不動産業界のM&A・会社売却まとめ!売却・譲渡案件一覧あり

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

小規模事業者が多い不動産業界では、シェア拡大や事業承継を目的にM&A・会社売却が実施されるケースが増えてきています。今回は、不動産業界に焦点を当てて、不動産業界のM&A・会社売却の動向や、メリット・デメリットなどについて解説していきます。


目次

  1. 不動産業界とは
  2. 不動産業界のM&A・会社売却動向
  3. 不動産業界の売却・譲渡案件一覧
  4. 不動産業界がM&A・会社売却を行うメリットとデメリット
  5. 不動産会社がM&A・会社売却を成功させるポイント
  6. 不動産業界でM&A・会社売却するならM&A総合研究所
  7. 不動産業界のM&A・会社売却まとめ
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1. 不動産業界とは

不動産業界とは

当記事では、不動産業界のM&A・会社売却に焦点を当てて、不動産業界のM&A・会社売却の動向譲渡案件、M&A・会社売却をする上でのメリット・デメリットなどを解説していきます。そこで、まずは「不動産業界の定義・特徴・役割」について見ていきます。

不動産業界の定義

不動産業界の定義

「不動産業界」とは、不動産開発業不動産取引業・不動産賃貸業・不動産管理業の総称のことです。不動産業界は、大きく「開発」「流通」「管理」の3つの分野に分類することができます。

「開発」とは、商業施設などの「大規模な建物の造成」や「リゾート開発」、「再開発事業」、「オフィスビルの建設」、「マンションの分譲」などを手掛け、開発分野で事業を展開している企業は「デベロッパー」と表現されることもあります。

「流通」は、居住するためのマンションを探している人に、今住めるマンションを紹介する「不動産仲介業者」のように、不動産物件の売買や仲介を行う業種です。

「管理」は、不動産の入居者などが快適に過ごせるように、物件をメンテナンス・管理したりする業種になります。

不動産業界の特徴・役割

不動産業界の特徴・役割

不動産業界には、「免許が必要」「開業資金が必要」といった特徴があります。この不動産業界の特徴についてまとめていきます。また、不動産業界の役割についても説明していきます。

不動産業界の特徴とは

不動産業界で、「自ら当事者として不動産の売買・交換をする」「不動産の売買、交換、賃貸の代理人となる」「不動産仲介業を行う」といった事業を展開していくには、個人・法人を問わず「免許」の取得が必要になります。

免許とは、国土交通大臣または都道府県知事が許可権者となる「宅地建物取引業免許」のことです。また、不動産業を開業する際には、「開業資金」が必要となります。その開業資金のことを「営業保証金」といいます。

「営業保証金」は、不動産業者が営業を開始する前に供託所に対して供託するお金のことで、「1000万円」が必要となります。
 

ただし、宅地建物取引業保証協会に加入していれば、営業保証金の支払いは全額免除されます。この営業保証金の供託は「義務」であり、基本的には必ず用意する必要のある開業資金となります。

不動産業界の役割とは

不動産業界は、誰かが居住地を探している段階では「貸主・仲介会社」として顧客にサービスを提供し、居住場所への入居後は「管理会社」として関りを持つことになります。

特に「仲介会社」「管理会社」としての役割は、多くの人の生活に密接に関わってくる業務です。「仲介会社」の業務は、顧客が居住場所を探し、入居するまでのすべての手続きをサポートします。

「管理会社」は、不動産の「貸主」と管理委託契約を結び、入居者・物件の管理を行います。

不動産業界の現状

不動産業界の現状

「建築確認審査の厳格化」やアメリカの「サブプライムローン問題」、2008年の「リーマンショック」などの影響によって、日本国内の不動産業界では大型倒産が相次ぎました。

近年では、徐々に不動産業界の不況が終わりを迎えてきましたが、国内の業界自体が縮小気味です。この状況を打破するためにも、業界の再編や海外展開を積極的に進めていく必要がでてきています。

