ホテル・旅館の買収・売却・M&A!相場は?【売買事例あり】

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

近年、ホテル・旅館業界のM&Aによる買収や売却が増加しています。この売買の増加は外国人観光客によるインバウンド効果による売上げ増加が大きく影響しています。当記事ではホテル・旅館業界のM&Aにおける買収・売却、売買相場などについて解説します。


目次

  1. ホテル・旅館業界とは
  2. ホテル・旅行業界と関りの深い異業種
  3. ホテル・旅館業界のM&A動向
  4. ホテル・旅館がM&Aするメリット
  5. ホテル・旅館のポイント
  6. ホテル・旅館のM&Aの相場
  7. ホテル・旅館のM&A・売買事例3選
  8. ホテル・旅館の売り情報
  9. ホテル・旅館のM&Aまとめ
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1. ホテル・旅館業界とは

ホテル・旅館業界とは

近年、ホテル・旅館業界ではM&Aによる買収や売却などが進んでいます。ホテル・旅館業界におけるM&Aではどういった特徴や傾向があるのでしょうか。

M&Aの相場や事例などをご紹介する前に、まずはホテル・旅館業界について解説します。

ホテル・旅館業の定義

ホテル・旅館業の定義としては1948年に施行された旅館業法で定義づけされています。それによると、「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」としています。

ちなみに、ここでいう「宿泊」は「寝具を使用して施設を利用すること」を意味しており、さらには「営業」は、施設を提供するにあたって「社会性をもって継続反復されているもの」に当たるかとされています。

厚生労働省ではこの旅館業法を基本に、以下の4つの項目において旅館業であるかという判断をしています。

  1. 宿泊料徴収の有無
  2. 社会性の有無
  3. 継続反復性の有無
  4. 生活の本拠かどうか

ホテルと旅館の違い

旅館業には、ホテル・旅館・簡易宿所・下宿の4つが存在しています。それでは、当記事で解説するホテルと旅館には、どのような違いがあるのでしょうか

ここでは、旅館業法施行令におけるホテルと旅館の定義づけについて解説します。

ホテルとは

ホテルの定義としては、9平方メートル以上ある洋式の寝具や設備で構成されている客室が10室以上あり、出入口や窓にカギがあり客室や廊下などの境界は壁であることとしています。

さらに、洋式のシャワーや浴室を保有していることなどを定めています。

旅館とは

旅館の定義は7平方メートル以上ある和式の設備を有する客室が5室以上あることや、入浴の支障が無い場合を除いて、適当規模の入浴設備が備わっている事などが定められています。

ホテル・旅館業の業務

現在では顧客満足度を向上させるためにホテル・旅館業界では、温泉を掘り起こしたり温泉施設を充実させたりするなどのほか、ショーを開いたりプールを併設するなどさまざまな取り組みを行われています。

しかし、ホテル・旅館業における基本的な業務は、以下の三つとなっています。

  1. 宿泊
  2. 飲食
  3. バンケット・会議

①宿泊

ホテル・旅館業の定義伴っている宿泊は、ホテル・旅館業にとってもっとも重要な業務の一つです。最近では宿泊する際のベッドなどにも拘っているホテルや温泉旅館も増えてきました。

