不動産テック（不動産×IT）のM&A・事業承継の事例・カオスマップを紹介

FinTech（フィンテック）」とは、金融を表す英語「Financial」と「Technology（テクノロジー）」を掛け合わせた造語で、簡単にいうと金融とIT技術を組み合わせたサービスをさしています。

これと同じように、不動産とIT技術を掛け合わせたサービスが「不動産テック」です。

IT技術をはじめとしたテクノロジーを不動産売買や不動産貸借の事業に組み込むことで、事業規模の拡大・顧客への価値提供の増大・事業の効率化などを進めるのが可能になります。

不動産テックの例には以下のようなサービスが挙げられ、アナログ的な面が強かった不動産業界にIT技術を導入し、これまでになかった付加価値の提供やより効率的な事業運営を可能です。主な内容が以下となります。
 

• 効率的な不動産物件のマッチング
• VR/ARによる不動産の内覧
• AIによる適正価格の査定
• スペースシェアリング

2021年1月に発表されたNTTデータ経営研究所「第3回 企業における不動産テックの取り組み動向調査」によると、不動産テックの取り組みのうち約3割が年間売上10億円以上で、6割以上が黒字を記録しています。

取り組まれているサービスの実態としては、サービスローンチからの経過期間について8割以上が3年未満で、最も多いのが「2年～3年未満 （36.4%）」であった。サービスローンチまでに費やした資金について7割以上が3億円未満で、最も多いのは「2億円～3億円未満 （27.3%）」であった。年間売上の最高額について8割以上が売上2億円以上で、最も多いのが「10億円以上（27.3%）」でした。

つまり、登場している不動産テックのサービス像は、サービスローンチから2～3年が経過し、ローンチまでに2億円程度を投資した結果、年間売上2億円以上、大きいもので10億円以上の不動産データビジネスというイメージです。

不動産テックを導入するサービスイメージとしては、億単位の投資をし、サービス開始から2～3年が経過した後、3億円以上の売上を目的としています。

なかでも不動産テックの導入テクノロジーの需要が高いものとして、「Web化・オンライン化 （58.2%）」「AI（機械学習、ディープラーニング含む） （57.0%）」「ビッグデータ （DMP：Data Management Platform含む） （53.2%）」でした。「データの収集・分析・共有」を中心としたものが求められているのがわかるでしょう。

したがって不動産テックで将来成果を出すためにも、ターゲットの見極め、顧客ニーズを明確にした取り組み、有望企業への出資や買収が重要です。そして、出資先企業との積極的な関係構築が大切です。

参照：NTTデータ経営研究所「第3回 企業における不動産テックの取り組み動向調査」

昨今、この「不動産テック」が大きな期待を集めています。その理由は、これまでアナログ要素が強く、労働生産性が極めて低かった不動産業界を変革できると考えられているからです。

他の業界と異なり、不動産業界はこれまでIT投資が非常に少ない状況にあり、日本の不動産業界によるIT資本投入は米国と比べ、たったの1割しかありませんでした。

そのため、テクノロジーによる効率化が全くもって進んでいない業界で、日本の不動産業界の労働生産性は非常に低く、米国と比較して4割に満たないのが現状でした。

例えば、不動産売買や貸借の際には、アポイントメントを取り、実際の不動産物件まで足を運び、一日に異なる物件を何件も内覧するのが一般的に行われています。そして、不動産業者と顧客同士が顔を合わせた状態でないと、不動産売買や貸借の件を進められない状況でした。

つまり、不動産業者の人材が増加しない限り、労働生産性向上には限界があります。今後の人口減少に伴う人材確保の難しさは、ますます不動産業界の労働生産性を下げることになってしまうでしょう。

そこで、業界全体の効率化を図り労働生産性を高めるために、テクノロジー技術の導入が急務となっています。

不動産テック業界のM&A・買収・売却が昨今、どのように進んでいるのか、今後どのように活性化していくのかを把握するためには、不動産テック業界の動向を把握しておく必要があるのです。

