会社分割の際の不動産取得税は非課税?課税?税率は?

取締役
矢吹 明大

株式会社日本M&Aセンターにて製造業を中心に、建設業・サービス業・情報通信業・運輸業・不動産業・卸売業等で20件以上のM&Aを成約に導く。M&A総合研究所では、アドバイザーを統括。ディールマネージャーとして全案件に携わる。

会社の事業を他の会社に移転する会社分割において、法人税以外に課せられるのが不動産取得税です。本記事では、会社分割の概要とともに、会社分割での不動産取得税において非課税となる条件や税率、税額の計算方法、登記の際にかかる登録免許税などを解説します。

目次

  1. 会社分割の際の不動産取得税とは
  2. 会社分割の際に不動産取得税が非課税になる要件
  3. 会社分割の際に不動産取得税が課税される場合
  4. 会社分割における不動産取得税の税率
  5. 会社分割の際の不動産登記の登録免許税
  6. 会社分割の際の不動産取得税非課税申請に必要な書類
  7. 会社分割の不動産取得税に関する相談先
  8. 会社分割の際の不動産取得税まとめ

1. 会社分割の際の不動産取得税とは

一部の事業を他の会社に譲り渡す会社分割は、不採算事業をカットしたいときなどに有効なM&A手法です。会社分割をすると、その事業に関連する建物などの不動産も譲り渡すことになりますが、不動産を譲り受けた会社には不動産取得税がかかります

ただし、会社分割をすれば必ず不動産取得税が課せられるわけではなく、条件を満たせば不動産取得税が非課税になる仕組みになっています。したがって、会社分割をするときは、この条件を満たすように留意することが重要です。

一方、会社分割で課される法人税の優遇を受けるための「適格要件」というものもあります。不動産取得税の非課税条件と法人税の適格要件は別なものですが、条件が似ている部分も多いです。実際に適格要件を満たせば、不動産取得税の非課税条件も満たせるケースがあります。

会社分割とは

会社分割とは、事業部門を丸ごと他社に譲り渡すM&Aスキーム(手法)です。会社分割は包括承継であるため、事業とともに関連する資産、権利義務、許認可、組織、人材、取引先、顧客など全てを引き継ぎます。

事業を譲り渡す側の企業を分割会社と呼び、事業を承継する企業の呼称は承継会社です。既存の企業が承継会社となる吸収分割と、新設企業が承継会社になる場合の新設分割があります。

会社分割で承継会社が支払う対価は、現金、新株予約権、株式、社債のいずれでも可能ですが、新設分割の場合、現金は用いられません(新設のためキャッシュがない)。会社分割は、吸収分割・新設分割以外にも分類がありますので、以下で説明します。

分割型分割

会社分割では、対価を分割会社の株主に支払うケースと分割会社に支払うケースがあります。そのうちの分割会社株主が対価を受け取る会社分割の呼称が、分割型分割です。人的分割ともいいます。

会社法の改正により、分割型分割は名目上廃止されていますが、「分社型分割+剰余金の配当」という形で事実上、分割型分割は可能です。

分社型分割

分社型分割とは、承継会社が対価を分割会社に支払う会社分割です。物的分割とも呼ばれます。承継会社を新たに設立する「新設分社型分割」の場合は、承継会社の株式は分割会社が全て保有することになります。

適格分割と非適格分割

会社分割は、会社法において組織再編行為の1つと定められています。組織再編行為の場合、税法上で定められた一定要件を満たせば法人税がかかりません。この場合の会社分割を適格分割と呼びます。

一方、一定要件を満たさない会社分割は非適格分割であり、譲渡益の法人税を納めなければなりません。分割型分割では所得税が分割会社の株主にかかったり、分割前に適格分割による分割承継会社に繰越欠損金があると使用制限が課せられたりすることもあります。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、家や土地などの不動産を取得したときに課せられる税金です。国税ではなく都道府県に収める地方税になります。税率は基本が4%ですが、2024(令和6)3月31日まで軽減措置がとられています。

軽減措置には条件があり、それを満たしている場合は都道府県に申告しなければ適用されません。税率は不動産を取得した時価に対してではなく、評価額に対して課されます。評価額がいくらになるかは個々の事例によりますが、時価の5割から7割くらいが一般的です。

軽減措置では税率が3%に下がります。土地の評価額は半額になり、住宅の評価額から1,200万円が控除されます。

不動産取得税は非課税?課税?