また、宿泊施設にプライベート温泉がついているなど、宿泊客に対しても多くの差別化を図っているのが現状です。

②飲食

飲食の提供はホテル・旅館にとって腕の見せ所です。中には食事を売りにしているホテルや旅館もあるほどです。

また、バイキングや飲み放題などを取り入れてコストとニーズを両立させているホテルや旅館も数多くあります。

③バンケット・会議

バンケット(宴会)や会議などもホテル・旅館業界では大きな収入源です。ホテルや旅館を利用して宿泊を伴う社員旅行などが行われることも少なくありません

また、大きな会場を保有していて飲食もできるホテルの会場はさまざまな業種の団体の会合や式典などを行うのには最適で、多くの企業や団体に利用されています。

ホテル・旅館業の分類

ホテル・旅館業における施設の分類を簡単に解説します。以下のように分類訳されるホテルですが、明確な区分けは存在しておりません。

  • 旅館
  • シティホテル
  • リゾート・レジャーホテル
  • ビジネスホテル
  • エコノミーホテル
  • ファッションホテル

旅館

旅館は先に上げて通り、定められた規定などを有しているホテルと区分される宿泊施設を指しています。

シティホテル

シティホテルは、比較的広めの部屋や結婚式などを行える宴会場、レストランなどを有しているホテルを指しています。

リゾート・レジャーホテル

リゾート・レジャーホテルは観光地周辺や遊園地周辺に建てられているホテルです。リゾート・レジャーホテルは長期の滞在にも対応しています。

ビジネスホテル

ビジネスホテルは、設備を宿泊するのに最低限に留めることで価格を抑えて利用してもらうホテルです。中には朝食サービスなどを行っているホテルもあります。

エコノミーホテル

エコノミーホテルは宿泊料金を低価格に抑えるために、サービスやコストを出来る限り抑えて作られたホテルです。

ファッションホテル

ファッションホテルは、カップルなどが宿泊もしくは短時間の利用を目的として利用されるホテルです。ファッションホテルは立地条件など厳しく定められています。

ホテル・旅館業界の市場規模

観光庁が公表した宿泊旅行統計調査では、2011年に国内のホテルまたは旅館、簡易宿泊所に宿泊した宿泊客は延べ4億1723万人泊だとしています。内訳を見ると、日本人が3億9881万人泊、外国人が1842万人泊です。

一方で、2015年の調査では延べ宿泊者数が5億408万人泊、日本人が4億3846万人泊(2011年比10%増)、外国人が6561万人泊(同256%増)となっており、外国人の宿泊が大幅に増加していることが伺えます。

ホテル・旅館業界また、売り上げベースで見ても2016年には1兆2609億円を売り上げており、この数字は前年比で6.4%の成長を示しています。ホテル・旅館業界は東京五輪などの影響により今後も右肩上がりとみられています。

ホテル・旅館業界の現状

一方でホテル・旅館業界が抱えている現状の問題や課題にはどういった点が考えられるのでしょうか。ここでは以下の4点について解説します。
 

  1. 地域問題の影響
  2. 設備維持投資が必要
  3. 民泊の増加
  4. インバウンドの拡大

①地域問題の影響

昨今の日本における自然災害は猛威を振るい、従来とは違う形の災害が多く発生しています。また、SNSなどによる地域情報の発信力も飛躍的に進歩しています。

こうした情報化社会にともない、ホテル・旅館業界では災害による風評被害などにより売り上げを落とすリスクが存在しています。

また、人口減少や郊外型店舗の進出などにより地域社会の疲弊化が著しく、にぎやかだった商店街から人が遠のいている例も見られます。

こうした状況は観光施設の老朽化などに対応できないなどが発生し、ホテル・旅館業界は地域問題に影響を受ける事が多くあります。

②設備維持投資が必要

ホテルや旅館を営むには、施設や設備の維持管理が非常に重要です。ボイラーや寝具の故障など多くの箇所で設備維持投資が必要となり、資金繰りに悩まされる業者も少なくありません

③民泊の増加

2018年6月に施行された住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法によって、旅館業法の対象とはならない民泊サービスがスタートしました。

民泊は住宅を宿泊施設として提供する事が許されており、低価格で宿泊者を取り込むことができます

世界中で広がりを見せている民泊は、東京五輪などによる宿泊者増加の対応策として期待されている一方でトラブルも多いといいます。

こうした民泊による宿泊施設の増加がホテルや旅館の売り上げにどのように影響してくるか注視する必要があるでしょう。

④インバウンドの拡大

東京五輪を控える中、外国人観光客の増加が今後も見込まれています。外国人観光客が日本での消費する事を意味するインバウンドの拡大は今後も続くと見られており、インバウンド効果による観光業の売上増加に期待が寄せられています