不動産テック業界の動向には、以下のような特徴が見られます。

【不動産テック業界の動向】

1. 不動産テック関連の団体が発足
2. 大型ファンドによる多額の投資
3. 不動産テックサービスの増加
4. 民泊新法がスタート

2018年に、不動産とテクノロジーの融合を促進し不動産業界の発展を目的とする一般社団法人不動産テック業界が発足しました。

その他にも、不動産テック関連の団体が設立されていて、不動産テック業界の発展を進める動きが活発化しています。

このような団体が増えることで、不動産テック業界の強化につながっていくのではないかと、その動向が注目されています。

近年、AIやロボットといったテクノロジー技術に多額の投資を行う大型ファンド「SoftBank Vision Fund」が、不動産テック業界の企業に対して次々と投資を進めているとする動向が見られます。

例えば、コワーキングスペース事業を展開する「WeWork」に対して、44億ドルもの出資を行いました。

今後も不動産テック関連に企業に対しての大型出資が増えていくと、ますます不動産テック業界が活性化していくと考えられます。

不動産テックへの投資の増加や、団体の設立などに伴い、不動産テック関連のサービスが多く登場しています。

不動産テックに関連する企業・サービスが増えるほど、業界全体の規模も大きくなっていくでしょう。同業種によるM&A・買収・売却が増加していると推測されます。

不動産テックにどのようなサービスがあるのかは、以降の「不動産テック（不動産×IT）のカオスマップ」で詳しく解説しましょう。

不動産テックがますます促進されていくよう、法改正も進められています。例えば、2018年6月にスタートした「民泊新法（住宅宿泊事業法）」によって、都道府県知事に届け出を出すことで「民泊サービスの提供」を開始できるようになりました。

これにより、不動産テック関連のカテゴリーの一つである「スペースシェアリング」の活性化が期待されています。

不動産テック業界のM&A・買収・売却を考える際には、不動産テック業界の動向とともに、不動産テック業界の今後も理解しておく必要があるでしょう。不動産テック業界の今後は、以下のように予測されています。

【不動産テック業界の今後の予測】

1. ハードからソフトへの移行
2. 利用権を借りる時代へ
3. 不動産情報基盤の整備・充実
4. 業務支援ツールによるスマートな仲介

不動産テックによって、不動産業界全体が「ハードからソフトへの移行が進んでいく」と予測されています。

そのトレンドが生まれた要因としては、物を「所有」するよりも「利用」に価値を見いだす人が増えてきていることです。

例えば、これまでオフィスを所有していた企業が大半だったのに対し、不動産テック関連サービスの一つである「WeWork」が登場したことで、オフィスを「所有せずに利用する」のができるようになりました。

WeWorkでは、交流イベントや専用SNSによるコミュニティの創出が重要視されています。このように、今後もオフィス（建物）のハード面よりも、オフィスを利用したうえで業務を活性化するためのソフト面が重視されるでしょう。

不動産業界、並びに不動産テック業界の今後のトレンドとして、「利用券を借りる時代」にシフトしていくと考えられています。

これまでの不動産業界は、住宅やオフィスの賃料から収益を出す「賃料モデル」が主流でした。

しかし、不動産テックの登場によって、「サブスクリプションモデル（サービスの利用料ビジネス）」が増加しています。

不動産テックによって、住宅に関連する付加価値サービスを月額課金制で提供できるようになったために、賃料ビジネス以外の方法で利益を出すのが可能です。

住宅に関連する付加価値サービスの一例としては、荷物配達時に不在だったとしても、配達員が玄関を開けて家の中に荷物を届けてくれるサービス「Amazon Key」などがあります。

日本国内の不動産テックがますます普及していくために、不動産情報基盤の整備・充実が進められていくと予測されます。不動産情報基盤とは、物件情報をはじめとした不動産データベースのことです。

日本には「REINS」の不動産データベースがありますが、「網羅性が欠如している」「インフラ情報などの不動産周辺情報が少ない」といった情報網羅性の欠如が指摘されています。

このような状況を改善しないと、不動産テックの成長に支障をきたすと考えられており、不動産データベースの早急な改善が進められていくことでしょう。

不動産テックの登場によって、業務支援ツールによるスマートな不動産仲介が可能になると予測されています。

業務支援ツールとは、不動産データベースの情報との連動による契約書の自動作成や電子署名などです。

このような業務支援ツールが増え精度が高まることにより、不動産仲介業者は案件成約率を高め、効率的に仲介サービスを提供できるようになると期待されています。

ここからは、不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡のポイントを解説してきます。

不動産テック関連の企業・サービスをM&Aによって買収したり、売却・譲渡したりできるのを検討されている方は、どのようなポイントをおさえるべきかをチェックしましょう。