また、特に中小企業や地方の不動産会社では、「経営者の高齢化」と「後継者不足」が問題となっています。後継者不足によって、事業承継が難しいというケースも増えています。

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2. 不動産業界のM&A・会社売却動向

不動産業界のM&A・会社売却動向

不動産業界では、「業界自体の規模縮小」と「競争の激化」によって、業務効率化が図れない会社は、競合他社に負けてしまうケースが増えてきています。

特に、低価格での入居や、物件・設備の管理など、幅広いサポートが可能な大手企業の力が強くなり、不動産業を展開していた中小企業は厳しい状況にあります。

また、不動産会社経営者の「高齢化」と少子化による「後継者不足」が相まって「事業承継問題」も浮上しています。

これらの背景から、特に中小企業の不動産会社において、M&A・会社売却を実施することで「大手企業」のグループ傘下に入り、事業を継続しようとしたり、「事業譲渡」によって「後継者問題」を解決したりしようとする動きが活発化しています。

不動産業界のM&Aスキーム

不動産業界のM&Aスキーム

ちなみに、不動産業界のM&Aでは、譲渡側の経営者が、譲受側の企業に対して「保有している株式を譲渡」する「株式譲渡」というスキームが良く用いられます。

ただ、一部のケースでは「事業譲渡」「会社分割」というスキームによって、M&Aが実施される場合もあります。

M&Aのスキームとは?

M&Aスキーム

M&Aのスキームとは、M&Aの「手法」のことで、M&Aで実施するスキーム(手法)によって、「会社をすべて売却・譲渡」するのか「会社の一部だけを売却・譲渡するのか」などが異なってきます。

例えば、「会社のすべてを譲渡」するM&Aのスキームには、「株式譲渡」「株式移転」「合併」「事業譲渡(全部譲渡)」などがあります。

一方で、「会社の一部だけを売却・譲渡」するM&Aのスキームには、「事業譲渡(一部譲渡)」「会社分割」などがあります。

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3. 不動産業界の売却・譲渡案件一覧

不動産業界の売却・譲渡案件一覧

ここからは、不動産業界のM&A・会社売却・事業譲渡案件を紹介していきます。どのような会社が、どのようなM&Aスキーム(株式譲渡・株式交換・事業譲渡など)で会社売却・事業承継されているのかチェックしてみてください。

不動産業界の売却・譲渡案件1.「株式譲渡による『株式会社アジアゲートホールディングス』のM&A」

『株式会社アジアゲートホールディングス』

出典: http://asiagateholdings.jp/

「株式会社アジアゲートホールディングス」は、不動産の「売買・賃貸・管理」などの事業を行う「株式会社東日本不動産」の株式を取得することで、「株式会社東日本不動産」の子会社化を決議しています。M&Aスキームは「株式譲渡」となっています。

「株式会社アジアゲートホールディングス」は、東京都に本社を置く企業で、ゴルフ・リゾート事業や建設事業などを展開しています。

M&A対象会社の「株式会社東日本不動産」は青森県にある不動産会社で、不動産の「売買・賃貸・管理」や「再生可能エネルギー事業」を展開しています。

株式譲渡の実行日は、2018年12月を予定しており、株式譲渡における取得価格は「未定」とされています。このM&Aは、両社の不動産事業の規模を拡大し、効率的な運営体制を構築する目的で進められています。

不動産業界の売却・譲渡案件2.「株式譲渡による『APAMAN株式会社』のM&A」

APAMAN株式会社

出典: http://www.apamanshop-hd.co.jp/

「APAMAN株式会社」は、子会社で賃貸管理業を行っている「Apaman Property株式会社」を通じて、「株式会社プレストサービス」の全株式を取得して子会社化しました。

M&Aスキームは「株式譲渡」になります。「Apaman Property株式会社」は、賃貸管理業を営む企業で、「Sharing economy」や「Platform」などの事業を提供する「APAMAN株式会社」の子会社になります。