ただし、ホテルや旅館の建設ラッシュが続く一方で、東京五輪以降のインバウンド効果の低迷に不安を感じている人も多く、今後の大きな課題として議論されています。

2. ホテル・旅行業界と関りの深い異業種

ホテル・旅行業界と関りの深い異業種

M&Aによる買収や売却などの売買が進んでいるホテル・旅行業界ですが、関りが深いとされる業種には以下の様な業種があります。

  • 旅行
  • 飲食
  • IT

旅行

旅行に関する業界とホテルや旅館は、古くから深い関りがあります。旅行会社や旅行代理店がツアーなどの商品を組む時には宿泊施設は必須です。

旅行業界からの顧客確保はホテルや旅館にとっては生命線の一つとも言えるでしょう。

飲食

飲食の業界もホテルや旅館と深い関りがあります。宴会や披露宴などでは飲食業界の力が必要です。

また、ホテルや旅館内に店舗を構えている飲食店もあるなど、切っても切り離せない関係と言えるでしょう。

IT

意外に関係が深いのがIT業界です。最近ではホテルの予約をインターネットで行い、ホテルに出向いた際には機械による受付業務で済ませるといった業者もあります。

また、大手旅行代理店もインターネットで格安プランを提供するなど、ITがホテル・旅館業界に与えている影響は小さくありません

3. ホテル・旅館業界のM&A動向

ホテル・旅館業界のM&A動向

それではホテル・旅館業界におけるM&Aによる買収や売却などの売買はどのような動向を示しているのでしょうか。

M&Aは増加傾向

ホテル・旅館業界におけるM&Aは増加傾向にあるといいます。これはチェーンを広げているホテル業者などが、売りホテルなどを買収により経営譲渡を受けたりしているためです。

こうしたホテルはオーナーチェンジした事により新たなサービスを展開している様子も見て取れます。また、ホテル・旅館業における特徴てきな理由があるといいます。

ここではホテル・旅館業のM&Aにおける特徴を3つ解説します。

  1. 不動産があり投資対象
  2. 販売チャンネルの多様化
  3. インバウンドの影響

①不動産があり投資対象

ホテルや旅館におけるM&Aの最大の特徴は不動産であるという事です。不動産は資産となり、それだけでも投資の対象となります。

立地条件や地域の環境によっても不動産資産は大きく変わります。立地条件が良い売りホテルや温泉付きのレジャーホテルなど不動産価値に魅力があるほどM&Aによる価格は相場以上になり、良好なM&Aが行われているようです。

②販売チャンネルの多様化

従来のホテル・旅館業界は旅行代理店などの旅行仲介業者が大きな販売網とされていました。しかし、最近ではインターネットの普及により、仲介業者を有しない場合においても営業が可能となりました。

そこで仲介業者はインターネットなどでホテルや旅館などを紹介する事で、利用者に宿を格安で提供するなど顧客にもメリットを与える営業を試みています。

こうしたホテルや旅館、そして旅行代理店や仲介業者など販売チャンネルの多様化は、売り上げ増加に大きく寄与していると見られています。

③インバウンドの影響

仲介業者などの販売多様化により国内需要が伸びている中、外国人観光客のインバウンド効果の伸びは驚異的です。

もちろん、こうした外国人観光客に対しても仲介業者がしっかりと販売フォローをしています。仲介業者はインターネットなどを活用し世界中にホテルや旅館などを簡単にCMすることができます。こうした成果が実る事でインバウンド効果を最大限に生かされます。