会社分割の際の不動産取得税は、課税される場合と非課税になる場合があります。不動産取得税が非課税になるのは、会社分割が一定の条件を満たす場合です。

一定の条件を大まかにいうと、不動産の移動が会社分割によるもので、地方税法が定める不動産の取得に当たらないケースが該当します。具体的な条件の内容は、法人税の優遇措置が受けられる「適格要件」の一部とほぼ同じです。

2. 会社分割の際に不動産取得税が非課税になる要件

会社分割において不動産取得税が非課税になる条件は以下の4つです。

  1. 分割対価資産として、分割承継法人の株式以外の資産が交付されないこと(金銭の不交付)
  2. 当該分割により分割事業にかかる主要な資産および負債が分割承継法人に移転していること(主要な資産の引き継ぎ)
  3. 当該分割に係る分割事業が分割承継法人において当該分割後に引き続き営まれることが見込まれていること(事業の継続)
  4. 当該分割の直前の分割事業に係る従業者のうち、その総数のおおむね100分の80以上に相当する数の者が当該分割後に分割承継法人に従事することが見込まれていること(従業員の引き継ぎ)

一方、会社分割の際に法人税が優遇される要件の呼称は「適格要件」です。適格要件は承継会社と分割会社がどれくらいの支配関係にあるかによって変わり、支配率が低いほど要件が厳しくなります。

完全支配関係・支配関係・共同事業目的それぞれにおける、会社分割の適格要件は以下のとおりです。

適格要件 完全支配関係
(支配率100%)
支配関係
(支配率50%以上)
共同事業目的
(支配関係なし)
金銭の不交付
按分型要件(分割型分割のみ)
株式の継続保有
主要な資産の引き継ぎ
従業員の引き継ぎ
事業の継続
事業の関連性
事業規模または経営参画

不動産取得税が非課税になる条件は、文章が長いのでわかりにくそうに見えますが、要は適格要件でいうところの「金銭の不交付」「按分型要件(分割型分割のみ)」「主要な資産の引き継ぎ」「事業の継続」「従業員の引き継ぎ」に該当します。

不動産取得税の非課税条件と法人税の適格要件を見比べると、適格要件を満たさず法人税の優遇が受けられない場合でも、不動産取得税は非課税になる可能性があることがわかるでしょう。

分割型分割の場合

この項では、分割型分割における不動産取得税が非課税になる条件について、1つずつ詳しく解説します。

分割対価資産として、分割承継法人の株式以外の資産が交付されないこと

会社分割では、承継会社の株式を対価とするのが基本ですが、現金など他の資産を交付することも可能です。しかし、不動産取得税の非課税が認められるのは株式のみを交付した場合で、現金など株式以外の資産が交付されると不動産取得税がかかります。

当該分割により分割事業にかかる主要な資産および負債が分割承継法人に移転していること

不動産取得税が非課税になるためには、分割する事業に関連する主な資産と負債が、承継会社に移転されることが求められます。

当該分割に係る分割事業が分割承継法人において当該分割後に引き続き営まれることが見込まれていること

不動産取得税が非課税になるためには、分割した事業が承継会社において引き続き営まれることが求められます。

当該分割の直前の分割事業に係る従業者のうち、その総数のおおむね100分の80以上に相当する数の者が当該分割後に分割承継法人に従事することが見込まれていること

不動産取得税が非課税になるためには、分割前に分割事業に従事していた従業員の80%以上が、分割後も引き続き承継会社で働き続ける見込みであることが求められます。

従業員の定義とは

従業員の引き継ぎ要件には「おおむね80%」というあいまいな表現もあり、そもそもどこまでを従業員とすればいいのかなど、若干わかりにくい部分があります。従業員の定義は、その会社に雇用され賃金をもらって働いている人です。