まずは、近年なぜ不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡が行われているのかについて、その理由を解説します。考えられる理由は以下の5点です。

【不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡が行われている理由】

• 不動産業界は顕著にIT化が遅れているため
• 海外から日本の市場を狙うため
• 民泊が広まりを見せているため
• コワーキングスペースやレンタルオフィスが盛況であるため
• 不動産業界を健全化させるため

不動産業界は、ややIT化が遅れています。IT化が遅れていることで、労働生産性が低くなってしまうでしょう。

昨今は、コロナ禍により対面での営業に制約が生じ、不動産テック導入の動きを加速している動き出ています。不動産業務をITにより効率化・自動化し、業務データ・顧客データを統一させ、遠隔での商談や物件案内できるサービスの市場も徐々に拡大中です。

さらなる不動産事業にテクノロジー技術を導入により生産性を高め、新たな収益源の確保が可能となり、結果として事業拡大が目指せるでしょう。

不動産業者が一からテクノロジーを導入するには、時間・コスト、人材リソースを確保などが必要になります。そこで、M&Aにより不動産テックサービスを提供する企業・事業を買収する動きが活発化していくことでしょう。

日本と比べて、米国などの海外ではすでに不動産テック業界が盛り上がっています。なぜなら、海外では早い段階から不動産ビジネスにテクノロジー技術を導入していたからです。

一方で、日本の不動産テック市場はまだまだ成長途上です。この日本の市場を商機と考えた海外企業が、日本の市場に参入するために、M&Aによって日本の不動産テック企業を買収する動きが活発化しています。

民泊新法のスタートなどによって、民泊サービスが徐々に日本国内でも広まりを見せています。

そしてこれが影響して、民泊事業を展開するために不動産テックのM&A・買収・売却・譲渡が行われるケースも多く見られます。

民泊サービスと同様に、コワーキングスペースやレンタルオフィスの需要が高まっていることも、不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡が行われる理由の一つです。

コワーキングスペースなどの需要の高まりによって、不動産・物件のシェアリングエコノミーはますます活性化していくと予測されているため、M&Aによる市場参入者が増えています。

これまでの不動産業界は、IT技術の導入が遅れていたこともあり、「対面でのコミュニケーションが必要」「非効率的な業務が多い」「情報データベースの内容が不十分」などの欠陥が多くありました。

この不動産業界を健全化させるために、不動産テックのM&Aが増えています。不動産テックの増加により、「情報の網羅性が向上する」「わざわざ物件まで足を運ばなくても内覧ができる」「空き家の有効活用ができる」「適正価格で不動産取引が可能」などの健全化が期待されているのです。

不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡を行う企業タイプは、主に以下の3タイプに分類できます。

【不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡を行う企業タイプ】

• 資本力のある異業種企業
• 投資ファンド・金融機関
• 海外の不動産テック企業

不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡を積極的に行う企業タイプの一つが、資本力のある異業種企業です。不動産テックの市場はまだまだ成長途上であり、今後ますます発展していくのが予想されます。

顧客の意識が「不動産の所有」から「不動産の利用・共有」へとシフトしていることも踏まえて、不動産テック市場に商機を見いだしている企業が多くなっていくでしょう。

その商機をつかむために、資本力のある異業種企業が、M&Aを駆使して不動産テック市場への新規参入を図っています。

投資ファンドや金融機関も、不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡を積極的に行っています。投資ファンドや金融機関が不動産テックのM&Aを実施する場合は、M&Aによる第三者割当増資が主流です。

日本の不動産テック市場は、今後ますます成長していくのが予測されています。そのような日本市場の将来性を見込み、海外の不動産テック企業が、国内企業をM&Aによって買収するケースも多く見られます。

不動産テックに限らず、多くの業界ではM&Aによる買収価格や売却・譲渡価格の相場を判断するのは困難です。なぜなら、企業の規模・資産価値・営業利益などによって、M&Aの取引価格は変化するためです。

ただし、M&Aを実施して企業を買収したり、売却・譲渡したりする際に、ある程度の相場価格を把握しておかないと、「予想外に費用が掛かってしまった」「希望どおりの価格で売却・譲渡できなかった」とする事態に陥る可能性もあります。

