マンション管理会社のM&A・買収・売買の完全マニュアル【相場/成功事例あり】

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

マンション管理会社は年間3%で緩やかに拡大しており、マンションの売却や賃貸をするマンション管理会社も増えています。またM&Aにて会社そのものを売却・買収する事例もあります。今回はそんなマンション管理会社のM&A・買収・売却についてまとめます。

目次

  1. マンション管理会社業界
  2. マンション管理会社のM&A
  3. マンション管理会社がM&Aするメリット
  4. マンション管理会社M&Aの流れ
  5. マンション管理会社のM&Aのポイント
  6. マンション管理会社のM&Aの成功事例
  7. マンション管理会社のM&Aまとめ
  • マンション管理会社のM&A・事業承継

1. マンション管理会社業界

マンション管理会社とは

マンション管理会社には、様々な業態があり、取り扱っている物件の種類も異なります。

ここではマンション管理会社の動向や業界についてまとめます。業界についての基礎的な知識をまずはしっかり押さえて、自社のM&Aの成功につなげましょう。

マンション管理会社とは

ここではマンション管理会社の概要と詳細についてまとめていきます。

マンション管理会社は物件の種類や企業形態の種類など、一概にマンション管理会社などまとめて言われる業界ですが、実は違いが多い業種です。したがって、まずはその理解を深めていきましょう。

物件による種類についてから見ていきます。

物件による種類

マンションの管理会社には取り扱う物件の種類によって分類されます。

まず賃貸のマンション管理会社の例は、建物管理以外の専有部分の管理をしており主に室内の管理で、入居者とオーナーの間に立ってエージェントの役割をするものです。

次に物件管理のマンション管理会社は、区分所有以外の部分を管理することで主に建物の共有部分を管理しています。

この物件管理の費用は、入居者が毎月払う管理費と、修繕積立の2つになり、この2つは経理上一緒に扱うことはできません。

企業形態による種類

マンション管理会社の企業形態による種類は、デベロッパー系と独立系に分類されます。

マンション管理会社では、売主である大手デベロッパーのグループ企業のことを「デベロッパー系」管理会社と言います。

逆にデベロッパーとは全く関係なく、マンションやビルの管理を専門業務とする企業を「独立系」のマンション管理会社と言います。

自社がデベロッパー系と独立系のどちらに当てはまるのか、あらためて確認しておきましょう。ちなみに、不動産市場の不況に伴い、経営不振に陥ったデベロッパー系管理会社が傘下の不動産管理会社を手放すケースは珍しくありません。そのようなときに、M&Aが活用されていました。

市場規模

マンション管理会社の市場は右肩上がりの成長を続けてきましたが、新規戸数の増加は限界を迎えつつあると言われています。そのため、市場規模は縮小されることが2020年には見込まれております。

マンション管理会社業界ではM&Aや売買によりサービス向上や事業規模拡大などという動きも見られているのが現状です。このように市場規模の縮小に対抗するためには、事業譲渡や事業売却が人気となっています。

事業譲渡・事業売却とは、合併と買収を意味するM&A手法の一つです。他のM&Aでは会社ごと売却したり持っている株式を全て売ってしまうのに対して、事業譲渡では会社の一部事業を売ることになります。

事業譲渡・事業売却の場合、会社自体は残るので法人格を残したい方、採算の取れそうな事業だけは持っておきたいという方におすすめです。また、複数事業を行っているなら今後厳しくなりそうな不動産管理事業だけを譲り、本腰を入れたい事業への資金にあてることもできます。

もっと詳しく不動産管理会社の事業譲渡・事業売却について知りたいなら、『不動産管理会社は事業譲渡・事業売却で市場規模縮小に対抗しよう!』を参考にしてください。

それでは続いて、業界動向を見ていきます。

業界動向

マンション管理会社の業界動向としては、過去からM&Aは活発的に行われていて、不動産市場の不況に伴い、経営不振に陥ったデベロッパーが参加のマンション管理会社を手放すケースでM&Aが活用されていました。

最近のマンション管理会社業界では、業界の草創期であった創業者たちが高齢になりつつあるので、それに伴い事業承継や売買を行うM&Aが活用されています。不動産管理会社が行う事業承継はM&Aによるものが多いです。経営状況が悪い企業が少なくないので、後継者が見つかりにくいためでしょう。