一方、M&A対象会社の「株式会社プレストサービス」は、福岡県福岡市に拠点を置き、「賃貸管理業」や「建物管理業」を提供している企業です。

このM&Aは、「APAMAN株式会社」が自社のサブリースや賃貸管理、付帯サービス(保険、保証、エネルギーなど)、民泊、シェアサイクルなどの事業拡大を狙って行われました。

不動産業界の売却・譲渡案件3.「事業譲渡による『イタンジ株式会社』のM&A」

イタンジ株式会社

出典: https://www.itandi.co.jp/news_posts/27

「イタンジ株式会社」は、「株式会社アセンシャス」が運営を行っていた「お部屋探しサービス『Nomad.』」の事業譲渡を実施しました。

M&Aスキームは「事業譲渡」になります。「イタンジ株式会社」は、インターネット不動産サービス「ヘヤジンプライム」の運営などを行っている企業で、東京に本社を置いています。

一方、事業譲渡を行った「株式会社アセンシャス」は、東京に拠点を置く企業で、事業譲渡の対象となった「お部屋探しサービス『Nomad.』」の運営などを手掛けています。

このM&Aによる「事業譲渡」をすることで、「累計85,000人の会員基盤」、「月間会員登録数6,000人」を見込んでいて、更なるサービス改善を図っていくとされています。

不動産業界の売却・譲渡案件4.「事業譲渡による『ビジネス・ワンホールディングス株式会社』のM&A」

ビジネス・ワンホールディングス株式会社

出典: http://www.businessone-hd.com/

「ビジネス・ワンホールディングス株式会社」は、子会社の「株式会社ビジネス・ワン賃貸管理」を通じて、「株式会社ピーエムジャパン」の賃貸管理事業の一部事業譲渡を受け入れました。M&Aスキームは「事業譲渡」となります。

この事業譲渡によって、ビジネス・ワンホールディングスの管理戸数は2,600戸以上となり、基盤拡大を実現しました。

事業を譲受した「株式会社ビジネス・ワン賃貸管理」は、不動産賃貸管理事業を展開する福岡県の企業で、「ビジネス・ワンホールディングス株式会社」の子会社になります。

一方、M&Aによる事業譲渡を行った「株式会社ピーエムジャパン」は、福岡県にある不動産事業を展開している企業です。

不動産業界の売却・譲渡案件5.「株式交換による『日本社宅サービス株式会社』のM&A」

日本社宅サービス株式会社

出典: https://www.syataku.co.jp/

「日本社宅サービス株式会社」は、「株式会社全日総管理」をM&Aによって完全子会社化しました。このM&Aスキームは「株式交換」にあたり、「日本社宅サービス株式会社」を株式交換完全親会社として、全日総管理を株式交換完全子会社としました。

全日本管理が展開していたサービスの多くが、日本社宅サービス株式会社が展開する事業と「補完関係」にあったことから、このM&Aが実現しました。

このM&Aによって、全日総管理が持つノウハウが、日本社宅サービスの売上増加や収益改善に貢献すると期待されています。

株式交換によって親会社となった「日本社宅サービス株式会社」は、住宅制度運営のアウトソーシング事業などを手掛ける企業です。一方、完全子会社になった「株式会社全日総管理」は不動産管理業務を手掛ける企業です。

不動産業界の売却・譲渡案件6.「株式譲渡による『南関東の不動産取引業者』の事業承継」

南関東の不動産取引業者

こちらは、「事業承継」の譲渡案件になります。M&Aスキームは「株式譲渡」です。譲渡対象の会社は、南関東を中心に、「新築戸建分譲事業」や「注文住宅の設計・施工の請負事業」「不動産仲介事業」などを展開していた会社になります。

譲渡会社の経営者は、高齢のため、自身に万が一の出来事が起きた際に、会社や従業員にかかる影響を問題視しており、「事業承継」を希望していました。

結果的に、東証一部に上場し、東京を拠点に不動産事業を展開しながら、シンガポール証券市場にも上場していて、グローバル市場へも挑戦している企業に株式譲渡をして、事業承継問題を解決しました。

