家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・買収・売却の事例、ポイントを解説!

企業情報第二部 部長
向井 崇

銀行系M&A仲介・アドバイザリー会社にて、上場企業から中小企業まで業種問わず20件以上のM&Aを成約に導く。M&A総合研究所では、不動産業、建設・設備工事業、運送業を始め、幅広い業種のM&A・事業承継に対応。

家賃保証会社・賃貸管理会社の業界・市場動向やM&A動向、家賃保証会社・賃貸管理会社をM&A・買収・売却(譲渡)するメリットやポイントについて解説します。この数年の買収・売却事例も合わせて紹介していますので参考にしてください。

目次

  1. 家賃保証会社・賃貸管理会社とは
  2. 家賃保証会社・賃貸管理会社業界の現状
  3. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A動向
  4. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の相場
  5. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例
  6. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡のメリット
  7. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡のデメリット
  8. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡成功のポイント
  9. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡まとめ
    • 家賃保証・賃貸管理会社のM&A・事業承継

    1. 家賃保証会社・賃貸管理会社とは

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界には、連帯保証代行をしている会社や、賃貸物件の管理業務を行っている会社が含まれます。

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A動向を見ていく前に、まずは、家賃保証会社・賃貸管理会社とはどのような会社なのか、家賃保証会社・賃貸管理会社の動向を確認しましょう。

    家賃保証会社とは

    家賃保証会社とは、部屋を借りる際、連帯保証人の代わりに契約してもらえる会社です。

    もし借主が家賃を払えない場合、家賃保証会社が代わりに貸主へ支払うことになります。

    連帯保証人よりも家賃保証会社の方が確実に保証が実行されるため、近年は入居条件として家賃保証会社との契約を義務づけている物件に関して、増加しているのが現状です。

    賃貸管理会社とは

    賃貸管理会社とは、オーナーに代わって賃貸マンション・賃貸アパートなどの管理を行う会社です。

    不動産の管理業務は多岐に渡り、オーナーが全てを行うには時間的・精神的負担が大きくなります。

    そのため、賃貸管理会社に手数料を払うことで代わりに管理してもらうのです。代行する業務範囲は賃貸管理会社や交渉内容によって違いますが、オーナーが入居者に一切会う必要のないケースも多くあります。

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界の定義

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界には、連帯保証代行をしている会社や、賃貸物件の管理業務を行っている会社が含まれます

    不動産会社が家賃保証業務や管理業務を兼ねていることも多いので、広義には不動産会社も家賃保証会社・賃貸管理会社業界に含まれるといっていいでしょう。

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    2. 家賃保証会社・賃貸管理会社業界の現状

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界の近年の動向には、以下のような特徴が見られます。
     

    1. 超高齢化に伴う単身高齢者入居が増えている
    2. AIやIoTを活用したサービスの充実が必要とされる
    3. より市場が活性化することが望まれている

    これら3つの特徴を詳しく確認しましょう。

    ①超高齢化に伴う単身高齢者入居が増えている

    近年は、超高齢化や核家族化の影響で、親族がいない・親族には頼めないといった、連帯保証人がいない高齢の借主が増えています。連帯保証人も高齢な場合、連帯保証人として支払いができないケースもあるでしょう。

    貸主側もこのような入居者を受け入れる場合リスクが高くなるため、近年の動向としては家賃保証会社・賃貸管理会社の需要が高まっています

    ②AIやIoTを活用したサービスの充実が必要とされる

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界はサービス面で他社との差別化がしにくい業界でしたが、昨今はAIやIoTを用いたサービスの提供で差別化を図る会社が出てきています。

    AIを用いて顧客管理・業務管理を行い、IoTの活用によって超高齢化が進む入居者へのサービスを充実させるなど、今後もIT技術を用いたサービスの充実が期待されていくでしょう。

    ③より市場が活性化することが望まれている

    超高齢化、核家族化により、家賃保証会社・賃貸管理会社の需要は高まっていますが、それに対して供給がまだ十分ではない現状があります。

    家賃保証会社・賃貸管理会社によるトラブルも多く、業界も対策に動いていますが、まだ十分な成果は出ていません。

    今後の動向として、市場がさらに活性化し、規制が整備されれば借主、貸主も安心して家賃保証会社・賃貸管理会社を活用できるようになります。

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    3. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A動向