不動産管理会社は小規模な企業が多いですが、年齢や病気などさまざまな理由から事業承継を考える経営者はたくさんいます。しかし、経営者になりたい社員が必ずしも社内にいるとは限らず、後継者候補が身近で見つかりにくくなっているのが特徴的です。

経営に興味がある親族がいたとしても、今の仕事をやめてまで経営状況が悪い自社を引き継いでくれるとは限りません。事業引き継ぎの直前になって、親族や社員が引継ぎを拒否するケースも十分考えられるでしょう。

そのため不動産管理会社では、特定の後継者を見つけなくても会社を残せるM&Aが積極的に行われています。つまり、身近に後継者がいなくても、すぐに自社の存続を諦める必要はないのです。もっと詳しく不動産管理会社の事業承継について知りたいなら、『不動産管理会社の事業承継を成功させる方法を徹底解説!』を参考にしてください。

また、大手のマンション管理会社からすると新規営業により新たな受託物件を扱うのは難しい現状もあるので、中小のマンション管理会社とM&Aや事業譲渡をしていく流れは増加していくはずです。それではここからは、そのような状況にあるマンション管理会社のM&Aについて見ていきましょう。

2. マンション管理会社のM&A

マンション管理会社のM&Aについて

増加しているマンション管理会社のM&Aですが、手法も様々で事業譲渡や買収、会社分割など、目的によって異なります。ここではそんなマンション管理会社業界のM&Aの動向や手法を解説していくので参考にしてください。

まずは、マンション管理会社のM&A動向を見ていきましょう。

マンション管理会社のM&A動向

マンション管理会社業界は受託管理戸数5000戸未満の小規模企業が過半数を占めていて、今後は価格やサービス面での競争が激化して、さらにコンプライアンス対応に負担が増すと言われております。

こんな中、中小企業の経営の厳しさを増すことが予想されていて、中小企業などが、M&Aにて売買や事業承継や会社分割を理由に大手の傘下に入ろうとする動きが見られます。

もしもあなたのマンション管理会社が小規模企業の場合、今まで通りの経営を続けていては市場規模の縮小や競争の激化に対応するのは難しいです。したがって、積極的にM&Aを検討していくのが良いと言えます。

M&Aについて少しでも興味があるなら、M&A総合研究所にご相談ください。市場規模の縮小にも対抗できるような手段を一緒に考えていきましょう。

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よく使われる手法

マンション管理会社業界のM&Aは、株式譲渡や事業譲渡など売買によるものが多く、会社分割などのM&Aはあまり見受けられ無いです。

株式譲渡とは、企業のオーナーが持っている株式を法人、または個人に譲渡することです。多くの株式を渡すほど、譲り受けた相手は会社に対して強い影響力を持つようになります。たとえば、譲渡の割合はケースによって異なりますが、売り手が一度株式を100%手元に集め、まとめて譲受人に売却し経営権を渡すということも少なくありません。

不動産管理会社の株式譲渡については、『不動産管理会社は市場規模縮小前の株式譲渡/会社譲渡が最適!』で詳しく解説しているので参考にしてください。

事業譲渡は、一部の事業のみを売却することです。会社全てを渡すのが株式譲渡、会社の中にある事業のみを渡すのが事業譲渡だと考えておけば良いでしょう。不動産管理会社が事業譲渡を行うケースで多いとされているのが、売却対象企業に法令的な過失や債務が存在することがある場合です。

 

譲渡

マンション管理会社業界のM&Aでは、事業譲渡での成功事例も多く見られています。この事業譲渡とは、企業が保有する事業を一部または全て他の企業に譲渡することですが、主に不採算事業の整理など企業再編の時に行われることが多いです。

事業譲渡する側の企業は交渉次第では、債務まで事業譲渡で渡すこともできるので、大手企業が中小企業の事業の一部を買収するときは多く使われるM&Aの手法です。

逆に言えば、売り手が同意すれば、買い手は負債を負担せず事業だけを譲り受けることもできます。会社を丸ごと買収した場合、負債などのマイナス資産も受け継ぐことが必要です。

