マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡!手法の違いを解説!どのスキームが得?

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 M&Aアドバイザー
矢吹 明大

当記事では、マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡について、2つの手法の違いやどのスキームが得なのかを解説しています。また、マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡を行う理由やメリット・デメリット、成功させるためのポイントについても、あわせて解説しています。

目次

  1. マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡
  2. マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡を行う際の手法の違い
  3. マンション管理会社を譲渡・売却する際はどのスキームが得か?
  4. マンション管理会社のM&Aにおすすめの仲介会社
  5. マンション管理会社のM&Aを行う理由
  6. マンション管理会社をM&Aする際の注意点
  7. マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡を行う際におすすめのM&A仲介会社
  8. まとめ
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1. マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡

マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡

近年、マンション管理会社やビル管理会社では、経営者の高齢などの問題により、株式譲渡・会社譲渡を行うケースが増えています。

当記事では、マンション管理会社が株式譲渡・会社譲渡について、2つの手法の違いやメリット・デメリットを事例とあわせて解説します。

まずは、マンション管理会社やビル管理会社の概要や、株式譲渡・会社譲渡の意味について簡単に説明します。

マンション管理会社とは

マンション管理会社とは、マンション管理組合にかわってマンション管理の維持や業務を代行する会社を指します。

マンション管理会社が行う業務には、主に以下のようなものがあります。

  • 日常の清掃・修繕などの建物、設備の保守
  • 管理費の会計
  • 予算案や長期修繕計画の作成
  • ガス漏れ、火災などの事故の緊急対応
  • 空き巣などの事件の非常事態時の対応

ビル管理会社との違い

マンション管理会社とビル管理会社では、管理の対象となる施設が異なります。マンション管理会社は主に住居用施設の管理を行い、ビル管理会社は主に商用施設の管理を行います。

また、マンション管理とビル管理の業務内容が大きな差がないため、マンション管理業とビル管理業を両方行なっている企業もみられます。

マンション管理会社の業務は先述のとおりですが、一方のビル管理会社が行う業務には以下のようなものがあります。

  • 電力機器管理
  • 空調機器管理
  • ボイラー管理
  • 給排水機器管理

株式譲渡とは

株式譲渡とは、会社の株式を売却して新たな法人に会社の所有権を移転させることをいい、その会社に属する全ての事業や資産が対象になります。

会社譲渡とは

会社譲渡とは、会社の経営権を第三者に譲渡することを指し、会社が保有する株式を第三者に譲渡することで、会社の経営権が第三者に移ります。

【関連】事業譲渡とは?会社譲渡との違いや手続きの流れを分かりやすく解説!

2. マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡を行う際の手法の違い

マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡を行う際の手法の違い

マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡には、方法やメリット・デメリットの違いがあります。この章では、2つの手法の違いや特徴について解説します。

マンション管理会社の株式譲渡に関する特徴

マンション管理会社の株式譲渡には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。ここでは、株式譲渡のメリットとデメリットについて、売り手側・買い手側それぞれの立場からみていきます。

売り手側のメリット

まずは、売り手側企業からみたメリットについて解説します。売り手側が得られるメリットには、主に以下の5つがあります。

  1. 複雑な手続きを行わなくてよい
  2. 現金化に早く変換することができる
  3. 後継者の問題を解決することができる
  4. 会社を更に発展させることができる
  5. 従業員の雇用維持を行うことができる