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A動向には、以下3つの特徴が見られます。
     

    1. 徐々に増加傾向にある
    2. 異業種・他業種からの参入も増えている
    3. 不動産テックを意識したM&Aも増えていくことが予測される

    ①徐々に増加傾向にある

    近年の動向として、経営者の高齢化により家賃保証会社・賃貸管理会社の売却・譲渡需要が増加しています。

    経済の先行きが見えにくいなか、家賃保証会社・賃貸管理会社は安定した収益が得やすいことから、買収需要も高まっていくでしょう。

    ②異業種・他業種からの参入も増えている

    上記のように、家賃保証会社・賃貸管理会社は安定した収益が得やすいため、他業種からM&Aによる参入が増えています。

    家賃保証会社・賃貸管理会社は他業種への展開もしやすい事業であることから、シナジー効果を期待した他業種からのM&Aが増加しているのです。

    事業承継需要から売却・譲渡案件が増えていることも、他業種から参入しやすくなっている理由の1つです。

    ③不動産テックを意識したM&Aも増えていくことが予測される

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界でのIT技術を用いたサービスは他社との差別化につながることから、IT企業による家賃保証会社・賃貸管理会社の買収や、不動産会社によるIT企業の買収事例も増えています

    家賃保証会社・賃貸管理会社のIT化は、まだこれから伸び代がある状況なので、今後、IT技術を意識したM&Aがさらに増加するでしょう。

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    • 家賃保証・賃貸管理会社のM&A・事業承継

    4. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の相場

    家賃保証会社・賃貸管理会社は買収希望の多い業種です。買収希望の多さから競争率が高く、M&A相場は高くなる傾向にあります。

    家賃保証会社・賃貸管理会社は契約戸数が多いほど収益安定性が高く、将来的な収益の見通しも立てやすくなるでしょう。

    したがって、買収側は多少割高なのれん代(買収の際のプレミアム価格)を乗せてでも欲するケースが多く、家賃保証会社・賃貸管理会社の平均的なM&A相場も高くなっているのです。

    家賃保証会社・賃貸管理会社の売却・譲渡を検討する際の相談先

    家賃保証会社・賃貸管理会社の売却をお考えであれば、M&A総合研究所にご相談ください。

    中小企業のM&Aに数多く携わっているM&A総合研究所には、家賃保証会社・賃貸管理会社業界に詳しいM&Aアドバイザーが多数在籍しており、家賃保証会社・賃貸管理会社のM&Aをフルサポートいたします。

    企業価値算定(売却価額のおおよその見積り)を無料で行っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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    5. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A事例をご紹介します。

    今回、掲示する事例は、以下の11件です。

    1. ヒューリック
    2. 香陵住販
    3. GA technologies
    4. アジアゲートホールディングス
    5. APAMAN
    6. フォーサイド
    7. 西部ガス
    8. 日本アセットマーケティング
    9. AMBITION
    10. タカラレーベン
    11. ビジネス・ワンホールディングス

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aの事例を確認し、M&Aのイメージを具体化させましょう。

    ①ヒューリック

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例1社目は、ヒューリックとリソー教育の資本業務提携です。一般にM&Aといえば、買収や会社合併などがイメージされますが、資本の移動を伴う資本業務提携も、広義のM&Aとされています。

    2020(令和2)年9月、ヒューリックとリソー教育は資本業務提携契約を締結し、リソー教育はヒューリックの発行する普通株式5%分を23億7,700万円で取得しました。ヒューリック側も、リソー教育の取締役会長が保有するリソー教育の株式5%相当分を取得しています。

    リソー教育は、学習塾「TOMAS」などの運営や幼児教育事業「伸芽会」などを行っています。一方、ヒューリックが行っているのは、不動産の所有・賃貸・売買・仲介業務です。

    実は、この資本業務提携と同時に発表されたのが、上記2社にコナミスポーツを加えた3社による、教育事業における新たなサービス・施設開発を目的とした業務提携契約でした。ヒューリックとしては、不動産関連事業で培ったノウハウを生かし、新事業分野に進出する目論見です。