しかし事業譲渡/事業売却の場合引き継げる事業の範囲は売り手との話し合いで決めるものです。そのため返済の見込みがあってもなくても、売り手が抱える負債の引継ぎを拒否することができます。

事業強化、新規事業への参入を考えている買い手にとって、負債なしで人材や取引先などを引き継げるのは大きなメリットだと言えるでしょう。また事業譲渡/事業売却なら必要な事業だけを選んで引き継ぐことも可能です。買い手側が不動産管理事業だけを欲しいと考えているケースも十分に考えられます。

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買収

M&Aによる買収とは、一つの会社の経営権を買い取ることで、マンション管理会社のM&Aでも多く活用されています。基本的には、株式の取得により経営権を取得するものなので、経営者は変わりますが、子会社化などにより会社自体は存続します。

したがって、自分の力では今後のマンション管理会社の経営は難しいけれど、会社自体は残ってほしいというときには有効な方法です。あえて自社を手放すことによって、会社が残る可能性が高まるということも覚えておきましょう。

会社分割

会社分割とは、株式会社が事業に関して有する権利や義務を全部または一部を他の会社に譲渡・承継することです。この会社分割には「新設分割」と「吸収分割」があり、マンション管理会社業界ではこの会社分割という手法でもM&Aが行われます。

新設分割は、新しく会社を作ってそこにさまざまな財産を移す方法です。吸収分割とは、すでに存在している会社にさまざまな財産を移転します。

新設分割は、グループの再編を狙って行われることが多いです。収益化のある事業を新規設立する会社に移せば、組織管理がスマートに行えるようになります。そうすれば、もともとあった親企業は経営について集中して行えるのです。

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M&A総合研究所なら、マンション管理会社のM&A知識豊富な担当者が希望通りのM&Aができるようにサポートさせていただきます。まずはお気軽に無料相談をしてください。

無料相談は、Webと電話の両方から受け付けております。漠然とM&Aを考えている状態でも問題ありませんので、ぜひご相談ください。M&Aは早めのアクションが大切となるので、一緒に今後のマンション管理会社の経営を今まで以上に良くすることについて考えていきましょう。

【関連】M&A・事業承継ならM&A総合研究所
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それではここからは、マンション管理会社がM&Aをするメリットについて見ていきましょう。メリットを知れば、あなたももっとM&Aに興味が出てくるはずです。

3. マンション管理会社がM&Aするメリット

マンション管理会社のM&Aによるメリット

マンション管理会社業界はM&Aの増加が見込まれており、現在でも多くのマンション管理会社がM&Aを活用しています。ここではそんなマンション管理会社のM&Aのメリットをまとめていきたいと思います。

マンション管理会社のM&Aのメリットは、「売却・譲渡側のメリット」と「買収側のメリット」に分かれているので、それぞれについて順番に確認していきましょう。

売却・譲渡側のメリット

マンション管理会社を売却・譲渡する側の売買による最大のメリットは、後継者問題が解決できるところだと思います。マンション管理会社の草創期を走ってきた、中小企業の経営者は現在では、高齢化が進んでいて、マンション管理会社の市場状況も怪しまれているので後継者不足が多発しているのです。

また、マンション管理会社のM&Aのメリットは、有力なグループの傘下で安定的であり、効率的な事業経営もできるというメリットがあります。このように、事業承継や経営の安定化のためにM&Aを行うマンション管理会社の経営者が多いです。

買収側のメリット

マンション管理会社の買収側がM&Aにて売買をしてメリットとなるのは、他のマンション管理社から資格所有者など有力な戦力を一括で確保できるところです。

またマンション管理会社のスケールメリットとして戸数が一気に拡大できるところも最大のメリットだといえます。マンション管理会社は取り扱う戸数が増えれば増えるほど、収益性が見込める業界です。

しかし、M&Aを活用しなければ、一気に取り扱い戸数を増やすことは難しいとされています。したがって、M&Aを活用して戸数を増やそうとする大手企業も多いです。

以上が、売り手側と買い手側のそれぞれのマンション管理会社のM&Aのメリットでした。ここからは、マンション管理会社のM&Aの流れについて見ていきましょう。

4. マンション管理会社M&Aの流れ

マンション管理会社のM&Aの流れ

マンション管理会社のM&Aの手法により、M&Aのプロセスは様々です。

ここでは事業譲渡や株式譲渡などの流れ、買収の流れ、会社分割の流れに分けて解説していきます。

自社が行おうと思っているM&A手法が決まっているなら、流れをしっかり押さえてスムーズに実行できるようにしておくべきです。もしもまだ自社のM&A手法が決まっていないなら、それぞれの手法の流れを見ながら具体的なイメージを考えていきましょう。