①複雑な手続きを行わなくてよい

マンション管理会社・ビル管理の株式譲渡では、売り手は取引先や従業員などの同意を得る必要はありません。

株式譲渡を行う際は、取締役会や臨時株主総会で承認を得て株主名簿を書き換えれば手続きが完了となるため、時間を短縮できコストも抑えることができます。

②現金に早く変換することができる

マンション管理会社・ビル管理の株式譲渡では、株式を譲渡する対価として現金を受け取ることができます。

先程述べたように、株式譲渡の手続きは簡便であるため、早急に現金が必要な場合にも有効な手段といえるでしょう。

③後継者の問題を解決することができる

近年では、中小企業を中心に後継者問題が深刻になっており、親の事業を子供や親族が引き継ぐ割合は年々低下しています。

このようなケースでは、マンション管理会社・ビル管理の株式譲渡を行えば、後継者問題を解決することができ、事業を継続することが可能になります。

④会社を更に発展させることができる

特に中小企業の場合、自社の資金力やブランドのみで事業拡大を進めるのは困難なこともあるでしょう。

しかし、マンション管理会社・ビル管理の株式譲渡を行えば、企業の買い手が有する資金力やブランド力などによって、会社を更に成長させることが可能になります。

⑤従業員の雇用維持を行うことができる

マンション管理会社・ビル管理が株式譲渡を行うことによって従業員の雇用も引き継ぐことが可能となっており、企業への雇用も継続して行うことができます。

買い手側のメリット

次は、買い手側企業からみたメリットについて解説します。買い手側が得られるメリットには、主に以下の3つがあります。

  1. 複雑な手続きを行わなくてよい
  2. 許認可などの再申請を行う必要性がない
  3. 短時間でM&Aを行うことができる

①複雑な手続きを行わなくてよい

買い手側は取引先や従業員との契約をし直す必要がなく、法務局への登記変更申請手続も必要ないため非常に手続きが簡単に行うことができます。

②許認可などの再申請を行う必要性がない

株式譲渡では許認可なども引き継がれるため、再申請を行う必要性もなく、株式譲渡後に関してはスムーズに事業を行うことができます。

③短時間でM&Aを行うことができる

株式譲渡自体は手続きが簡便なため、売り手と買い手の交渉がスムーズに進めば、短期間でM&Aを行うことができます。

売り手側のデメリット

マンション管理会社の株式譲渡にはメリットだけでなく、当然デメリットも存在します。売り手側の主なデメリットには、以下のようなものが挙げられます。

  • 課税が発生してしまう

マンション管理会社・ビル管理が株式譲渡を行えば、売却益が発生します。株式売却益は課税対象となり、法人の場合は法人税が課せられます。

買い手側のデメリット

次は、買い手側のデメリットについてみていきましょう。買い手側のデメリットには、主に以下の3つが挙げられます。

  1. 債権や債務も引き継がれてしまう
  2. 簿外債務を引き継ぐ危険性がある
  3. 買収するための資金が必要となる

①債権や債務も引き継がれてしまう

株式譲渡では、会社の全ての事業や資産が譲渡対象になります。したがって、債権や債務がある場合は、それらも引き継がなければなりません。

②簿外債務を引き継ぐ危険性がある

簿外債務とは、帳簿上には表れない債務のことをいいますが、株式譲渡は会社の全てを引き継ぐため、簿外債務も引き継いでしまう可能性があります。
 

簿外債務を引き継ぐリスクを軽減するためには、事前に相手先のデューディリジェンスを徹底するなどの対策を講じることが重要です。

③買収するための資金が必要となる

株式譲渡では、株式を買い取った対価を現金で支払います。買収するための資金が必要になるため、自己資金が足りない場合は、銀行などから資金を調達する必要があります。

マンション管理会社の会社譲渡に関する特徴

ここでは、マンション管理会社の会社譲渡に関する特徴を売り手の側からみていきます。先程の株式譲渡と同様、メリット・デメリットを中心に解説していきます。

売り手側のメリット

  1. 後継者問題に関してスムーズな解決を行うことができる
  2. 売却・譲渡益を得ることができる
  3. 従業員に対する雇用を確保することができる
  4. 企業自体を存続し、更に発展させることができる
  5. 個人保証や担保の解消を行える

①後継者問題に関してスムーズな解決を行うことができる

会社譲渡などを行うことにより、スムーズな事業承継をすることができ、後継者問題を解消することができます。

②売却・譲渡益を得ることができる

会社譲渡を行うことにより、経営者は売却・譲渡益を得ることができます。得られる額は、会社の規模などによっても異なりますが、ある程度まとまった現金を得ることが可能です。