    ②香陵住販

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例2社目は、香陵住販によるKASUMICのM&Aです。

    賃貸管理・賃貸仲介などを行う香陵住販は、2019(令和元)年3月、茨城県で不動産の仲介・管理などを行うKASUMICを、株式譲渡により買収しました。香陵住販は全株式を取得し、取得価額は3億1,300万円です。

    これにより、香陵住販は茨城県での管理戸数拡大と、KASUMICとの不動産事業のシナジー効果を得ています。

    ③GA technologies

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例3社目は、GA technologiesによるリーガル賃貸保証のM&Aです。

    中古不動産のプラットフォームを運営するGA technologiesは2018(平成30)年11月、家賃保証会社のリーガル賃貸保証を株式譲渡により完全子会社化しました。譲渡価額は1億5,000万円です。

    GA technologiesはリーガル賃貸保証が持っているデータを基に、AIを活用したプラットフォームの構築を進めています。

    なお、リーガル賃貸保証は2020年5月より、商号をRENOSY ASSET MANAGEMENTに変更しました。

    ④アジアゲートホールディングス

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例4社目は、アジアゲートホールディングスによる東日本不動産のM&Aが不成立だったケースです。

    不動産関連事業を幅広く手がけるアジアゲートホールディングスは、2018年10月、東北を中心に賃貸管理事業などを行う東日本不動産と株式譲渡の基本合意に至りました。

    アジアゲートホールディングスは東日本不動産の人材やノウハウ獲得を図っていましたが、最終的な交渉が折り合わず、株式譲渡契約は同年12月に中止が発表されました。

    ⑤APAMAN

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例5社目は、APAMANによるプレストサービスのM&Aです。

    2018年5月、APAMANは子会社の賃貸管理会社Apaman Propertyを通じて、同じく賃貸管理会社のプレストサービスを株式譲渡により全株式を取得しました。取得価額は非公表です。

    これにより、APAMANは収益のさらなる安定化と事業範囲の拡大を目指しています。

    ⑥フォーサイド

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例6社目は、フォーサイドによる日本賃貸住宅保証機構のM&Aです。

    IT分野で幅広い事業を手がけるフォーサイドは2017(平成29)年6月、賃貸保証会社の日本賃貸住宅保証機構を株式譲渡によって買収しました。取得した株式数の割合は全体の40%で、取得価額は4億100万円です。

    このM&Aにより、フォーサイドは収益構造の安定化と多角化を図っています。

    ⑦西部ガス

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例7社目は、西部ガスによるエストラストのM&Aです。

    2017年2月、西部ガスは、不動産販売会社のエストラストをTOB(株式公開買付)によって子会社化しました。

    西部ガスはガス事業以外の事業範囲拡大を進め、福岡県で建築会社や不動産販売会社・賃貸管理会社などを子会社に持っています。

    山口県にあるエストラストの賃貸事業・管理事業の取得で、事業エリアを拡大しました。

    ⑧日本アセットマーケティング

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例8社目は、日本アセットマーケティングによるアセッツ・パートナーズのM&Aです。

    不動産賃貸・管理業などを営む日本アセットマーケティングは2016(平成28)年12月、同じく不動産賃貸業や管理業などを行うアセッツ・パートナーズを株式譲渡により完全子会社化しました。取得価額は100万円です。

    これにより日本アセットマーケティングは、事業チャンスを迅速に捉えられるようになると期待しています。

    ⑨AMBITION

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例9社目は、AMBITIONによるVALORのM&Aです。

    東京都を中心に賃貸管理会社を営むAMBITIONは、2015(平成27)年6月、神奈川県の賃貸管理会社であるVALORを、株式譲渡により買収しました。取得価額などは、非公表です。

    このM&Aにより、AMBITIONは神奈川県に事業エリアを拡大し、VALORとのノウハウ共有によるシナジー効果を得ています。

    ⑩タカラレーベン

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例10社目は、タカラレーベンによる住宅情報館のM&Aです。

    タカラレーベンは、2015年1月、愛媛県で賃貸管理などを行う住宅情報館を、株式譲渡により完全子会社化しました。取得価額は非公表です。

    タカラレーベンは、住宅情報館の当時約2,200戸の不動産管理事業を手に入れることで、関西での事業拡大を図っています。

    ⑪ビジネス・ワンホールディングス

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡の事例11社目は、ビジネス・ワンホールディングスによるピーエムジャパンのM&Aです。