それでは、譲渡の流れから見ていきます。

譲渡の流れ

M&Aにて会社を譲渡するときには、株式そのものを譲渡する株式譲渡と業務や事業の一部などを譲渡する事業譲渡があります。

まず基本的な流れとしては、

  1. 事前準備
  2. M&Aアドバイザーの選定・契約
  3. 買い手・売り手へのアプローチ
  4. 経営者同士の面談
  5. 条件交渉
  6. 基本合意書の締結
  7. デューデリジェンスの実施
  8. 最終契約書の締結
  9. 公表や通知・告知
基本的には以上のような流れとなります。これらの手順をしっかりと踏めば、スムーズに譲渡が行えます。

ここからは、株式譲渡の場合や業務譲渡の場合についてそれぞれ見ていきましょう。

株式譲渡の場合

株式譲渡では、株主総会で保有している株式を他の人に譲渡することの承認をもらうことが必須で、承認が済んだら株式譲渡の契約書を作成・締結、契約書の締結の流れになります。

その後に、株主名簿など各種証明書類の書換を行う流れになります。

業務譲渡の場合

業務譲渡の場合、条件交渉にて定めた譲渡を行う業務の範囲を契約書に記載します。

この契約書は株式譲渡の場合と違い、「事業譲渡契約書」というものになり、そこに記された事業や業務を対象会社に譲渡します。

買収の流れ

マンション管理会社を買収する時の流れを解説していきます。ここでは売却側と買収側に分けてまとめていくので、順番に確認していきましょう。

売却側

マンション管理会社のM&Aでまず売却側は、買い手候補企業を見つける必要がありますので、M&Aアドバイザーや仲介業者と契約をして相談しながら、買い手候補企業を選定します。

その後ノンネームシートで基本的な企業の情報を提示し、買い手候補企業が納得いけば、詳細の条件交渉に入り、基本合意書の締結などが済めば、経営者同士のトップ面談や最終契約までの日程を決めていきます。

全ての交渉や面談が終わると、クロージングといって、売却金額などが書かれた最終契約書の締結をし売買完了となります。

買い手候補企業をいかに探すのかが、売却側の非常に重要なポイントです。力のあるネットワークが広いM&A仲介会社に相談すれば、自社に最適な買い手企業とマッチングしてもらえます。M&A総合研究所なら、実力と経験のある専門家があなたのマンション管理会社のM&Aについてサポートしますので、ぜひご相談ください。

買収側

買収側も事前準備という点では、売却側と同じでどのような企業を買収したいのか、どのくらいの金額で取引したいのかなどを決めていき、M&Aアドバイザーと共に買収先候補となる企業を定めていきます。

または、売却側からアプローチが来ることもありますのでその情報を元に、M&Aを進めるかどうかを決めて、条件交渉に入ります。

提示された金額や内容に合意したら基本合意書を締結し、デューデリジェンスを行い、対象企業の簿外債務や書類ではわからない会社の状況を調査します。

そのときに、問題がなければ最終的な条件の合意と契約書の締結をして、買収が完了となりますが、買収側はその後のPMIの実施や買収に伴う引き継ぎなどを行わなければならないので予定をしっかりと立てて行うようにしましょう。

自社に意味のある売り手候補企業をいかに探すのかが、買収側の非常に重要なポイントです。力のあるネットワークが広いM&A仲介会社に相談すれば、自社に最適な売り手企業を見つけてもらえます。M&A総合研究所なら、実力と経験のある専門家があなたのマンション管理会社のM&Aについてサポートしますので、ぜひご相談ください。

会社分割の流れ

会社分割の基本的な流れは

  1. 基本合意
  2. 取締役会承認
  3. 会社分割計画書の作成
  4. 会社分割契約に関する書面などの備え
  5. 債権者保護の手続き
  6. 株主総会の決議
  7. 会社分割実行
  8. 設立や登記情報の変更
以上のような流れとなります。また会社分割の方法や条件により多少手続きが異なることがあるので、専門家に相談するべきです。