得た売却・譲渡益は、引退後の生活に充当したり、新しい事業の資金にしたりすることができます。

③従業員に対する雇用を確保することができる

経営状況の悪化や資金難により廃業を選択すれば、自社の従業員は解雇しなくてはなりません。また、廃業するためには、コストも必要になります。

しかし、会社譲渡を成功させることができれば、廃業にかかるコストが不要になるだけでなく、従業員の雇用も確保することできます。

④企業自体を存続し、更に発展させることができる

中小企業の場合、自社の資金力や事業規模だけでは、なかなか自社をさらに成長・発展させることは難しいといえるでしょう。

しかし、会社譲渡によって大手企業の傘下・グループ企業となることなどができれば、大手企業が持つ資本力や経営資源を取得することができ、企業を存続させ発展させることも可能になります。

⑤個人保証や担保の解消を行える

会社譲渡・株式譲渡を行った場合、その企業がが持つ資産・負債などをすべて買収側に引き継ぐことができます。

したがって、会社が抱える負債などだけではなく、経営者が抱える個人保証なども買い手側に引き継ぐことができ、個人保証や担保の解消をすることも可能です。

売り手側のデメリット

  1. 旧経営者として数年間拘束を受けてしまう可能性がある
  2. 従業員の処遇が交渉時と変わってしまう危険性がある
  3. 会社名が変わってしまう場合がある
  4. 希望通りの売却先が見つからない時がある

①旧経営者として数年間拘束を受けてしまう可能性がある

もし会社譲渡して買収した会社の経営者がすぐにその会社からいなくなってしまうと、事業の引継ぎが上手くいかなかったり、会社自体が上手く回らない可能性があります。

そのため、売却された企業の経営者を複数年に会社に残るようにしてもらう場合があります。引退を理由に会社譲渡を検討している場合は、売却先で当面引継ぎのため拘束される可能性も視野にいれておきましょう。

②従業員の処遇が交渉時と変わってしまう危険性がある

会社譲渡を行う側としては、せめて従業員の処遇は守ってあげたいと考える経営者も多く、重要な事柄のひとつとなっています。

会社譲渡の交渉時で従業員の処遇について取り決めていても、会社譲渡後は従業員や役員の処遇が交渉時と変わってしまうこともあります。

会社譲渡後は、従業員の処遇が変わってしまうリスクがあることを理解しておき、交渉時は注意をしながら進めていくことが重要です。

③会社名が変わってしまう場合がある

時折、会社譲渡の実施後、買収側企業の希望により会社名が変わってしまう場合があります。

会社名が変わってしまうと、長年働いている従業員や取引先などを困惑させてしまう可能性があるため、会社譲渡を行う前に説明を行うなどフォローをしっかり行うことも重要です。

④希望通りの売却先が見つからない時がある

会社譲渡を行おうとする際、希望通りの売却先が見つからない場合があります。もし、売却先をみつけることができなければ、結果的に廃業に追い込まれてしまう可能性があります。

売却先を自社のみで探すのは非常に困難ですが、案件を豊富に持っていて自社と同じ分野のM&A実績がある仲介会社に依頼すればスムーズに最適な相手先を探すことが可能です。

【関連】会社譲渡とは?メリット・デメリットに、詳しい手続きの流れ、従業員の処遇まで

3. マンション管理会社を譲渡・売却する際はどのスキームが得か?

マンション管理会社を譲渡・売却する際はどのスキームが得か?

