどの仕様変更による実質的な値上げを進めており、これらの提案は管理組合に受け入れられていることから、今後も安定的な収入(キャッシュフロー)が見込まれる業界です。

人口減少や高齢化といった構造的な問題、新築分譲マンションの建設に適した土地の不足、中古住宅市場の拡大などを考慮しても、新築分譲マンションの供給が続く限り、マンション管理市場は拡大していくと予想されています。

経年劣化による小規模な修繕工事の増加や、大規模修繕工事が必要となるマンションの数が増えることから、共用部修繕工事市場の中長期的な拡大が予想されます。

一方で、新型コロナウイルスの影響でマンションの理事会や総会が開催困難となり、共用部の修繕工事が延期されたり、見送られたりする事例が増えたことで一時的に市場が縮小している面もあります。

不動産管理企業の安定的なビジネスモデルは、M&A市場において非常に魅力的でメリットのある分野として認識されています。

不動産業界全体では、将来の売上が予測できない販売や仲介業者が多い一方で、不動産管理会社は毎月一定の収入が見込めることから、不動産業界のなかでも魅力的でメリットの多い業界です。

そのため、不動産管理事業の買収・売却・譲渡をはじめとするM&Aが行われています。

収入が安定していることからビジネスの安定化に寄与し、そのため、不動産の販売や仲介など流動的なビジネスを中心に展開している企業が、定期的な収入を得るために不動産管理企業とM&Aを行うこともあります。

さらに、すでに不動産管理業務を行っている同業者が、市場シェアの拡大や地域での管理物件数の増加を目指してM&Aに乗り出すこともあります。

管理する物件数が多いほど、管理コストを抑えることができ、より多くの物件を管理することで利益を増やすことができます。そのため、大手企業を中心に積極的な買収・売却・譲渡など、M&Aが行われています。

また、不動産管理業界には付随するビジネスが多く存在し、例えば多くの物件オーナーと接点を持つことから、オーナー向けのビジネスチャンスが広がります。

例えばリフォームや外壁塗装、消耗品の購入などからも利益を得ることが可能で、さらに、宅地建物取引士の資格を持てば、オーナーの土地の管理や売買の相談に乗り、仲介を行うことで収益を得ることも可能です。

そのため、不動産管理自体ではなく、それに伴うビジネスチャンスを探して他業種から参入してくる事例も見られ、これが特徴的と言えるでしょう。

特に、新型コロナウイルスの感染拡大で、オフィス用の賃貸需要が低下し、飲食業のテナントは売り上げの落ち込みにより家賃の支払いに苦慮しています。その結果、仲介業や売買業務が減少し、不動産業界全体の成長は停滞しているのです。

一方、住宅用のマンションを所有しているオーナーは、新型コロナウイルスの影響で急激に入居者がいなくなるとは考えにくく、その影響は限定的であると考えられます。新型コロナウイルスの流行の長期化について市場への影響は無視できませんが、特に東京などの都市部では人口の流入が続いており、一般向けの賃貸市場が大きな打撃を受ける可能性は低いと考えられます。

動向でも一部触れましたが、不動産管理会社とのM&Aには多くのメリットがあります。以下では、不動産管理会社とのM&Aのメリットを明確にすることで、不動産管理業界において行われているM&Aの狙いを明らかにしていきます。

M&Aを通じて他の会社を取得すると、事業の拡大を迅速に達成できます。

前述のように、不動産管理業界は低マージンで大量の取引を行うビジネスモデルで、どれだけ速やかに新しいクライアントを獲得できるかが競争力を左右します。

ゼロベースから新たな顧客を獲得することは困難で、かつ時間が掛かります。したがって、M&Aを用いて適切な企業を取得すれば、当初はコストがかかるかもしれませんが、事業の早期拡大によるシナジー効果が見込めます。
 

不動産管理業における規模の経済は、そのビジネスモデルにおいて非常に重要な要素となります。これは大きく二つの理由によりますが、一つはコスト効率の改善、もう一つはサービスの質の向上です。

なお、サービスの質の向上については「優秀な人材の獲得」のところで改めて解説します。

不動産管理業では、規模が大きくなるほど一つの物件にかかる管理コストが相対的に下がる傾向にあります。これは一部の固定費用（例えば、スタッフの人件費、システムの導入・維持費など）が、より多くの物件に分散されるためです。

つまり、より多くの物件を管理することで、物件一つあたりのコストが下がり、全体としての経営効率が上がります。

特定の地域で大きな影響力を持つ不動産管理会社を取得することで、新しい市場への進出が可能になります。

不動産管理業は、不動産売買とは異なり、短期間で大きな利益を見込むことは難しく、絶えず管理物件の数を増やす必要があります。

別の地域で活動している会社を取得することで、すでに存在する顧客基盤を引き継ぐだけでなく、新規の顧客に対する営業活動も可能になり、競合他社に対する大きな利点を得ることができるでしょう。