M&Aの傾向

ホテル・旅館業界におけるM&Aにはどういった傾向があるのでしょうか。ここでは業界で見られる傾向のうち、以下の4つについて解説します。
 

  1. 異業種企業の参入
  2. 大手チェーンによる地方旅館の買収
  3. 海外企業の参入
  4. 投資ファンドによる買収

①異業種企業の参入

ホテル・旅館業界のM&Aで見られるのは異業種企業の参入です。昨今の観光業のにぎわいを見て新規参入してくる企業は少なくありません。

M&Aの仲介専門家などを通しての売買や売却は今後も増えていくと見られています。

②大手チェーンによる地方旅館の買収

東京五輪などで賑わいを見せている都市部などのホテルがある一方で、観光客減少で苦しんでいる地方の温泉街や観光地も数多くあります

観光地から観光客が減少してしまい、経営不振から売りホテルとして仲介業者を通して譲渡される事例も少なくありません。

売りホテルの中には温泉付きホテルや温泉はないもののプールなどの施設が備わっているホテルなどあります。

こうした売りホテルの資産を大手チェーンに譲渡する事で、オーナーチェンジを図り低価格で営業し売り上げを伸ばしています

③海外企業の参入

M&Aによる売買では海外企業の参入も見られるようになりました。国内の売りホテルを買収しオーナーチェンジが行い、海外のノウハウを生かした設備に変える事で、売りホテルに活気が戻っているようです。

また、海外企業からは温泉などの施設も魅力的で、こうした施設が附属されている売りホテルには人気があつまり相場より高値で譲渡が行われる事例も少なくありません。

④投資ファンドによる買収

ホテルや旅館は土地を有しているため、売りホテルの立地条件によっては非常に資産価値の高いものとなります。

特にホテルや旅館は他の不動産に比べて相場や低いと言われており、最近では投資ファンドによる株式買収が多く見られています。

ホテル・旅館業界におけるM&Aは増加傾向にありますが、成功のカギは業界動向や相場を知り適切なタイミング・条件でM&Aを行うかどうかにあります。

適切なタイミング・条件でM&Aを行うためには、M&Aの専門家によるサポートが必要不可欠です。

M&A総合研究事務所では、ホテル・旅館業界に豊富な知識・実績のある公認会計士が、貴社のM&Aを一括サポートいたします。着手金・中間報酬は無料、成功報酬は業界最安値水準となっています。

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4. ホテル・旅館がM&Aするメリット

ホテル・旅館がM&Aするメリット

ホテルや旅館がM&Aによる売買をするメリットがどういった所にあるのでしょうか。ここでは売却・譲渡側と買収側に分けてそれぞれメリットを探ります。

売却・譲渡側のメリット

ホテルや旅館がM&Aによる売買をする場合の、売却・譲渡側のメリットは主に以下の4点があります。
 

  1. 後継者問題が解決
  2. 集客力の向上
  3. 雇用の継続
  4. 負債の解消と創業一族の利益確保

①後継者問題が解決

後継者として適任がおらずオーナーチェンジなどができない問題を抱えている場合は、M&Aによる売場は売却・譲渡側にメリットをもたらします。

M&Aによりオーナーチェンジを行う事で事業が承継されるというわけです。

②集客力の向上

大手資本や大手チェーンなどにM&Aで譲渡した場合は、集客力が今まで以上に見込めます。大手チェーンは多くの顧客を抱えているだけではなくキャンペーンやサービスなどノウハウが豊富です。

大手チェーンにM&Aにより売りホテルをオーナーチェンジして集客が増加した事例は多くあります。集客力の向上は大手チェーンや大手資本にM&Aを行う大きなメリットとなります。

③雇用の継続

レジャーホテルなどは多くの従業員を抱えている事が多くあります。経営不振に陥った場合、レジャーホテルなどの大型ホテルや旅館は従業員の解雇は、地域社会にも影響がある非常に大きな課題です。

M&Aによりオーナーチェンジに成功すれば、レジャーホテルだけではなくホテルや旅館などがM&Aを行た場合は雇用の継続が保障されます。これは非常に大きなメリットです。