マンション管理会社の譲渡・売却を行う際は、どのスキームが得なのかと考える人もいるでしょう。結論から言えば、どのスキームが得かというのは一概には言えません。

というのも、スキームの選択は、取得する対象や目的・対価・税務・対象会社との関係性などを考慮して行うことが重要であるからです。

マンション管理会社の譲渡・売却を進めるときは、まず自社がどのような目的で買収・M&Aを行いたいのかを明確にしておくようにしましょう。

以下では、マンション管理会社の譲渡・売却で多く用いられる株式譲渡と事業譲渡について、どのようなケースに適しているかを説明します。

株式譲渡

株式譲渡の特徴は、会社の契約や雇用関係などは譲渡後も維持されること、契約書作成のみで譲渡が完了するため手続きが簡便なことが挙げられます。

そのため、自社の状態を変わらずい引き継ぎたい時や、迅速に譲渡を行いたい場合に有効な方法といえます。

事業譲渡

事業譲渡は、必要な事業のみを売買できることが特徴であり、複数ある事業のうち特定事業のみを切り離して売却する場合などに用いられます。

特定事業のみを売買したい場合に有効であり、買い手側にとっては債務などを引き継ぐリスクが少ない点もメリットです。

【関連】M&Aスキーム・手法別でメリット・デメリットを比較!

4. マンション管理会社のM&Aにおすすめの仲介会社

マンション管理会社のM&Aにおすすめの仲介会社

株式譲渡・会社譲渡などのM&Aを仲介会社に依頼しようと考えた場合、どの会社に頼むべきか迷うこともあるでしょう。

ここでは、マンション管理会社のM&Aにおすすめの仲介会社5社を取り上げ、各社の特徴や
強みを紹介します。

【マンション管理会社のM&Aにおすすめの仲介会社】

  1. 株式会社 M&A総合研究所
  2. 株式会社 中小企業M&Aサポート
  3. 株式会社 CBIT
  4. 株式会社 東京建物アメニティサポート
  5. 株式会社プロットライフ

①株式会社 M&A総合研究所

株式会社M&A総合研究所は、中小企業のM&Aを多く取り扱っており、マンション管理会社のM&A実績も豊富です。

実務経験豊富なアドバイザー・M&Aに精通した会計士・弁護士の3名体制によるフルサポートを行っており、クロージングまで平均3か月というスピード成約も特徴です。

料金体系は、着手金・中間報酬は無料の完全成功報酬型を採用しており、無料相談は24時間年中無休で受け付けています。

サイトURL https://masouken.com/lp01
手数料 完全成功報酬制
お問い合わせ先 0120-401-970

電話で無料相談
0120-401-970
WEBで無料相談
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②株式会社 中小企業M&Aサポート

株式会社中小企業M&Aサポートは、中小企業の事業譲渡・会社譲渡などのM&Aに特化しており、1つずつの案件に対して丁寧に対応しています。

成功報酬の最低額は150万円と非常に低く設定されており、小規模な会社の売買でも手数料が負担にならないように考えられています。

サイトURL https://www.chusho-ma-support.com/
手数料 中間金・成功報酬
お問い合わせ先 03-6860-8272

③株式会社 CBIT

株式会社 CBITはコンサルティングからシステム開発、構築したシステムの運用・保守を一貫したサービスとして提供しています。

主に顧客のIT戦略を支援しており、多くの経験によって構築されたノウハウとネットワークを基盤に、様々な角度から支援を行うことができます。 

サイトURL http://www.cbit.co.jp/
手数料 要相談
お問い合わせ先 03-5298-2020

④株式会社 東京建物アメニティサポート

株式会社 東京建物アメニティサポートは、50年以上の経験と実績を持った管理会社です。

快適なマンションライフをトータルにサポートしており、マンション管理の主要な管理運営・建物保全・緊急対応の3業務に対応してます。

サイトURL https://www.ttas.co.jp/
手数料 要相談
お問い合わせ先 0120-213-250

⑤株式会社プロットライフ

株式会社プロットライフは、国家資格であるマンション管理士がマンション管理に関するコンサルティングを行っています。

マンション管理に必要な、建築・法律・経理などの専門知識を有する建築士・弁護士・税理士など協力して業務を遂行しています。

サイトURL http://www.plot-life.co.jp/
手数料 用途によって値段に差あり(HP参照)
お問い合わせ先 03-6382-5644

5. マンション管理会社のM&Aを行う理由

マンション管理会社のM&Aを行う理由

マンション管理会社のM&Aを行う理由は会社によっても異なりますが、ここでは以下の3つについて解説してます。

  1. 後継者問題の解決
  2. 従業員の雇用確保
  3. 譲渡益の獲得

①後継者問題の解決

2010年以降、団塊世代の多くは定年退職を迎え、労働者人口の高齢化と減少がみられます。中小企業における後継者不足が深刻となるなか、M&Aは非常に有効な手段になっています。

