不動産テック(不動産×IT)のM&A・売却・買収を解説!事例やカオスマップも公開

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

当記事では、不動産テック(不動産×IT)のM&A・売却・買収について、くわしく解説しています。不動産テックのM&A動向や、買収・売却・譲渡のポイント、買収・売却・譲渡相場の解説のほか、実際のM&A事例やカオスマップも公開しています。

目次

  1. 不動産テックとは
  2. 不動産テックが求められる理由
  3. 不動産テック業界の動向
  4. 不動産テック業界の今後の予測
  5. 不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡のポイント解説
  6. 不動産テック(不動産×IT)のカオスマップ
  7. 不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡事例
  8. 不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡のご相談先
  9. まとめ
  • 不動産テックのM&A・事業承継
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1. 不動産テックとは

不動産テックとは

「FinTech(フィンテック)」という用語をご存知でしょうか?「フィンテック」とは、金融を表す英語「Financial」と「Technology(テクノロジー)」を掛け合わせた造語で、簡単に言うと金融とIT技術を組み合わせたサービスを指しています。

これと同じように、不動産とIT技術を掛け合わせたサービスが「不動産テック」と呼ばれています。

IT技術をはじめとしたテクノロジーを不動産売買や不動産貸借の事業に組み込むことで、事業規模の拡大・顧客への価値提供の増大・事業の効率化などを進めることが可能になります。

不動産テックの例には以下のようなサービスが挙げられ、アナログ的な面が強かった不動産業界にIT技術を導入することで、これまでになかった付加価値の提供やより効率的な事業運営を可能としています。

  • 効率的な不動産物件のマッチング
  • VR/ARによる不動産の内覧
  • AIによる適正価格の査定
  • スペースシェアリング etc.

2. 不動産テックが求められる理由

不動産テックが求められる理由

現在、この「不動産テック」が大きな期待を集めています。その理由は、これまでアナログ要素が強く、労働生産性が極めて低かった不動産業界を変革できると考えられているからです。

他の業界と異なり、不動産業界はこれまでIT投資が非常に少ない状況にあり、日本の不動産業界によるIT資本投入は、米国と比べたったの1割しかありませんでした。

そのため、テクノロジーによる効率化が全くもって進んでいない業界で、日本の不動産業界の労働生産性は非常に低く、米国と比較して4割に満たないというのが現状でした。

例えば、不動産売買や貸借の際には、人同士がアポイントメントを取り、実際の不動産物件まで足を運び、一日に異なる物件を何件も内覧するといったことが行われています。不動産業者と顧客同士が顔を合わせた状態でないと仕事を進めることができない状況でした。

つまり、不動産業者の人材が増加しない限り、労働生産性向上には限界があります。今後の人口減少に伴う人材確保の難しさは、ますます不動産業界の労働生産性を下げることになってしまいます。

そこで、業界全体の効率化を図り労働生産性を高めるために、テクノロジー技術の導入が急務となっているのです。

3. 不動産テック業界の動向

不動産テック業界の動向

不動産テック業界のM&A・買収・売却が現在どのように進んでいるのか、また今後どのように活性化していくのかを把握するためには、不動産テック業界の動向を把握しておく必要があります。

不動産テック業界の動向には、以下のような特徴がみられます。

【不動産テック業界の動向】

  1. 不動産テック関連の団体が発足
  2. 大型ファンドによる多額の投資が増加
  3. 不動産テックサービスの増加
  4. 民泊新法がスタート

動向①不動産テック関連の団体が発足

2018年に、不動産とテクノロジーの融合を促進し不動産業界の発展を目的とする一般社団法人不動産テック業界が発足しました。

その他にも、不動産テック関連の団体が設立されていて、不動産テック業界の発展を進める動きが活発化しています。

このような団体が増えることで、不動産テック業界の強化につながっていくのではないかと、その動向が注目されています。

動向②大型ファンドによる多額の投資

近年、AIやロボットといったテクノロジー技術に多額の投資を行う大型ファンド「Softbank Vision Fund」が、不動産テック業界の企業に対して次々と投資を進めているという動向がみられます。