    2014(平成26)年4月、ビジネス・ワンホールディングスは子会社の賃貸管理会社社ビジネス・ワン賃貸管理を通じて、ピーエムジャパンの賃貸管理会社事業の一部を事業譲渡により譲受しました。譲渡価額は1億8,000万円です。

    これによりビジネス・ワンホールディングスは事業の拡大と収益の安定化を図っていました。しかし、事業譲渡後、ピーエムジャパンの賃貸管理物件オーナーに対する送金資金の回収遅延が起きたことから、訴訟に発展しています。

    そして、2017年5月、福岡地方裁判所において、ビジネス・ワンホールディングス側の主張がほぼ認められ、ピーエムジャパンに対し、8,192万5,060円および利子の支払いを命じる判決がいい渡されました。

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    6. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡のメリット

    家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収のメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。

    この項では、売却側と買収側に分けて、わかりやすくメリットを解説します。

    売却側のメリット

    家賃保証会社・賃貸管理会社の売却・譲渡側には、以下5つのメリットがあります。
     

    • 従業員の雇用確保
    • 後継者問題の解決
    • 売却・譲渡益の獲得
    • 資本力のあるグループの傘下になる
    • 個人保証・債務・担保などの解消

    従業員の雇用確保

    売却・譲渡側は従業員の雇用を確保できます。

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界は、比較的離職率の高い業界なので、買収側も従業員を欲しがっている傾向があるのです。

    後継者問題の解決

    多くの中小企業と同じく、家賃保証会社・賃貸管理会社でも後継者不在が原因で廃業せざるを得ないケースが増えています。

    しかし、M&Aによって売却・譲渡できれば、会社を存続させられるでしょう。

    売却・譲渡益の獲得

    経営者の高齢化が進んでいる家賃保証会社・賃貸管理会社は、M&Aによって売却・譲渡益が得られれば、経営者は引退後の生活資金を得られます

    資本力のあるグループの傘下になる

    昨今、大手不動産関連会社による家賃保証会社・賃貸管理会社の買収が増えています。売却・譲渡側は大手の資本下に入ることで、事業の拡大や新事業の開拓などが可能です。

    個人保証・債務・担保などの解消

    売却・譲渡側の経営者は、個人保証や債務などを解消できます。ただし、銀行の判断によっては個人保証が外せなかったり、買収側との交渉次第では債務が残ったりする可能性もあるので注意が必要です。

    買収側のメリット

    家賃保証会社・賃貸管理会社の買収側には、以下5つのメリットがあります。
     

    • 従業員の確保
    • 管理不動産・顧客などを獲得
    • 新規事業へ低コストで参入
    • 対応するエリアを拡大する
    • グループとして強化

    それぞれのメリットを詳しく確認しましょう。

    従業員の確保

    比較的離職率の高い家賃保証会社・賃貸管理会社業界において、即戦力となる従業員の確保は大きなメリットとなります。

    ただし、買収直後に離職されないよう、従業員の様子には注意を払うことが必要です。

    管理不動産・顧客などを獲得

    家賃保証会社・賃貸管理会社は、数が増えるほど収益も増えるストック型のビジネスモデルです。M&Aによって契約戸数が増えれば、安定収益につながります

    新規事業へ低コストで参入

    近年、他業種から家賃保証会社・賃貸管理会社業界への参入が増えているように、他業種企業が新規事業として始める場合にも魅力のある業界です。

    ゼロからの事業立ち上げは、顧客集めに時間と資金がかかりますが、M&Aであればすぐ収益化が可能でしょう。

    対応するエリアを拡大する

    買収側はM&Aによって事業エリアの拡大が可能です。未開拓エリアに新規で参入する場合は既存企業と競合しますが、M&Aによる買収であれば対応エリアの顧客をすぐに獲得できます。

    グループとして強化

    不動産関連会社は家賃保証会社・賃貸管理会社を取得し、不動産仲介・家賃保証・不動産管理などを一貫して行うことで、事業の効率化を図れます。

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    7. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡のデメリット

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&A・売却・買収・譲渡では多くのメリットがあります。一方、デメリットもあるため、把握しましょう。ここでは、M&A・売却・買収・譲渡の売却側と買収側のそれぞれのデメリットを紹介します。

    売却側のデメリット

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&A・売却・買収・譲渡における売却側のデメリットは、以下です。

    • 買い手が見つからない可能性もある
    • 希望の条件や価格で売却できない可能性もある
    • 取引先・顧客・従業員から反発が起こるおそれがある
    • 経営の決定権が縮小する
    • 企業文化・社風が変わるため従業員のモチベーションが下がるおそれがある

    これらのデメリットは、多くはマッチングの失敗によって発生する可能性があります。

    買収側のデメリット

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&A・売却・買収・譲渡における買収側のデメリットは、主に以下です。

    • 従業員同士の争いや摩擦により優秀な従業員が流出するおそれがある
    • 企業統合のために多くの費用・時間がかかる
    • 売却側の重大なリスクが発覚する
    • 想定していたシナジー効果が得られない可能性もある
    • のれんの減損リスクが発生する
    • 希望条件の売り手が見つからない可能性もある

    このようなデメリットは、マッチングの失敗やPMIプロセスの失敗により起こる可能性があります。

    買収側、売却側それぞれ共通になりますが、M&Aを成功させ、スムーズに手続きを進めるためにも、専門家へ相談しアドバイスを得るのがベストです。

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    8. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡成功のポイント

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aにおける売却側・買収側の成功ポイントをそれぞれ抑えておきましょう。

    売却側のポイント

    家賃保証会社・賃貸管理会社の売却側がM&Aを成功させるには、以下3つのポイントを押さえて行うことが重要です。
     

    • アピールポイントを持つこと
    • 高い地域性や顧客リストを持っている
    • 会社売却の専門家に相談すること

    3つのポイントをそれぞれ理解し、家賃保証会社・賃貸管理会社のM&Aを成功させましょう。

    アピールポイントを持つこと

    よりよいM&A相手と契約するには、明確なアピールポイントを持っていることが重要です。

    家賃保証会社・賃貸管理会社は、他社との差別化がしにくい事業内容であるがゆえ、明確な強みがあると最適なM&Aが可能でしょう。

    高い地域性や顧客リストを持っている

    家賃保証会社・賃貸管理会は高い地域性や顧客リストを持っているのもポイントです。

    地域に根差した事業を進めているところが多く、顧客も地域から集まっていることが多くあります。積み上げてきた実績は、他社にはない独自のものですから、M&Aでもよく注目される部分です。

    高い地域性や顧客リストはどれほどあるのかを洗い出して、相手に提出すると成功しやすくなるでしょう。

    会社売却の専門家に相談すること

    家賃保証会社・賃貸管理会社は買い手の需要が高い状況ですが、最適な売却・譲渡先の選定や円滑なM&A手続きを行うには専門家の協力が必要です。

    会社売却を検討する際は、まず専門家に相談してみることをおすすめします。

    買収側のポイント

    家賃保証会社・賃貸管理会社の買収側がM&Aを成功させるには、以下のポイントを抑えておきましょう。

    • デューデリジェンスをしっかりと行う
    • 企業統合プロセスを構築し確実に実行する
    • M&Aの専門家に相談し進めていく

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aでは専門的にそれぞれ高度なプロセスの遂行が必要でしょう。経営を行いながらM&Aを進めていくのは非常に困難です。したがって、M&A仲介会社などの専門家にサポートを依頼し、進めていくのが良いでしょう。

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    9. 家賃保証会社・賃貸管理会社のM&A・売却・買収・譲渡まとめ

    家賃保証会社・賃貸管理会社業界は、成長中の業界であり、M&Aも積極的に行われている業界でもあります。家賃保証会社・賃貸管理会社をM&Aで売却・買収するには、メリット・デメリットの把握が必要です。

    それらを事前にしっかりと考慮してM&Aによる売却・買収を検討しましょう。家賃保証会社・賃貸管理会社のM&Aによる売却・買収を行うには、専門知識が必要となる事項が多いため、M&A仲介会社のサポートを受けながら進めていくのがおすすめです。

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