M&Aにおける会社譲渡は、後継者問題の解決に有効なだけでなく、買い手にとっても時間をかけずに事業規模の拡大ができる点が大きなメリットになります。

②従業員の雇用確保

自社を廃業する場合は従業員を解雇しなければならないため、経営者にとっては従業員の再雇用先も心配の種になります。

マンション管理会社・ビル管理のM&Aを行えば、従業員の雇用を引き継ぐことができ、廃業にかかるコストも不要になります。

また、買い手にとっては即戦力となる従業員を確保できることも、大きなメリットといえるでしょう。

③譲渡益の獲得

マンション管理会社・ビル管理のM&Aを行うことにより、売り手は譲渡益を獲得することができます。

ある程度まとまった資金が入ってくるため、老後の生活に使用したり新たな事業の資金にしたりすることもできます。

【関連】事業売却とは?手続きの流れやメリット・注意点を知って高値で事業売却しよう

6. マンション管理会社をM&Aする際の注意点

マンション管理会社をM&Aする際の注意点

マンション管理会社をM&Aする際は、どのような点に注意して行えばよいのでしょうか。この章では、特に注意すべき5つの点について解説します。

  1. マンション管理会社を譲渡する目的を明確にする
  2. マンション管理会社のM&Aに適切なタイミングを選ぶ
  3. 強みやアピールポイントをまとめておく
  4. 利用者・取引先への説明を行う
  5. 株式譲渡・会社譲渡の専門家に相談する

①マンション管理会社を譲渡する目的を明確にする

株式譲渡・会社譲渡を行う際は、自社がどのような目的で株式譲渡・会社譲渡を行うのかの目的を明確にしておくことが大切です。

株式譲渡・会社譲渡の目的を明確にすることで今後の方向性や戦略を立てることができます。

また、買い手側からしてみても株式譲渡・会社譲渡が行われた理由を把握しやすくなり、譲渡の交渉をスムーズに進めることができます。

②マンション管理会社のM&Aに適切なタイミングを選ぶ

マンション管理会社・ビル管理のM&Aでは、適切なタイミングで行うことが重要です。というのは、株式譲渡・会社譲渡などのM&Aは、タイミングを誤れば売却価格が半分くらいになる可能性もあるからです。

適切なタイミングでM&Aを行えば、想定していたより高値で売却することも可能です。M&Aを仕掛ける最良のタイミングは「もう少し頑張れるから売却に迷う時期」だと言われています。

業績が落ち始めると企業価値も一気に下がり、条件に合う買い手が見つからないこともあるので、適切なタイミングで行えるよう計画的に準備をしておくことも必要です。

③強みやアピールポイントをまとめておく

M&A・会社売却を行う際は、自社の強み・アピールポイントをまとめておき、相手先企業に説明できるよう準備しておくことが重要です。

M&Aは、いわば会社を商品にした売買であるため、交渉の場では自社の強みやアピールポイントをしっかり伝えなければなりません。

事前に必要なデータをまとめた資料を用意しておけば、より正確かつ客観的に伝えることができます。もし、どのような資料が必要なのかがわからない場合は、M&A仲介会社など専門家のサポートを受けて進めるとよいでしょう。

④利用者・取引先への説明を行う

マンション管理会社・ビル管理のM&Aでは、M&Aの対応について不安に思う利用者も少なくありません。そのため、丁寧な説明を行いM&Aに対する不安感を減らすことが大切です。

また、主要な取引先に対しての説明も必要ですが、混乱を避けるためタイミングを図って行うようにしましょう。

⑤株式譲渡・会社譲渡の専門家に相談する

マンション管理会社・ビル管理のM&A・会社売却を進めるためには、相手先企業を探してスキームを選択し、交渉や契約手続きを行わなくてはならないため、専門的な知識や経験も必要になります。