正社員だけでなく、契約社員やアルバイトなども従業員に含まれます。しかし法人税の基本通達では、「日雇いの労働者は従業員に含めない」です。雇用契約は結んでいるが勤務実態がない者を従業員とみなすかどうかなど、従業員の定義には不確定な部分があります。

当該株式が分割法人の株主などの有する当該分割法人の株式の数の割合に応じて交付されるもの

分割型分割では、株式の交付に対して「按分型要件」という要件が課せられます。これは分割型分割のみの要件で、分社型分割では課せられません。

按分型は、分割会社の株主が保有している分割会社の株数に比例した割合で、承継会社の株式を交付する意味です。つまり、分割会社の株式を多く持っている株主ほど、承継会社の株式を多く受け取ることになります。

分社型分割の場合

この項では、分社型分割における不動産取得税が、非課税になる条件について解説します。分割型分割と比べると、按分型要件がないこと以外は同じです。

分割対価資産として、分割承継法人の株式以外の資産が交付されないこと

分社型分割の場合も分割型分割と同様に、株式以外の資産の不交付要件があります。これは適格要件の基本的な要件の1つでもあり、この条件を満たすかどうかは税務に大きく影響するものです。

分社型分割で対価を受け取るのは分割会社のみで複数の株主に分けることがないので、分割型分割と違って按分型要件は課せられません。

当該分割により分割事業にかかる主要な資産および負債が分割承継法人に移転していること

分社型分割の場合も分割型分割と同様に、分割会社の主要な資産と負債が承継会社に引き継がれることが条件として課せられます。

当該分割に係る分割事業が分割承継法人において当該分割後に引き続き営まれることが見込まれていること

分社型分割の場合も分割型分割と同様に、分割した事業の引き継ぎ要件が求められます。

当該分割の直前の分割事業に係る従業者のうち、その総数のおおむね100分の80以上に相当する数の者が当該分割後に分割承継法人に従事することが見込まれていること

分社型分割の場合も分割型分割と同様に、従業員の引き継ぎ要件があります。分割した事業に従事していた従業員のうち、おおむね80%以上が引き続き働くことが必要です。

どこまでを従業員とみなすか、おおむねという言葉をどう解釈するかなどに不確定要素があるのも分割型分割の場合と変わりません。個々の事例を見ながら、事業が切り離されて移転されているかを重視して判断されます。

従業員の定義とは

分社型分割においても、分割型分割のときと従業員の定義は同じです。会社と雇用契約を結び、賃金をもらって働いている人全てが含まれます。

従業員の引き継ぎ要件は「おおむね80%」なので、たとえば従業員100人の会社があったとして、80人なら要件を満たすが79人は満たさないといった厳密なものではありません。

判断基準としては、事業を切り離して移転しているかどうかが重視されます。たとえ従業員の引き継ぎが80%以下でも事業を切り離して移転しているなら、場合によっては条件を満たしているとみなす余地を与えているのでしょう。

3. 会社分割の際に不動産取得税が課税される場合

会社分割の際に不動産所得税が課税されるのは、以下の4つの場合です。

  1. 前述した条件に該当しない場合
  2. 賃貸中の不動産を賃貸人に移転させた場合
  3. 本社の土地を持株会社に移転させて賃貸を開始する場合
  4. 各都道府県の考え方に該当しない場合

①前述した条件に該当しない場合

会社分割が前述した条件、つまり「金銭の不交付」「按分型要件(分割型分割のみ)」「主要な資産の引き継ぎ」「事業の継続」「従業員の引き継ぎ」を満たさない場合は、不動産取得税が課せられます。