④負債の解消と創業一族の利益確保

ホテルや旅館を廃業しようとした場合は、手数料や負債などは経営者が負担する必要があります。

しかし、M&Aによる譲渡が成功すれば負債が解消される可能性があるだけではなく、売却の見返りとして現金などの利益を確保できる可能性があります。

売りホテルや経営権の譲渡はトラブルが多いのも正直なところです。こうしたトラブルなどを回避するためにもM&Aの仲介専門業者を利用する事をおすすめします。

仲介業者であればM&Aの経験も豊富ですので、相談だけでも仲介業者にしてみるのも一つの手段と言えます。

買収側のメリット

ホテルや旅館がM&Aによる売買をする場合の、買収側のメリットは主に以下の4点があります。
 

  1. インバウンドへの対応強化
  2. 拠点を増やせる
  3. 新たな顧客層を獲得できる
  4. 許認可を継続できる
  5. スケールメリットを活かせる

①インバウンドへの対応強化

外国人観光客増加にともなうインバウンド効果は絶大です。インバウンド効果の恩恵を受けられる事はホテルや旅館のM&Aでは大きなメリットとなります。

②拠点を増やせる

ホテルや旅館を建設するには多くの手間とコストがかかります。また、温泉などを考えている場合はなおさらです。チェーン展開を考えM&Aにより売りホテルなどを買収すれば、比較的短い時間で拠点を増やす事が可能です。

温泉など附属施設がある場合は相場以上に施設の価値が高まります。レジャーホテルやファッションホテルでも温泉が付いている施設もあります。そうした売りホテルを買収しオーナーチェンジなどでリニューアルを行うことで新たな拠点を増やすことができます。

③新たな顧客層を獲得できる

自社が抱えているエリアや顧客層以外の顧客を見込める事ができます。顧客を抱えるための営業には仲介業者などに対する費用なども掛かりますが、M&Aを活用すれば短時間で顧客確保が可能です。

たとえばファッションホテルであれば若いカップル層が期待できまし、レジャーホテルであればファミリー層が期待できます。こうした顧客の確保はホテルや旅館にとっては大きなメリットと言えます。

④許認可を継続できる

ホテルや旅館などを営業する場合は旅館法などによる許認可が必要となります。ファッションホテルなどは特に場所や地域などの許可が限られています。そこで売りホテルを買収すればこうした許認可も一気に獲得できるのです。

⑤スケールメリットを活かせる

ホテルや旅館を買収する事により事業の規模が大きくなりスケールメリットが活かしやすくなります。チェーン展開を図っている業者などはスケールメリットが増加します。

ホテルや旅館がM&Aによる売買には多くのメリットがありますが、売りホテルや経営権の譲渡はトラブルが多いため、注意して行わなくてはなりません。

M&A総合研究所では、ホテルや旅館のM&Aに豊富な経験と知識をもつ公認会計士が、交渉からクロージングまでフルサポートいたします。

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5. ホテル・旅館のポイント

ホテル・旅館のポイント

ホテルや旅館などを売却・買収する場合には何点かポイントがあります。ここでは以下のポイントについて解説します。

  1. 立地条件
  2. 不動産価値
  3. 集客力
  4. 集客システム
  5. 収益率
  6. コスト管理

①立地条件

立地条件は重要なポイントの一つです。ファッションホテルなどは立地されている場所が限られています。また、レジャーホテルなどは周辺のレジャーがどういった環境かが重要です。

②不動産価値

売りホテルに不動産価値があるかも重要な視点です。売りホテルの不動産価値が高いと認められた場合は、相場より高値で売買が行われます。

③集客力

観光地が近くにあるか、温泉が近くにあるかなどのほか、交通の便など集客力も重要なポイントです。特にレジャー施設などは周辺のレジャーが、ファッションホテルなどは交通の便などが重要でもあります。