不動産管理産業においては、顧客を獲得するための技術が競争相手との差別化を図る要素となります。

そのため、高い顧客獲得スキルを有するスタッフを擁する会社は価値が高まります。このような人材をM&Aを利用して手に入れられれば、営業能力の大幅な改善が期待できるでしょう。

規模が大きい企業は専門的なスキルや知識を持つスタッフを雇う余裕があります。これにより、物件管理だけでなく、テナント対応、修繕工事のコーディネート、法的問題の対応など、高度なサービスを提供することが可能になります。

さらに、大手企業はそのブランド力を利用して、良質なテナントを引きつけ、空室率の低下につなげることも可能です。
 

ここからは、近年、不動産管理会社が行ったM&A・買収・売却事例を5つ厳選して紹介していきます。事例を通じて、近年の不動産管理業界のトレンドを把握することが可能です。

2023年3月22日、株式会社新日本建物は、連結子会社であったエール株式会社を非連結会社としました。

株式会社新日本建物が保有していたエール株式会社の株式を、エール株式会社自身が取得するかたちで非子会社化するかたちで成功しています。

株式会社エールは、もともと株式会社新日本建物が2013年8月に設立した会社です。しかし、近年、事業シナジーが低下していることから、今回、非連結子会社とすることを決定しています。

非連結子会社となっただけなので、エール株式会社は今後も存続しますが、今後は独立した会社として運営することになります。

株式会社新日本建物は、今回の非子会社化によって一時的に業績が悪化しましたが、経営資源の選択と集中に成功したことで、今後の経営の立て直しを図っていきます。

参考: 株式会社エールの非子会社化

2022年12月23日、燦(サン)キャピタルマネージメントは、株式会社早稲田不動産管理を子会社化することに成功しました。

今回の子会社化は、燦キャピタルマネージメントのクリーンエネルギー事業の取り組みの一つです。

株式会社早稲田不動産管理は、山林の売買・管理専門の不動産会社です。所有する山林を活用して、地熱発電、バイオマス発電、マイクロ水力発電の開発を行う資源活用発電事業を行っています。

株式会社早稲田不動産管理を子会社化することで、燦キャピタルマネージメントが持つクリーンエネルギー事業関連の資本を活用することで、両者にとって大きなメリットが生じると考え、子会社化に至っています。

燦キャピタルマネージメントから、取締役が派遣され、株式会社早稲田不動産管理の収益性の向上を目指しています。

参考: 株式会社早稲田不動産管理の子会社化

2013年2月28日、株式会社東急コミュニティーは、ユナイテッドコミュニティーズ株式会社を子会社化することに成功しました。

ユナイテッドコミュニティーズ株式会社は、もともと、コミュニティワンと呼ばれる会社でした。

今回の子会社化を通じて、親会社であったユナイテッドコミュニティーズ株式会社が東急グループ傘下の会社となり、2014年に親会社であったユナイテッドコミュニティーズ株式会社が吸収合併されたことで、東急コミュニティの直接の子会社となっています。

もともと、ユナイテッドコミュニティーズ株式会社は同業他社のM&Aを通じて成長してきた企業です。しかし、さらに大きな不動産大手企業である東急コミュニティ傘下となり、現在に至っています。

参考: ユナイテッドコミュニティーズ株式会社の子会社化

2009年7月11日に、株式会社アスコットコミュニティは、不動産管理事業をユニテックスへ事業譲渡することに成功しました。

M&Aが行われた当時、2008年に発生したサブプライムローン問題によって、不動産業界の株価は低迷し、業績も悪化していました。

株式会社アスコットコミュニティについても例外ではなく、事業の見直しを行った結果として、不動産開発事業やソリューション事業に経営資源を集中するため、不動産管理事業を譲渡するに至り、アスコットコミュニティの不動産管理部門が株式会社ユニテックスに譲渡されたかたちです。

参考: 株式会社アスコットコミュニティをユニテックスへ事業譲渡

2018年2月28日、株式会社ハウスドゥは、京葉ビルドを子会社化することに成功しました。

株式会社ハウスドゥは、中堅・中小企業の経営者が後継者問題に直面していることを社会的な課題として認識しており、この課題解決のために積極的にM&Aを進めている企業です。今回の京葉ビルドの子会社化もその一環としての取り組みとなります。

京葉ビルド株式会社は、千葉県船橋エリアを中心として不動産賃貸業、不動産仲介・コンサルタント業などを展開している企業です。子会社化を通じて、株式会社ハウスドゥのブランド力やノウハウを活かし、さらなる成長につなげる狙いです。