それを避けるためにも、似たようなM&A事例を探しM&A取引価格を調べたり、M&A仲介会社に相談したりするのがベストです。

ここでは、一般社団法人 不動産テック協会が作成した不動産テックのカオスマップを載せておきます。

カオスマップとは、対象業界で活動する企業や、企業が提供するプロダクト・カテゴリー・関係性などを示した「業界地図」のことです。

不動産テック業界のカオスマップを見ると、「不動産業界×IT」といっても、実に多くの不動産テック企業や不動産テックサービスが存在しています。

近年、認知度が高まってきているVR・ARに関連するサービスや、スペースシェアリングに関するサービスが拡大中です。不動産仲介業務支援や不動産管理業務支援など、多岐にわたる不動産テックが市場を構成しています。

近年は、不動産テックのM&A・事業承継が増加しています。そこで、実際に行われたM&A事例を紹介しましょう。

【不動産テックM&A・事業承継の事例】

1. ランディックスによるリンネの完全子会社化
2. 霞ヶ関キャピタルによる子会社の設立と会社分割による事業承継
3. プロパティデータバンクによるプロパティデータサイエンスの完全子会社化
4. AMBITIONとヘッドウォータースの資本業務提携　

2024年4月、ランディックスは、株式譲渡契約を通じて不動産テックベンチャーのリンネを完全子会社化しました。ランディックスは富裕層向けの戸建住宅の売買仲介を主力とし、顧客データを活用した高いリピート率を誇りますが、事業エリアの拡大と人材の早期育成が課題でした。

今回の子会社化により、リンネの顧客管理システム構築力を取り入れることで、営業組織全体の顧客対応の標準化が期待されます。一方、リンネはランディックスの経営資源を活用することで、エリア特性や顧客対応ノウハウの不足を解消し、成長が見込まれます。

両社は物件種別や顧客層が異なるものの、相互に補完できるノウハウを共有し、事業成長を図ることを目的としています。

霞ヶ関キャピタルは、不動産テック事業への参入を目的として、2021年3月に連結子会社であるKC Technologies（KC Tech）を設立しました。

また、不動産テック事業の第一歩として、OYO Japanのオンライン不動産賃貸事業を2021年6月に事業承継し、事業スキームの見直しと再構築を行います。

KC Techは、IT／IoTに強みを持つKeeylsや不動産価値向上に取り組むプロフィッツを株主に迎え、4社で新たな価値の創造に挑戦します。

今後も霞ヶ関キャピタルとKC Techは、企業価値の向上と持続可能な社会の実現を目指して取り組んでいく予定です。

2023年5月19日、プロパティデータバンクは、プロパティデータサイエンスの株式を追加取得し、完全子会社化することを発表しました。

プロパティデータバンクは、不動産運用管理に特化したクラウドサービス「＠プロパティ」を主力事業とするBtoBの不動産テック企業です。プロパティデータサイエンスは、出店売上予測サービス「Speed ANSWER」を展開しています。

プロパティデータバンク社の中期経営計画達成には子会社の成長が不可欠でしたが、2023年3月期には目標を大幅に下回っていました。このため、迅速な経営判断を可能にするために、今回の完全子会社化を決定しました。

AMBITIONは2020年3月、ヘッドウォータースと資本業務提携を行いました。

AMBITIONは、不動産業界のリーディングカンパニーとして、不動産テック企業としてさまざまなソリューションを行う会社です。賃貸管理事業の安定成長を主軸に、プロパティマネジメント事業の管理物件も増やし続けています。

ヘッドウォータースは、AI開発・ロボット開発など、豊富な開発実績がある会社です。業務の分析、把握、課題の抽出、AI・IoT・RPAなどデジタル施策に関する業務フローの検討やシステム開発、運用までワンストップの対応が強みとしています。

今回の資本提携により、両社のノウハウとネットワークを活用し、効果的なプロモーション機会の創出、課題解決のための幅広いソリューションサービスの提供、企業価値向上を目指します。

今回は、成長が期待されている不動産テック業界の動向や予測、M&A事例、M&Aポイントなどを解説してきました。

今後、不動産テック業界のM&A・事業承継は増加していくものと予想されています。不動産テック業界のM&Aを実施・検討する際は、業界の動向や予測に関する情報をしっかり確認しておくのが大切です。