例えば、コワーキングスペース事業を展開する「WeWork」に対して、44億ドルもの出資を行っています。

今後も不動産テック関連に企業に対しての大型出資が増えていくと、ますます不動産テック業界が活性化していくと考えられます。

動向③不動産テックサービスの増加

不動産テックへの投資の増加や、団体の設立などに伴い、不動産テック関連のサービスがたくさん登場しています

不動産テックに関連する企業・サービスが増えるほど、業界全体の規模も大きくなっていくと考えられます。また、同業種によるM&A・買収・売却というものも増加していると推測されます。

不動産テックにどのようなサービスがあるのかについては、以降の「不動産テック(不動産×IT)のカオスマップ」でくわしく解説します。

動向④民泊新法がスタート

不動産テックがますます促進されていくよう、法改正も進められています。例えば、2018年6月にスタートした「民泊新法(住宅宿泊事業法)」によって、都道府県知事に届け出を出すことで「民泊サービスの提供」を開始できるようになりました。

これにより、不動産テック関連のカテゴリーの一つである「スペースシェアリング」の活性化が期待されています。

  • 不動産テックのM&A・事業承継

4. 不動産テック業界の今後の予測

不動産テック業界の今後の予測

不動産テック業界のM&A・買収・売却を考える際には、不動産テック業界の動向とともに、不動産テック業界の今後についても理解しておく必要があります。

不動産テック業界の今後については、以下のように予測されています。

【不動産テック業界の今後の予測】

  1. ハードからソフトへの移行
  2. 利用権を借りる時代へ
  3. 不動産情報基盤の整備・充実
  4. 業務支援ツールによるスマートな仲介

①ハードからソフトへの移行

不動産テックによって、不動産業界全体が「ハードからソフトへの移行が進んでいく」と予測されています。

そのトレンドが生まれた要因としては、物を「所有」するよりも「利用」することに価値を見出す人が増えてきていることです。

例えば、これまでオフィスを所有していた企業が大半だったのに対し、不動産テック関連サービスの一つである「WeWork」が登場したことで、オフィスを「所有せずに利用する」ことができるようになりました。

さらに、WeWorkでは、交流イベントや専用SNSによるコミュニティの創出が重要視されいます。このように、今後もオフィス(建物)というハード面よりも、オフィスを利用した上で業務を活性化するためのソフト面が重視されると予測されています。

②利用権を借りる時代へ

不動産業界、並びに不動産テック業界の今後のトレンドとして、「利用券を借りる時代」にシフトしていくと考えられています。

これまでの不動産業界は、住宅やオフィスの賃料から収益を出す「賃料モデル」が主流でした。

しかし、不動産テックの登場によって、「サブスクリプションモデル(サービスの利用料ビジネス)」が増加しています。

不動産テックによって、住宅に関連する付加価値サービスを月額課金制で提供することができるようになったために、賃料ビジネス以外の方法で利益を出すことが可能となってきています。

住宅に関連する付加価値サービスの一例としては、荷物配達時に不在だったとしても、配達員が玄関を開けて家の中に荷物を届けてくれるサービス「Amazon key」などがあります。

③不動産情報基盤の整備・充実

日本国内の不動産テックがますます普及していくために、不動産情報基盤の整備・充実が進められていくと予測されます。不動産情報基盤とは、物件情報をはじめとした不動産データベースのことです。

日本には「REINS」という不動産データベースがありますが、「網羅性が欠如している」・「インフラ情報などの不動産周辺情報が少ない」といった情報網羅性の欠如が指摘されています。

このような状況を改善しないと、不動産テックの成長に支障をきたすと考えられており、不動産データベースの早急な改善が進められています。

④業務支援ツールによるスマートな仲介

不動産テックの登場によって、業務支援ツールによるスマートな不動産仲介が可能になると予測されています。

業務支援ツールとは、不動産データベースの情報と連動することによる契約書の自動作成や電子署名などのことです。

このような業務支援ツールが増え精度が高まることにより、不動産仲介業者は案件成約率を高め、効率的に仲介サービスを提供できるようになると期待されています。

5. 不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡のポイント解説

不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡のポイント解説

ここからは、不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡のポイントについて解説してきます。

不動産テック関連の企業・サービスをM&Aによって買収したり、売却・譲渡したりすることを検討されている方は、どのようなポイントをおさえるべきかをチェックしておきましょう。