参考: 京葉ビルドの子会社化

不動産管理業界に属する会社とのM&Aには多くのメリットがあります。しかし、どんな業界であっても、M&Aを成功させることは容易ではありません。ここでは、M&Aを成功させるために重要なポイントを売却側と買収側に分けて解説していきます。
 

まずは売却側の成功のポイントについて解説します。不動産管理業界において、取引先(管理物件)の多さは極めて重要です。取引先が多いほど、安定した収入の獲得に繋がります。

不動産管理会社の売却の理由としては、経営課題の解決が主な目的となることが多いです。その中でも、経営者の年齢が高くなり、後継者が見つからない場合、他の企業に事業の継続を依頼したいというシチュエーションが主流となっています。

ただし、事業承継を目指すとはいえ、「誰にでも売却すれば事業が続けられる」という考え方は避けるべきです。同業の不動産管理会社へ売却を考える場合、自社の強みと買収側の強みを評価し比較することが求められます。

その上で、互いのビジネスが相乗効果を生むか、そして自社の運営を安心して任せられるかを総合的に判断する必要があります。さらに、自社の強みや魅力を明確に示すことで、買収側にとって魅力的な企業であることを伝えることも重要です。

たとえば、中小規模の不動産管理会社などは、長年にわたって地域で事業を行っており、その地方特有の情報に精通しています。このような会社は買収側の企業にとって新たな地域への効率的な展開に必要です。

買収側が売却側の事業を評価し、買収によって大きなシナジーを生むと判断した場合、買収候補として名乗りを上げることでしょう。そこから自社に適した買収相手を見つけることで、不動産管理会社のM&Aの成功確率は上昇します。

そのためには、まずは売却側から自社の強みや魅力を強調することが求められます。成功するM&Aを進行させるためには、交渉力も必要です。理想的な条件で不動産管理会社を売却するためには、豊富な実績を持つM&A仲介会社に相談することが重要です。

M&A仲介会社選びにお悩みの場合は、ぜひM&A総合研究所にご相談ください。M&A総合研究所では、各業界のM&Aに精通したM&Aアドバイザーが専任となって案件をフルサポートします。

M&A総合研究所の料金体系は、成約するまで完全無料の「完全成功報酬制」です（※譲渡企業様のみ）。随時、無料相談をお受けしていますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

売却する企業の立場からすると、M&A後も従業員の雇用安定が守られるかどうかが大きな関心事でしょう。従業員が買収に対して不安感を抱くと、それが退職や職場の活気の損ないにつながる可能性があります。

したがって、買収がもたらす新たな働き方や改善される職場環境について、従業員に対する詳細な説明が求められます。

さらに、従業員へのコミュニケーションはM&Aの前、M&A取引の最中、M&Aの後、全てのステップで重要となります。その中でも従業員との事前のコミュニケーションは、不安の未然防止と理解の促進に役立つため、特に重要です。

また、M&Aが成功した後も、従業員が新たな組織にスムーズに適応するためには、継続的なコミュニケーションとフォローアップが必要となるでしょう。これにより、売却後の企業文化の維持と成長を促進することができます。

不動産管理業界においてM&Aを考えている場合、買収側としては以下のポイントに注意してください。

不動産管理会社が他の企業を買収する際、特定の分野の強化や新規参入を目指す領域の詳細な分析に基づくべきです。このようにすることで、強いシナジー効果を生み出すパートナーを選びやすくなります。


ただ単にM&Aによって企業を買収するだけでは、期待する利点は得られません。そのため、M&Aを検討している企業は、不動産管理業界に詳しいM&Aの専門家に相談し、自社に最適な買収対象を見つけることが重要です。

買収を考える企業にとって、対象となる企業がどのような物件を管理しているかを理解することが重要です。

不動産管理業では、質の良い物件を多く保有していることが事業の安定性を保つために必要です。仮に行動基準の低い居住者が多い物件を手に入れると、トラブル解決のために時間を取られ、その結果、M&Aが成功しない可能性もあります。

不動産管理会社を買収を検討する際には、デューデリジェンスの実施が欠かせません。デューデリジェンスとは、M&Aを行うにあたり、相手企業の価値やリスクを詳しく調査することを指します。

デューデリジェンスをしっかりと行って安全性を確認した上で、M&Aによる買収を行うことが求められます。

デューデリジェンスを軽視すると、予期していなかった負債や隠れたリスクによって、予測していた収益が得られなかったり、後から問題が生じる可能性があります。

不動産管理業界は、規模の経済が重要であるため、近年盛んにM&Aが行われています。特に、大規模資本を持つ会社が特定の地域で収益性が高い中小企業を買収するケースが多くなっています。

同業他社とのM&A以外にも、様々な業種の企業が買収を行っており、市場の成長性は低くとも、M&Aの機会を伺う会社は数多く存在しています。

不動産管理業界は、安定的な収入を得ることができるというメリットがあるため、すでに採算が取れている会社を買収するケースがほとんどです。