会社分割の際の不動産取得税は非課税?課税?税率は?

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

会社の事業の一部を他の会社に移転する会社分割では、法人税以外に不動産取得税が課せられます。本記事では、会社分割の際の不動産取得税について、非課税となる条件や税率について解説します。加えて、登記の際にかかる登録免許税についても解説しています。

目次

  1. 会社分割の際の不動産取得税とは
  2. 会社分割の際の不動産取得税は非課税?課税?
  3. 会社分割の際に不動産取得税が非課税になる要件
  4. 会社分割の際に不動産取得税が課税される場合
  5. 会社分割の際の不動産取得税の税率
  6. 会社分割の際の不動産登記の登録免許税
  7. 会社分割の際の不動産取得税非課税申請に必要な書類
  8. 会社分割におすすめのM&A仲介会社
  9. まとめ
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1. 会社分割の際の不動産取得税とは

不動産取得税

事業の一部を他の会社に譲り渡す「会社分割」は、不採算事業をカットしたい時などに有効なM&A手法です。

会社分割をすると、その事業に関連する建物などの不動産も譲り渡すことになりますが、不動産を譲り受けた会社には不動産取得税がかかります

ただし、会社分割をすれば必ず不動産取得税が課せられるわけではなく、条件を満たせば不動産取得税が非課税になる仕組みになっています。したがって、会社分割をする時はこの条件を満たすように留意することが重要です。

一方で、会社分割で課される法人税の優遇を受けるための「適格要件」というものもあります。不動産取得税の非課税条件と法人税の適格要件は別なものですが、条件が似ている部分も多いです。

適格要件を満たすようにすれば、不動産取得税の非課税条件も満たされるケースもあります。

会社分割とは

会社分割とは、複数の事業を営む会社から、その事業のうちの一つを他の会社に譲り渡すM&A手法です。会社の一部を切り離して分割することから会社分割と呼ばれます。

会社分割は、分割した事業を譲り受ける会社(承継会社)が、対価を誰に対して交付するかによって、「分割型分割」と「分社型分割」に分けられます

①分割型分割

分割型分割とは、承継会社が対価を分割会社(事業を譲った会社)の株主に交付する会社分割です。税務では「人的分割」と呼ぶこともあります。

分割型分割では、分割会社の株主が、分割会社と承継会社両方の株式を保有することになります。

会社法の改正により、分割型分割は名目上廃止されていますが、「分社型分割+剰余金の配当」という形で事実上は分割型分割ができるようになっています。

②分社型分割

分社型分割とは、承継会社が対価を分割会社に支払う会社分割です。税務では「物的分割」と呼ぶこともあります。

承継会社を新たに設立する「新設分社型分割」の場合は、承継会社の株式は分割会社が全て保有することになります。

一方、既存の会社を承継会社とする「吸収分社型分割」の場合は、元々承継会社の株式を保有している株主と、分割会社の双方によって承継会社の株式が保有されることになります。

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不動産取得税とは

不動産所得税とは、家や土地などの不動産を取得した時に課せられる税金です。国税ではなく都道府県に収める地方税になります。

税率は基本は4%ですが、2021年3月31日まで軽減措置がとられています。軽減措置は都道府県に申告し、条件を満たせば受けることができます。

税率は不動産を取得した時価に対してではなく、「評価額」というものに対して課されます。評価額がいくらになるかは個々の事例によりますが、時価の5割から7割くらいが一般的です。

軽減措置では税率が3%に下がります。さらに土地の評価額は半額になり、住宅の評価額から1,200万円が控除されます。

2. 会社分割の際の不動産取得税は非課税?課税?

非課税?課税?

会社分割の際の不動産取得税は、課税される場合と非課税になる場合があります。不動産取得税が非課税になるのは、会社分割が一定の条件を満たす場合です。

一定の条件というのは、大まかに言うと不動産の移動が会社分割によるもので、地方税法が定める不動産の取得に当たらないということです。

具体的な条件の内容は、法人税の優遇措置が受けられる「適格要件」の一部とほぼ同じになっています。

3. 会社分割の際に不動産取得税が非課税になる要件

非課税になる要件

会社分割において不動産取得税が非課税になる条件は以下の4つです。

【不動産取得税が非課税になる条件】

  1. 分割対価資産として、分割承継法人の株式以外の資産が交付されないこと(金銭の不交付)
  2. 当該分割により分割事業にかかる主要な資産及び負債が分割承継法人に移転していること(主要な資産の引継)
  3. 当該分割に係る分割事業が分割承継法人において当該分割後に引き続き営まれることが見込まれていること(事業の継続)
  4. 当該分割の直前の分割事業に係る従業者のうち、その総数のおおむね 100 分の 80 以上に相当する数の者が当該分割後に分割承継法人に従事することが見込まれていること(従業員の引継)