不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡が行われている理由

まずは、近年なぜ不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡が行われているのかについて、その理由を解説していきます。考えられる理由は以下の5点です。

【不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡が行われている理由】

  1. 不動産業界は顕著にIT化が遅れているため
  2. 海外から日本の市場を狙うため
  3. 民泊が広まりを見せているため
  4. コワーキングスペースやレンタルオフィスが盛況であるため
  5. 不動産業界を健全化させるため

①不動産業界は顕著にIT化が遅れているため

不動産業界は、非常にIT化が遅れています。IT化が遅れていることで、労働生産性が著しく低い業界となってしまっています。

逆に考えると、不動産事業にテクノロジー技術を導入するこで、生産性を高めたり、新たな収益源の確保が可能となり、結果として事業を大きく成長させることができます。

これまでITとは無縁だった不動産業者が一からテクノロジーを導入するには、時間・コストが多く必要になります。そこで、M&Aにより不動産テックサービスを提供する企業・事業を買収する動きが活発化しています。

②海外から日本の市場を狙うため

日本と比べて、米国などの海外では不動産テック業界が盛り上がっています。というのは、海外では早い段階から不動産ビジネスにテクノロジー技術を導入していたためです。

一方で、日本の不動産テック市場はまだまだ成長途上です。この日本の市場を商機と考えた海外企業が、日本の市場に参入するために、M&Aによって日本の不動産テック企業を買収する動きが活発化しています。

③民泊が広まりを見せているため

民泊新法のスタートなどによって、民泊サービスが徐々に日本国内でも広まりを見せています

このことが影響して、民泊事業を展開するために不動産テックのM&A・買収・売却・譲渡が行われるケースも多くみられます。

④コワーキングスペースやレンタルオフィスが盛況であるため

民泊サービスと同様に、コワーキングスペースやレンタルオフィスの需要が高まっていることも、不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡が行われる理由の一つです。

コワーキングスペースなどの需要の高まりによって、不動産・物件のシェアリングエコノミーはますます活性化していくと予測されているため、M&Aによる市場参入者が増えています。

⑤不動産業界を健全化させるため

これまでの不動産業界は、IT技術の導入が遅れていたということもあり、「人同士が顔を合わせないといけない」「非効率的な業務が多い」「情報データベースの内容が不十分」などの欠陥が多くありました。

この不動産業界を健全化させるために、不動産テックのM&Aが増えてます。不動産テックの増加により、「情報の網羅性が向上する」「わざわざ物件まで足を運ばなくても内覧ができる」「空き家の有効活用ができる」「適正価格で不動産取引が可能」などの健全化が期待されます。

不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡を行う企業タイプ

不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡を行う企業タイプは、主に以下の3タイプに分類することができます。

【不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡を行う企業タイプ】

  • 資本力のある異業種企業
  • 投資ファンド・金融機関
  • 海外の不動産テック企業

①資本力のある異業種企業

不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡を積極的に行う企業タイプの一つが、資本力のある異業種企業です。不動産テックの市場はまだまだ成長途上であり、今後ますます発展していくことが予想されています。

また、顧客の意識が「不動産の所有」から「不動産の利用・共有」へとシフトしていることも踏まえて、不動産テック市場に商機を見出している企業が多くあります。

その商機をつかむために、資本力のある異業種企業が、M&Aを駆使して不動産テック市場への新規参入を図っています。

②投資ファンド・金融機関

投資ファンドや金融機関も、不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡を積極的に行っています。投資ファンドや金融機関が不動産テックのM&Aを実施する場合は、M&Aによる第三者割当増資が主流です。

③海外の不動産テック企業

日本の不動産テック市場は、今後ますます成長していくことが予測されています。そのような日本市場の将来性を見込み、海外の不動産テック企業が、国内企業をM&Aによって買収するケースも多くみられます。

不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡などの相場

不動産テックに限らず、多くの業界ではM&Aによる買収価格や売却・譲渡価格の相場を判断することは困難です。なぜなら、企業の規模・資産価値・営業利益などによって、M&Aの取引価格は変化するためです。

ただし、M&Aを実施して企業を買収したり、売却・譲渡したりする際に、ある程度の相場価格を把握しておかないと、「予想外に費用が掛かってしまった」「希望通りの価格で売却・譲渡できなかった」という事態に陥る可能性もあります。