また、自社の希望に沿ったM&A・会社売却を行うためには、高い交渉力も求められるため、M&A仲介会社など専門家のサポートは不可欠といえるでしょう。

M&A仲介会社などの専門家に依頼すれば、相手先企業をスムーズに見つけることができるだけでなく、的確なサポート・アドバイスによって成功する確率も高くなります

M&A仲介会社では無料相談を行っていることろも多いので、早い段階で相談してみることをおすすめします。

【関連】M&A戦略の策定方法!目的や注意点も解説!事例あり

7. マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡を行う際におすすめのM&A仲介会社

マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡を行う際におすすめのM&A仲介会社

マンション管理会社のM&Aによる売却には、業界に関する知識はもとより、M&Aの幅広い知識や高い交渉力も求められます。

M&A総合研究所では、実務経験豊富なアドバイサー・M&Aに精通した会計士・弁護士が3名体制でクロージングまで徹底サポートを行います。

 料金体系は、着手金・中間報酬は無料の完全成功報酬制となっており、成約に至らなければ費用は一切かかりません。


無料相談は24時間年中無休でお受けしていますので、マンションのM&Aによる売却をご検討の際は、どうぞお気軽にご連絡ください。

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8. まとめ

まとめ

今回の記事では、マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡について解説してきました。

マンション管理会社のM&A・株式譲渡・会社譲渡を行う際は、メリット・デメリットを把握したうえで自社に合ったスキームを選び、計画的に進めていくことが大切です。

【マンション管理会社の株式譲渡における売り手側のメリット】

  1. 複雑な手続きを行わなくてよい
  2. 現金化に早く変換することができる
  3. 後継者の問題を解決することができる
  4. 会社を更に発展させることができる
  5. 従業員の雇用維持を行うことができる

【マンション管理会社の株式譲渡における売り手側のデメリット】

  • 課税が発生してしまう

【マンション管理会社の株式譲渡における買い手側のメリット】

  1. 複雑な手続きを行わなくてよい
  2. 許認可などの再申請を行う必要性がない
  3. 短時間でM&Aを行うことができる

【マンション管理会社の株式譲渡における買い手側のデメリット】

  1. 債権や債務も引き継がれてしまう
  2. 簿外債務を引き継ぐ危険性がある
  3. 買収するための資金が必要となる

【マンション管理会社の会社譲渡における売り手側のメリット】

  1. 後継者問題に関してスムーズな解決を行うことができる
  2. 売却・譲渡益を得ることができる
  3. 従業員に対する雇用を確保することができる
  4. 企業自体を存続し、更に発展させることができる
  5. 個人保証や担保の解消を行える

【マンション管理会社の会社譲渡における売り手側のデメリット】

  1. 旧経営者として数年間拘束を受けてしまう可能性がある
  2. 従業員の処遇が交渉時と変わってしまう危険性がある
  3. 会社名が変わってしまう場合がある
  4. 希望通りの売却先が見つからない時がある

【マンション管理会社のM&Aを行う主な理由】

  1. 後継者問題の解決
  2. 従業員の雇用確保
  3. 譲渡益の獲得

【マンション管理会社のM&Aを行う際の注意点】

  1. マンション管理会社を譲渡する目的を明確にする
  2. マンション管理会社のM&Aに適切なタイミングを選ぶ
  3. 強みやアピールポイントをまとめておく
  4. 利用者・取引先への説明を行う
  5. 株式譲渡・会社譲渡の専門家に相談する

マンション管理会社の株式譲渡・会社譲渡を成功させるためには、業界動向の把握・自社に合ったスキームの選択・戦略策定などM&Aに関する知識が必要となるため、M&A仲介会社など専門家のサポートが不可欠です。

M&A総合研究所では、実務経験豊富なアドバイザー・M&A専門の会計士・弁護士が3名体制でフルサポートいたします。

ご相談は無料でお受けしていますので、マンションのM&Aによる売却をご検討の際は、どうぞお気軽にご連絡ください。

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