④集客システム

集客に対するシステムが構築されているかも大切です。仲介業者に頼っているか、自社で販売網を構築しているかなど多角的にチェックすると良いでしょう

⑤収益率

売りホテルや株式売買により経営譲渡を行う際には収益率をチェックしましょう。収益率は買収後の経営に大きくかかわります。

⑥コスト管理

コスト管理も重要なポイントです。ホテルや旅館はコストが掛かりやすく、コストとサービスのバランスを見ながらオーナーチェンジを行うとよいでしょう。

6. ホテル・旅館のM&Aの相場

ホテル・旅館のM&Aの相場

M&Aで売りホテルなどを買収する場合、相場はどのくらいか気になる所ですが、立地条件などに加えて温泉や宴会場、部屋数など設備の有無によって相場より高くなったり低くなったりします。

ホテルや旅館などのM&Aの相場は中小の企業で数千万円から数億円が相場となっています。レジャーホテルなど大規模な施設であれば数十億円の価格が相場といえるでしょう。

7. ホテル・旅館のM&A・売買事例3選

ホテル・旅館のM&A・売買事例3選

ここではホテル・旅館のM&A売買事例を3事例紹介します。大手チェーンによる売りホテル売却のM&Aなど成功事例を見て参考にしてください。

事例1:星野リゾートがトマムを売却

高級旅館やホテルをチェーン展開している星野リゾートが北海道にある「星野リゾート トマム」を中国のコングロマリットに所有権を譲渡しました。大手国内チェーンである星野リゾートの譲渡は業界でも大きな衝撃となりました。

ただし、「星野リゾート トマム」のオーナーチェンジなどはされない様子で、コングロマリットの傘下に入るといったM&Aのようです。

事例2:タラサ志摩ホテル&リゾートを大江戸温泉物語に譲渡

TSCホリスティックが所有しているリゾートホテル事業である「タラサ志摩ホテル&リゾート」を大江戸温泉物語に譲渡しました。

大江戸温泉物語はM&Aなどでチェーン展開を図っている業者です。譲渡価額は153億円という事例となりました。

事例3:コスモスイニシアが豪州のホテル・リゾートの株式を譲渡

コスモスイニシアは上場している株式をオーストラリアのリゾートホテル運営会社に譲渡しました。コスモスイニシアはこれによって海外での事業をオーナーチェンジして撤退するとしています。

8. ホテル・旅館の売り情報

ホテル・旅館の売り情報

ホテルや旅館の売り情報はどういった形で提供されているのでしょうか。ここではホテルと旅館について簡単に紹介します。

都道府県別売りホテル

ファッションホテルなどよりも一般的なサービスを行っているホテルが多く売りに出されているようです。

もちろんこうしたM&Aには仲介業者の紹介が必要となりますので、相談しながら進めると良いでしょう。

都道府県別売り旅館

旅館の物件には温泉などが含まれている場合が多く、また周辺環境も重要なポイントです。ホテルと同様に専門の仲介業者を利用してマッチングを行う事をおすすめします。

一例をあげると客室が100室以上でバイキングやカラオケ、ゲームコーナー、温泉大浴場露天風呂などがある群馬県草津町にある旅館は8億円で売買に出されています。

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9. ホテル・旅館のM&Aまとめ

ホテル・旅館のM&Aまとめ

ホテルや旅館のM&Aについて解説しました。地方では旅館やファッションホテルの売却が多く見られます。ファッションホテルなどはオーナーチェンジをする事でサービス形態を変えて成功をしているものもあります。

ホテルや旅館業界のM&Aを行うメリットには、大きく次の5点が挙げられます。
 

  1. インバウンドへの対応強化
  2. 拠点を増やせる
  3. 新たな顧客層を獲得できる
  4. 許認可を継続できる
  5. スケールメリットを活かせる

特に外国人観光客の増加に伴うインバウンドは、ホテル・旅館業界に多くの恩恵をもたらしています。今後も増えるであろうインバウンドによる収益に対応するには絶好のタイミングといえるでしょう。

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