それでは、会社分割のメリットについて確認しておきましょう。

会社分割のメリット

会社分割でのメリットは事業の一部など必要な部分だけを買うため、必要な費用の削減ができ、手続きが容易であるところがメリットだと言えます。

これをマンション管理会社でした場合に例えると、マンション管理業のみを承継できて、費用を抑えられるとともに、管理組合の承認も不要であるので手続きが簡単です。

マンション管理会社などの手続きが難しい業界では、このような会社分割によるM&Aをよく行われます。あなたも手軽に事業を購入したいという場合には、会社分割を活用するのが良いでしょう。

それではここからは、マンション管理会社のM&Aのポイントについて見ていきます。マンション管理会社のM&Aのポイントをしっかりと押さえて、自社にとって最高の結果を手に入れましょう。

5. マンション管理会社のM&Aのポイント

ここでは、マンション管理会社のM&Aの相場や売買のタイミング、管理しているマンションの状況などによるポイントを解説していきます。

このM&Aのポイントを押さえていくことでより成功しやすくなりますので、マンション管理会社のM&Aを検討している方はよく理解するようにしましょう。専門家に相談するときも、事前にポイントを押さえておけばスムーズです。

それではまずは、マンション管理会社のM&Aにおける相場について見ていきます。

相場

まずはM&Aのときに一番気になる金額の部分からです。

最近のマンション管理会社のM&Aの動向と事例を元に単純計算すると1戸数あたり7万〜9万円代が相場と言えます。

この事例には親会社のデベロッパーの経営状況が行き詰まり、譲渡された企業や単独で収益のあげにくいマンション管理会社が事例として多くありました。

したがって、マンション管理会社を売りたい場合は自社の持つ戸数から売却価格の目安を計算してみてください。逆に、マンション管理会社を買いたい場合は、どれくらいの戸数の会社が必要となるのかを考え、目安の買収価格を計算するのが良いでしょう。

事前にだいたいの相場を押さえておけば、マッチング後も話し合いが円滑に進みやすいです。

タイミング

マンション管理会社の経営者が事業譲渡・売買を検討するタイミングとして多いのが、「管理や委託業務の縮小」「社員の退職」「コンプライアンス違反」などがあげられます。

M&Aでは、売却するのに早すぎるというタイミングはなく、むしろ状況が良いときに売却を考えないと譲渡が難しくなります

なので将来に渡って、従業員や会社を残したいと思う場合は、会社が好調(高く売れる・買い手候補が多い)なときに売買を検討するのがいいとされています。

したがって、「M&Aをやってみようかな」と考えたときは、すぐにM&A仲介会社に相談してください。

管理しているマンションの状況と対応

マンション管理会社は、「業者の数が多い」「競争率が激しい」「金額よりもマンションの質重視になっている」この3つのポイントがあります。

これからもマンション管理業界の寡占化は加速していくことが見込まれており、経営の効率化や長期的な成長のためにM&Aの活用が必須であり、業務提携や売買による事業譲渡・株式譲渡などの対応が一つの手段とも言えます。

したがって、売り手側は自社が管理しているマンションの状況をできるだけ今後の業界でも生き残れるようなものに整えておきましょう。逆に買い手側は、質の良いマンションを扱っている売り手企業を探すことで、効率的なM&Aを行うことができるはずです。

選択する手法

マンション管理会社のM&Aを検討したとき、スキームや手法を選ぶのは大変重要なことです。

例として、マンション管理適正化法違反がある会社であれば、株式譲渡ではなく、事業譲渡という選択しかできなくなる場合もあります。逆にマンション管理組合との、重要事項説明会で承認を取ることが難しいときには事業譲渡を選択するのは難しいです。

それらを考慮して、M&Aのスキームを判断していくのが必要となっています。しかし、自社にとって最適なM&Aスキームを考えるのは大変です。したがって、早い段階でM&A仲介会社に相談して良いスキームを提案してもらいましょう。

それではここからは、マンション管理会社のM&Aの成功事例について見ていきます。成功事例を確認することで、自社のM&Aについての具体的なイメージがわいてくるでしょう。