②賃貸中の不動産を賃貸人に移転させた場合

賃貸中の不動産を賃貸人に移転させた場合、その不動産は分割した事業と関係がなくなるため、不動産取得税の課税対象です。

③本社の土地を持株会社に移転させて賃貸を開始する場合

本社の土地を持株会社に移転させて賃貸を開始する場合、分割した事業とは関係がないので不動産取得税の課税対象です。

④各都道府県の考え方に該当しない場合

不動産取得税は地方税なので、課税するかどうかの判断は各都道府県が行います。課税対象となるかどうか微妙な事例に対して、各都道府県で意見が分かれることもあり得るでしょう。

非課税の条件を満たしていると思ったのに、申請した都道府県の考え方に該当しないため、非課税を認めてもらえないといった事態も起こらないとはいい切れません。会社分割においては、移転する不動産が属する都道府県に対して、あらかじめ相談しておくことをおすすめします。

4. 会社分割における不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は、基本的には評価額の4%です。評価額は普通、時価より低く見積もられ、大体時価の5割から7割くらいになるケースが多いようです。

ただし土地と住宅は、2024年3月31日まで軽減措置がとられています。軽減措置では土地の評価額を半額にして、さらに建物の評価額から1,200万円(新築の場合)を控除したうえで、その額の3%が課税額です。

不動産取得税の計算方法

念のため、不動産取得税の計算式を掲示します。

  • 不動産取得税額=課税標準額×4%

課税標準額とは、取得した不動産の価額であり、固定資産税評価額を用います。軽減措置が適用される場合の計算式は以下のとおりです(新築不動産の場合)。
  • 不動産取得税額=(課税標準額÷2-1,200万)×3%

中古不動産の場合の控除額は、各都道府県により異なります。

5. 会社分割の際の不動産登記の登録免許税

会社分割で不動産を移転した場合、その旨を登記所に登記しなければなりません。その際に課される税金が登録免許税です。この章では、会社分割における不動産登記の登録免許税について解説します。

登録免許税とは

登録免許税とは、登記や許可・認可などを申請するときに課せられる税金をさします。登記とは個人や法人が持つ権利を登記所に登録して、社会に対して公にする制度のことです。権利が不当に侵害されるのを防止し、取引や手続きを円滑にする役目があります。

税率は登記の種類にもよりますが、おおむね課税標準金額の0.15%から2%前後です。

不動産登記の際の登録免許税

土地や建物などの不動産を取得すると、それを公にするために不動産登記をする必要があります。不動産登記には登録免許税がかかりますが、不動産取得税が地方税であるのに対し、登録免許税は国に納める国税です。

ただし、確定申告で納税する法人税と違い、登記をする際に収入印紙を購入して納税します。

会社分割の際の登録免許税

会社分割の際に必要となる登記は、不動産登記と法人登記です。法人登記は承継会社を新たに設立した場合はもちろん、合併や会社分割など、会社の形態が変わったときに申請する必要があります。

会社分割の際の登録免許税は、不動産登記が評価額の1.5%、法人登記が増加した資本金の0.7%となります。ただし増加した資本金の0.7%の額が3万円未満になる場合は、法人登記の登録免許税は3万円です。

軽減税率期間

不動産登記には、登録免許税の軽減税率期間が設けられています。税率が2%から1.5%に引き下げられ、期間は2023(令和5)年3月31日までです。

【関連】会社分割の登記!手続き方法や必要書類、費用を解説!| M&A・事業承継ならM&A総合研究所

6. 会社分割の際の不動産取得税非課税申請に必要な書類

会社分割の際、不動産取得税非課税申請に必要な書類は以下のとおりです。

  1. 不動産取得税非課税申告書
  2. 分割について承認または同意があったことを証する書類
  3. 分割の内容がわかるもの
  4. 履歴事項全部証明書
  5. 定款
  6. 分割法人から承継する権利義務に関する事項を確認できる書類
  7. 分割事業に係る従業員のうち、分割承継法人に従事する人数がわかる書類
  8. 分割事業部門の従業者の人数比較表、従業者名簿などの書類