不動産業界の売却・譲渡案件7.「株式譲渡による『設備工事会社』の事業承継」

設備工事会社会社

このM&A案件も「事業承継」を実現した案件になります。M&Aスキームは「株式譲渡」です。譲渡会社である「関東の設備工事会社」は、首都圏を中心とした大型施設の設備工事・保守といったサービスを展開する会社でした。

業績自体は順調でしたが、社内に後継者がいないことと、近年の不動産業界を取り巻く環境の変化を懸念していて、M&Aによる事業承継を希望していました。結果的に、不動産賃貸業を展開する大手上場企業に株式譲渡するかたちで事業承継を実現させました。

不動産業界にもM&A流行の兆しが現れています。

後継者がいないけど、M&Aなんてできるのだろうか?自分の代で廃業するつもりだったけど、もし会社売却ができるのであれば…とお考えの経営者の皆様。ぜひ一度、無料相談にてお問い合わせください

M&A総合研究所は豊富な実績を持つ仲介会社です。会社売却に精通したプロが親身に寄り添ってフルサポート。最良のクロージングへと導きます。

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4. 不動産業界がM&A・会社売却を行うメリットとデメリット

不動産業界がM&A・会社売却を行うメリットとデメリット

ここまで、不動産業界の特徴や不動産業界のM&A・会社売却動向、実際のM&A・会社売却案件についてまとめてきました。ここでは、不動産業界がM&A・会社売却する「メリット・デメリット」について解説していきます。

不動産業界がM&A・会社売却を行うメリット

不動産業界のM&Aのメリット

まずは、不動産業界がM&A・会社売却を行う「メリット」からご紹介します。M&A・会社売却には、「会社・事業譲渡側」と「会社・事業譲受側」がそれぞれ存在するので、「譲渡側のメリット」「譲受側のメリット」を分けて解説していきます。

譲渡側のメリット

不動産業界のM&A・会社売却による「譲渡側」のメリットには、以下のようなものが挙げられます。

  • 従業員の雇用を守ることができる
  • 大手企業の営業力を利用して、利益を改善できる
  • 後継者を見つけて事業承継が可能になる

不動産業界の不況や競争の激化によって、中堅・中小企業の不動産会社は、経営難に陥り、倒産する企業もあることを上記で説明しました。会社が倒産してしまえば、従業員の雇用を守ることができません。

M&Aによって会社売却や事業譲渡をすることで、倒産を免れ、「大切な従業員の雇用」を確保することができます。

従業員の確保

また、M&Aによって大手企業のグループ傘下になることができれば、大手企業の営業力・顧客基盤を利用して、自社の売上増加・利益増加を実現できる可能性がたかまります。

さらに、中小企業の不動産会社が直面している「後継者不足・事業承継問題」もM&A・会社売却によって解決できます。後継者がいないことが原因で、ここまで経営してきた会社を畳むことになったり、高齢になってもなかなか引退できないケースがあります。

しかし、M&Aで会社売却したり、事業譲渡したりすれば、「事業承継問題を解決できる」というメリットがあります。

譲受側のメリット

次に、不動産会社のM&Aによる「譲受側・買収側」のメリットについて解説していきます。不動産業界のM&Aによる譲受側のメリットには、以下のものがあります。

  • 新たなネットワーク・顧客の獲得
  • 管理戸数の増加
  • 資格保有者の確保

不動産会社を買収・譲受することで、譲受側の企業は「会社・事業譲渡側が持っていた新たなネットワーク・顧客」を獲得することができます。また、M&A・会社買収によって、「管理戸数」を一度にたくさん増やすことが可能になります。

不動産管理業務を行う企業であれば、管理戸数が増えれば増えるほど、手数料収入も増加させることができます。営業活動によって管理戸数を増やしていくことは非常に大変ですが、M&Aを利用すれば、いっきに管理戸数を増やすことができます。