6. マンション管理会社のM&Aの成功事例

マンション管理会社のM&Aの事例を解説

マンション管理会社は、M&Aが盛んな業界の一つでもあり、成功事例も多く存在します。ここでは、そんなマンション管理会社の事例を2つ順番に見ていきましょう。

成功事例を確認しておけば、自社をM&Aするモチベーションも高まるはずです。

【関連】M&A成功事例25選!【2018年最新版】

M&A事例①

まず、売上高約1億円のマンション管理会社のM&Aの事例です。この事例は、経営者の健康問題が原因でM&Aに至った事例なので理由としては「後継者問題」ということになります。

マンション管理会社は経営者の高齢化も進んでおり、この事例のように後継者問題をきっかけにM&Aを行うことは非常に多いです。

売却側と買収側

売り手側は、売上高1億円規模のマンション管理会社の経営者で、創業社長でありオーナーの健康問題が理由で後継者を探していましたが、見つからずにM&Aに乗り切ることになりました。

買収側は、売上高非公開のマンション管理会社で、同業他社を買収することで規模の拡大を目的としてM&Aの検討をした企業であります。

スキーム

この事例で活用されたスキームは、株式譲渡により会社丸ごとを買収した事例になります。

双方のメリット

売り手側の企業は、マンション管理会社業界では長年の実績があり、きめ細やかなサービスとコンプライアンスを厳守した管理体制で評判良く安定した業績を残してきましたが、創業者である社長が体調を崩してしまい、社内に後継者がいないためM&Aにてその問題の解決ができました

買い手側企業は、その業界での実績が高い企業を買収することで、事業の拡大と展開地域の幅を広げることに成功しました。

このように、売り手側も買い手側も得をするM&Aに成功したと言えます。

M&A事例②

次の事例は、別事業に専念するためにM&Aを検討した企業の成功事例です。

M&Aにて会社の成長と発展を目的としたもので、同社の社長は3社を経営していましたが、数年前に創業した事業に専念していきたいとした思いが、M&Aに至りました。

このように、本腰を入れたい事業がある場合、それ以外の事業を売却しようと考える経営者は多いです。

売却側と買収側

売却側はビルメンテナンス・警備・マンション管理会社の3社を売却対象としいて、地元での知名度も高く安定した財務状況と業績を誇る優良企業です。

買収側企業は、不動産関連サービス事業でのロールアップ戦略を考案していてそれに合う企業を探していた投資会社です。

スキーム

この事例で活用されたM&Aの手法は、株式譲渡によるもので、売却側の社長と投資会社のニーズが合致したことでM&Aが成立しました。

双方のメリット

まず売却側は、数年前にスタートしていた新規事業に集中していくために、このマンション管理業界を売却し、創業者利益を獲得しました。

そして、新規事業に集中することで伸び悩んでいた事業の発展と成長を手に入れ、売却した3事業の従業員の雇用の確保と安定を獲得しています。

買収側は、不動産関連サービス事業での同業他社を買収することにより、規模のメリットを追求することができ、収益のアップを獲得したメリットがあります。

こちらの事例でも、売り手側と買い手側の両方にメリットがありました。あなたもM&Aを行う際には、売り手側と買い手側の両方にとって意味のあるM&Aを心がければ、交渉がスムーズにいくでしょう。

7. マンション管理会社のM&Aまとめ

マンション管理会社のM&Aをまとめます

マンション管理会社のM&Aでスキームの選択は重要な部分を占めています。

またマンション管理会社は安定的な収益の確保ができるということで有名でしたが、最近では戸数自体が伸び悩んでいることで、市場の縮小が騒がれています。

このような状況を見ると、デベロッパー系の傘下に入り収益の安定化を図る企業やそれを買収し事業規模の拡大を図る大手企業などがまだまだ増加していく方向であることが言えます。

専門家の助けが成功につながる

マンション管理会社の業界はM&Aの活用が多くなることが予想されていて、いざM&Aに乗り切ろうとしたとき、専門的な立場でのアドバイスは重要となります。

M&A総合研究所は公認会計士の専門家集団であり、成功事例もたくさん持っています。
またマンション管理会社のみならず様々な業界のM&A経験を活かしたサポート体制を備えております。

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