一方で、会社分割の際に法人税が優遇される要件は「適格要件」といいます。適格要件は承継会社と分割会社がどれくらいの支配関係にあるかによって変わり、支配率が低いほど要件が厳しくなります。

完全支配関係・支配関係・共同事業目的それぞれにおける、会社分割の適格要件は以下の通りです。

【会社分割の適格要件】
適格要件 完全支配関係(支配率100%) 支配関係(支配率50%以上) 共同事業目的(支配関係なし)
金銭の不交付
按分型要件(分割型分割のみ)
株式の継続保有
主要な資産の引継
従業員の引継
事業の継続
事業の関連性
事業規模または経営参画

不動産取得税が非課税になる条件は、文章が長いので分かりにくそうに見えますが、要は適格要件でいうところの「金銭の不交付」「按分型要件(分割型分割のみ)」「主要な資産の引継」「事業の継続」「従業員の引継」に該当します。

不動産取得税の非課税条件と法人税の適格要件を見比べると、適格要件を満たさず法人税の優遇が受けられない場合でも、不動産取得税は非課税になる可能性があることが分かります。

分割型分割の場合

この節では、分割型分割における不動産取得税が非課税になる条件について、一つずつ詳しく解説します。

①分割対価資産として、分割承継法人の株式以外の資産が交付されないこと

会社分割では、承継会社の株式を対価とするのが基本ですが、現金など他の資産を交付することも認められています。

しかし、不動産取得税の非課税が認められるのは株式のみを交付した場合で、現金など株式以外の資産が交付されると不動産取得税がかかります。

②当該分割により分割事業にかかる主要な資産及び負債が分割承継法人に移転していること

不動産取得税が非課税になるためには、分割する事業に関連する主な資産と負債が、承継会社に移転されることが求められます。

③当該分割に係る分割事業が分割承継法人において当該分割後に引き続き営まれることが見込まれていること

不動産取得税が非課税になるためには、分割した事業が承継会社において引き続き営まれることが求められます。

④当該分割の直前の分割事業に係る従業者のうち、その総数のおおむね 100 分の 80 以上に相当する数の者が当該分割後に分割承継法人に従事することが見込まれていること

不動産取得税が非課税になるためには、分割前に分割事業に従事していた従業員の80%以上が、分割後も引き続き承継会社で働き続ける見込みであることが求められます。

従業員の定義とは

従業員の引継要件には「おおむね80%」というあいまいな表現もあり、そもそもどこまでを従業員とすればいいのかなど、若干分かりにくい部分があります。

従業員の定義は、その会社に雇用され賃金をもらって働いている人です。正社員だけでなく、契約社員やアルバイトなども従業員に含まれます

しかし法人税の基本通達では、日雇いの労働者は従業員に含めないとされています。さらに、雇用契約は結んでいるが勤務実態がない者を従業員とみなすかどうかなど、従業員の定義には不確定な部分があります

⑤当該株式が分割法人の株主等の有する当該分割法人の株式の数の割合に応じて交付されるもの

分割型分割では、株式の交付に対して「按分型要件」という要件が課せられます。これは分割型分割のみの要件で、分社型分割では課せられません。

按分型というのは、分割会社の株主が保有している分割会社の株数に比例した割合で、承継会社の株式を交付するという意味です。

つまり、分割会社の株式をたくさん持っている株主ほど、承継会社の株式を多く受け取ることになります。

分社型分割の場合

この節では分社型分割における、不動産取得税が非課税になる条件について解説します。分割型分割と比べると、按分型要件がないこと以外は同じになっています。

①分割対価資産として、分割承継法人の株式以外の資産が交付されないこと

分社型分割の場合も分割型分割と同様に、株式以外の資産の不交付要件が課せられます。これは適格要件の基本的な要件の一つでもあり、この条件を満たすかどうかは税務に大きく影響します。

分社型分割で対価を受け取るのは分割会社のみで複数の株主に分けることがないので、分割型分割と違って按分型要件は課せられません。

②当該分割により分割事業にかかる主要な資産及び負債が分割承継法人に移転していること

分社型分割の場合も分割型分割と同様に、分割会社の主要な資産と負債が承継会社に引き継がれることが条件として課せられます。

③当該分割に係る分割事業が分割承継法人において当該分割後に引き続き営まれることが見込まれていること

分社型分割の場合も分割型分割と同様に、分割した事業の引継要件が課せられます。

④当該分割の直前の分割事業に係る従業者のうち、その総数のおおむね 100 分の 80 以上に相当する数の者が当該分割後に分割承継法人に従事することが見込まれていること