それを避けるためにも、似たようなM&A事例を探しM&A取引価格を調べたり、M&A仲介会社に相談したりすることをおすすめします。

【関連】不動産業界のM&A・会社売却まとめ!売却・譲渡案件一覧あり

6. 不動産テック(不動産×IT)のカオスマップ

不動産テックのカオスマップ

ここでは、不動産テックのカオスマップを載せておきます。カオスマップとは、対象業界で活動する企業や、企業が提供するプロダクト・カテゴリー・関係性などを示した「業界地図」のことです。

以下のカオスマップは、一般社団法人不動産テック協会によって作成されたものです。

不動産テック業界のカオスマップ

出典:https://retechjapan.org/retech-map/?fbclid=IwAR3JvUjYAS6oEG_hgo46JNl7xUYkVIsr6xXy5FfmHgMkXAkXxL_M9lNUb_k

不動産テック業界のカオスマップをみると、「不動産業界×IT」と言っても、実にたくさんの不動産テック企業や不動産テックサービスが存在することが分かると思います。

近年、認知度が高まってきているVR・ARに関連するサービスや、スペースシェアリングに関するサービスをはじめ、不動産仲介業務支援や不動産管理業務支援など、多岐にわたる不動産テックが市場を構成しています。

7. 不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡事例

不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡事例

近年は、不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡が増加しています。そこで、実際に行われたM&A事例について紹介していきます。

【不動産テックM&A事例】

  1. GAテクノロジーズによるイタンジのM&A
  2. ソフトバンク・ビジョン・ファンドによるウィーワークへの投資

事例①GAテクノロジーズによるイタンジのM&A

中古不動産ポータルサービス「Renosy」などを運営する株式会社GAテクノロジーズは、不動産関連のシステム提供などを行うイタンジ株式会社を株式取得によって完全子会社化しました。なお、株式取得価額は非公表となっています。

イタンジは、不動産仲介会社向けのクラウドシステム提供や、不動産仲介会社と不動産管理会社のやり取りを自動化できるクラウドサービスなどを提供しています。

GAテクノロジーズは、イタンジとのノウハウ・技術の共有や、顧客基盤を活用した新しいサービスの提供などを目的に、当事例のM&Aを実施しました。

事例②ソフトバンク・ビジョン・ファンドによるウィーワークへの投資

ソフトバンクグループの投資ファンドであるソフトバンク・ビジョン・ファンドは、2019年1月に、シェアオフィスサービスを展開する米国のウィーワークに対して、20億ドル(約2170億円)の追加投資を行いました。

当事例の投資を行う前にも投資を行っており、ソフトバンク・ビジョン・ファンドの出資総額は約104億ドルとなっています。

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8. 不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡のご相談先

不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡のご相談先

これからM&Aを実施して、不動産テック企業やサービスを買収・売却・譲渡することを検討されている方は、M&A専門家に相談することをおすすめします。

特に、初めてM&Aを実施する方やM&Aがよく分からないという方は、M&A仲介会社やM&Aアドバイザリーなどの専門家に相談をすることで、安心・確実にM&A手続きを進めることが可能です。

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9. まとめ

まとめ

今回は、成長が期待されている不動産テック業界の動向や予測、M&A事例、M&Aポイントなどについて解説してきました。

今後、不動産テック業界のM&Aは増加していくものと予想されています。不動産テック業界のM&Aを実施・検討する際は、業界の動向や予測に関する情報をしっかり確認しておくことが大切です。

【不動産テック業界の動向】

  1. 不動産テック関連の団体が発足
  2. 大型ファンドによる多額の投資が増加
  3. 不動産テックサービスの増加
  4. 民泊新法がスタート

【不動産テック業界の今後の予測】

  1. ハードからソフトへの移行
  2. 利用権を借りる時代へ
  3. 不動産情報基盤の整備・充実
  4. 業務支援ツールによるスマートな仲介

【不動産テックのM&A・売却・買収・譲渡が行われている理由】

  • 不動産業界は顕著にIT化が遅れているため
  • 海外から日本の市場を狙うため
  • 民泊が広まりを見せているため
  • コワーキングスペースやレンタルオフィスが盛況であるため
  • 不動産業界を健全化させるため

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