①不動産取得税非課税申告書

会社分割において不動産取得税を非課税にするには、不動産取得税非課税申告書の提出が必要です。不動産取得税非課税申告書には、取得した不動産の明細・非課税の理由となる用途などを記載します。

②分割について承認または同意があったことを証する書類

会社分割の不動産取得税非課税申請には、分割について承認または同意があったことを証する書類が必要です。承認を得た取締役会や株主総会の議事録がこれに当たります。

③分割の内容がわかるもの

分割の内容がわかるものとは、新設分割の場合は分割計画書、吸収分割の場合は分割契約書になります。

④履歴事項全部証明書

履歴事項全部証明書とは、法務局に登録されている会社の情報を記載した書類です。分割会社・承継会社両方のものが必要になります。

⑤定款

不動産取得税非課税の申請には、分割会社・承継会社両方の定款の提出も必要です。

⑥分割法人から承継する権利義務に関する事項を確認できる書類

分割法人から承継する権利義務に関する事項を確認できる書類とは、たとえば貸借対照表や承継権利義務明細表などです。資産や負債が確かに移転していることがわかる書類を用意する必要があります。

⑦分割事業に係る従業員のうち、分割承継法人に従事する人数がわかる書類

不動産取得税の非課税条件の1つは、分割後も従業員のおおむね80%以上が引き続き従事することです。これを証明するための書類として、会社分割に伴う労働契約の承継などに関する法律に係る書面・雇用契約書などを用意する必要があります。

⑧分割事業部門の従業者の人数比較表、従業者名簿などの書類

従業員の引き継ぎ要件を満たすために、前述の書類に加えて、分割前後の従業員数の比較表や従業員名簿などを用意する必要があります。

7. 会社分割の不動産取得税に関する相談先

会社分割における不動産取得税を非課税とする仕組みは複雑なので、実績のあるM&A仲介会社に業務を依頼するのが得策です。信頼できるM&A仲介会社をお探しでしたら、M&A総合研究所にご連絡ください。

全国の中小企業のM&Aに数多く携わってきたM&A総合研究所では、会社分割の経験豊富なM&Aアドバイザーが案件をフルサポートし、ご納得のいくM&A成約を目指します

料金体系は、成約するまで完全無料の「完全成功報酬制」です(※譲渡企業様のみ。譲受企業様は中間金がかかります)。随時、無料相談を受け付けていますので、会社分割・M&Aをご検討の際は、お気軽にお問い合わせください。

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8. 会社分割の際の不動産取得税まとめ

会社分割では法人税以外にも、不動産取得税や登録免許税がかかります。不動産所得税は条件を満たせば非課税になり、登録免許税は2023年3月31日まで軽減税率が採用されています。会社分割ではこのような税務を正しく理解しておくことが大切です。本記事の概要は以下のようになります。

・不動産取得税が非課税になる条件
→分割対価資産として、分割承継法人の株式以外の資産が交付されないこと(金銭の不交付)
→当該分割により分割事業にかかる主要な資産および負債が分割承継法人に移転していること(主要な資産の引き継ぎ)
→当該分割に係る分割事業が分割承継法人において当該分割後に引き続き営まれることが見込まれていること(事業の継続)
→当該分割の直前の分割事業に係る従業者のうち、その総数のおおむね100分の80以上に相当する数の者が当該分割後に分割承継法人に従事することが見込まれていること(従業員の引き継ぎ)

・会社分割の際に不動産取得税が課税される場合
→前述した条件に該当しない場合
→賃貸中の不動産を賃貸人に移転させた場合
→本社の土地を持株会社に移転させて賃貸を開始する場合
→各都道府県の考え方に該当しない場合

・会社分割の際の不動産取得税非課税申請に必要な書類
→不動産取得税非課税申告書
→分割について承認または同意があったことを証する書類
→分割の内容がわかるもの
→履歴事項全部証明書
→定款
→分割法人から承継する権利義務に関する事項を確認できる書類
→分割事業に係る従業員のうち、分割承継法人に従事する人数がわかる書類
→該分割事業部門の従業者の人数比較表、従業者名簿などの書類

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