分社型分割の場合も分割型分割と同様に、従業員の引継要件が課せられます。分割した事業に従事していた従業員のうち、おおむね80%以上が引き続き働くことが必要です。

どこまでを従業員とみなすか、おおむねという言葉をどう解釈するかなどに不確定要素があるのも分割型分割の場合と同じです。個々の事例を見ながら、事業が切り離されて移転されているかを重視して判断されます。

従業員の定義とは

分社型分割においても、分割型分割の時と従業員の定義は同じです。会社と雇用契約を結び、賃金をもらって働いている人全てが含まれます

従業員の引継要件は「おおむね80%」となっているので、例えば従業員100人の会社があったとして、80人なら要件を満たすが79人なら満たさないといった厳密なものではありません。

判断基準としては、事業を切り離して移転しているかどうかが重視されます。たとえ従業員の引き継ぎが80%以下でも事業を切り離して移転しているなら、場合によっては条件を満たしているとみなす余地を与えているといえます。

4. 会社分割の際に不動産取得税が課税される場合

課税される場合

会社分割の際に不動産所得税が課税されるのは、以下の4つの場合です。

【会社分割の際に不動産取得税が課税される場合】

  1. 前述した条件に該当しない場合
  2. 賃貸中の不動産を賃貸人に移転させた場合
  3. 本社の土地を持株会社に移転させて賃貸を開始する場合
  4. 各都道府県の考え方に該当しない場合

①前述した条件に該当しない場合

会社分割が前述した条件、つまり「金銭の不交付」「按分型要件(分割型分割のみ)」「主要な資産の引継」「事業の継続」「従業員の引継」を満たさない場合は、不動産取得税が課せられます。

②賃貸中の不動産を賃貸人に移転させた場合

賃貸中の不動産を賃貸人に移転させた場合、その不動産は分割した事業と関係がなくなるため、不動産取得税の課税対象となります。

③本社の土地を持株会社に移転させて賃貸を開始する場合

本社の土地を持株会社に移転させて賃貸を開始する場合、分割した事業とは関係がないので不動産取得税の課税対象となります。

④各都道府県の考え方に該当しない場合

不動産取得税は地方税なので、課税するかどうかの判断は各都道府県が行います。ですから課税対象となるかどうか微妙な事例に対して、各都道府県で意見が分かれることもあり得ます

非課税の条件を満たしていると思ったのに、申請した都道府県の考え方に該当しないため、非課税を認めてもらえないといった事態も起こらないとは言い切れません。

会社分割においては、移転する不動産が属する都道府県に対して、あらかじめ相談しておくことをおすすめします

5. 会社分割の際の不動産取得税の税率

不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は、基本的には評価額の4%になります。評価額は普通は時価より低く見積もられ、大体時価の5割から7割くらいになるケースが多いようです。

ただし土地と住宅に関しては、2021年3月31日まで軽減措置がとられています。軽減措置では土地の評価額を半額にして、さらに建物の評価額から1,200万円を控除したうえで、その額の3%が課税されます。

6. 会社分割の際の不動産登記の登録免許税

登録免許税

会社分割で不動産を移転した場合、その旨を登記所に登記しなければなりませんが、登記をすると登録免許税という税金が課せられます。この章では会社分割の際の不動産登記の登録免許税について解説します。

登録免許税とは

登録免許税とは、登記や許可・認可などを申請する時に課せられる税金を指します。

登記とは個人や法人が持つ権利を登記所に登録して、社会に対して公にする制度のことです。権利が不当に侵害されるのを防止し、取引や手続きを円滑にする役目があります。

税率は登記の種類にもよりますが、おおむね課税標準金額の0.5から2%前後となっています。

不動産登記の際の登録免許税

土地や建物などの不動産を取得すると、それを公にするために不動産登記をする必要があります。そして不動産登記には登録免許税がかかります。

不動産取得税は地方税でしたが、登録免許税は国に納める国税になります。ただし確定申告で納税する法人税と違い、登記をする時に収入印紙を購入して納税します

①会社分割の際の登録免許税

会社分割の際に必要となる登記は、不動産登記と法人登記です。法人登記は承継会社を新たに設立した場合はもちろん、合併や移転など、会社の形態が変わったときに申請する必要があります

会社分割の際の登録免許税は、不動産登記が評価額の2%、法人登記が増加した資本金の0.7%となります。ただし増加した資本金の0.7%の額が3万円未満になる場合は、法人登記の登録免許税は3万円となります。

②軽減税率期間

不動産登記には、登録免許税の軽減税率期間が設けられています。期間は2021年3月31日までで、税率は2%から1.5%に引き下げられます

【関連】会社分割の登記!手続き方法や必要書類、費用を解説!

7. 会社分割の際の不動産取得税非課税申請に必要な書類

必要な書類

会社分割の際、不動産取得税非課税申請に必要な書類は以下のとおりです。

【会社分割の際の不動産取得税非課税申請に必要な書類】

  1. 不動産取得税非課税申告書
  2. 分割について承認又は同意があったことを証する書類
  3. 分割の内容がわかるもの
  4. 履歴事項全部証明書
  5. 定款
  6. 分割法人から承継する権利義務に関する事項を確認できる書類
  7. 分割事業に係る従業員のうち、分割承継法人に従事する人数がわかる書類
  8. 該分割事業部門の従業者の人数比較表、従業者名簿等の書類

①不動産取得税非課税申告書

会社分割において不動産所得税を非課税にするには、不動産取得税非課税申告書を提出する必要があります

不動産取得税非課税申告書には、取得した不動産の明細・非課税の理由となる用途などを記載します。

②分割について承認又は同意があったことを証する書類

会社分割の不動産取得税非課税申請には、分割について承認又は同意があったことを証する書類が必要になります。承認を得た取締役会や株主総会の議事録がこれにあたります。

③分割の内容がわかるもの

分割の内容が分かるものとは、新設分割の場合は分割計画書、吸収分割の場合は分割契約書になります。

④履歴事項全部証明書

履歴事項全部証明書とは、法務局に登録されている会社の情報を記載した書類です。分割会社・承継会社両方のものが必要になります

⑤定款

不動産取得税非課税の申請には、分割会社・承継会社両方の定款の提出も必要になります。

⑥分割法人から承継する権利義務に関する事項を確認できる書類

分割法人から承継する権利義務に関する事項を確認できる書類とは、例えば貸借対照表や承継権利義務明細表などです。資産や負債が確かに移転していることが分かる書類を用意する必要があります。

⑦分割事業に係る従業員のうち、分割承継法人に従事する人数がわかる書類

不動産取得税の非課税条件には、分割後も従業員のおおむね80%以上が引き続き従事する条件があります。

これを証明するための書類として、会社分割に伴う労働契約の承継等に関する法律に係る書面・雇用契約書などを用意する必要があります。

⑧該分割事業部門の従業者の人数比較表、従業者名簿等の書類

従業員の引継要件を満たすために、前述の書類に加えて、分割前後の従業員数の比較表や従業員名簿などを用意する必要があります。

8. 会社分割におすすめのM&A仲介会社

おすすめのM&A仲介会社

会社分割の際の不動産取得税の仕組みは複雑なので、会計士や税理士といった専門家の助けを借りたほうがよいでしょう。

M&A総合研究所では、会社分割の経験豊富な会計士のサポートにより、納得のいくM&A成約へと導きます。

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9. まとめ

まとめ

会社分割では法人税以外にも、不動産取得税や免許登録税がかかります不動産所得税は条件を満たせば非課税になり登録免許税は2021年3月31日まで軽減税率が採用されています

会社分割ではこういった税務を正しく理解しておくことが大切です。

【不動産取得税が非課税になる条件】

  1. 分割対価資産として、分割承継法人の株式以外の資産が交付されないこと(金銭の不交付)
  2. 当該分割により分割事業にかかる主要な資産及び負債が分割承継法人に移転していること(主要な資産の引継)
  3. 当該分割に係る分割事業が分割承継法人において当該分割後に引き続き営まれることが見込まれていること(事業の継続)
  4. 当該分割の直前の分割事業に係る従業者のうち、その総数のおおむね 100 分の 80 以上に相当する数の者が当該分割後に分割承継法人に従事することが見込まれていること(従業員の引継)

【会社分割の際に不動産取得税が課税される場合】
  1. 前述した条件に該当しない場合
  2. 賃貸中の不動産を賃貸人に移転させた場合
  3. 本社の土地を持株会社に移転させて賃貸を開始する場合
  4. 各都道府県の考え方に該当しない場合

【会社分割の際の不動産取得税非課税申請に必要な書類】
  1. 不動産取得税非課税申告書
  2. 分割について承認又は同意があったことを証する書類
  3. 分割の内容がわかるもの
  4. 履歴事項全部証明書
  5. 定款
  6. 分割法人から承継する権利義務に関する事項を確認できる書類
  7. 分割事業に係る従業員のうち、分割承継法人に従事する人数がわかる書類
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