さらに、M&Aで会社や事業を買収・譲受することで、「賃貸不動産経営管理士」や「マンション管理士」といった、不動産管理業務に関する資格を持つ「優秀な人材を確保」することができるというメリットもあります。

不動産業界がM&A・会社売却を行うデメリット

不動産業界のM&Aのデメリット

続いて、不動産業界がM&A・会社売却を行う際の「デメリット」について解説していきます。デメリットについても「譲渡側」「譲受側」に分けて解説していきます。

譲渡側のデメリット

譲渡側のデメリットとしては、以下の用のようなものが考えられます。これは、必ずしも「不動産業界のM&A」に限った話ではなく、M&A全般のデメリットとしても考えることができます。

  • 企業文化の違いなどから上手く融合できない
  • 雇用条件の変更などによる従業員の離職
  • 買い手が現れない

M&A・会社売却を行う際の「譲渡側のデメリット」には、企業文化の違いなどから、想定していたような「シナジー効果(相乗効果)」が期待できないというものがあります。

大手企業のグループ傘下になることで、営業力などを活かして、自社の顧客増加・売上増加を期待していたのに、うまく会社同士がかみ合わずに、結果も出ないという可能性もあります。

不動産業界のM&Aのデメリット

また、譲渡側の従業員にとっては、働く環境・雇用条件などが変化するため、中にはその変化に対して不満を感じる方もいます。M&Aによって、労働条件が変わってしまい、退職してしまうというケースも見られます。

また、そもそも「必ず買い手が現れる」かといったら、そんなことはありません。条件に見合った売買相手がなかなか見つからないこともあり得ます。売買相手が見つかったとしても、「会社売却価格」の相違などから交渉決裂になることも考えられます。

自社の要望・目的に適したM&A・会社売却を実現するためには、実績・経験・専門知識がしっかりある「M&A仲介会社」を利用することをおすすめします。

譲受側のデメリット

次に、M&A・会社売却における「譲受側」のデメリットをまとめていきます。譲受側のデメリットとしては、以下の3点が考えられます。

  • 期待していたシナジー効果が生まれない
  • 人材が流出してしまう
  • 簿外債務・キャピタルゲイン問題などの発生

譲渡側のデメリットでも登場しましたが、不動産会社をM&Aによって買う側にも、「期待していたような相乗効果がなかなか生まれない」というデメリットがあります。

その原因の一つとなるのが、M&Aによって会社の環境が変わってしまい、優秀な人材が流出してしまうことです。M&Aを実施する際には、十分に自社の従業員のケアを行う必要があります。

不動産業界のM&Aのデメリット

そして、不動産会社のM&Aを行う際には、「簿外債務」「キャピタルゲイン問題」が発生するというデメリットが考えられます。簿外債務とは、貸借対照表に計上されていない債務のことで、訴訟案件や未払い給与・退職金などがあります。

M&Aを行う際には、譲渡会社の簿外債務まで承継してしまう危険性があります。また、不動産会社のM&A・会社売却では、譲渡側の会社の「帳簿価格」をそのまま承継します。

そのため、譲渡側が持っていた不動産や土地を売却した際に「売却益」が発生して、自分たちが課税を強いられる可能性が出てきます。これを「キャピタルゲイン問題」といいます。

このような帳簿上の問題が発生することを理解した上で、M&Aや税務・会計の専門家に「デューデリジェンス」を依頼するなどして、徹底的に譲渡側の会社を調査することが大切です。

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5. 不動産会社がM&A・会社売却を成功させるポイント

不動産会社がM&A・会社売却を成功させるポイントを5つ紹介します。

  • 地域性を活かした運営を行っていること
  • 売却のタイミングを間違えないこと
  • 従業員の年齢が現役年齢であること
  • 自社で管理する物件などを持っていること
  • M&Aの専門家・仲介会社に相談すること
順に見ていきましょう。

・地域性を活かした運営を行っていること
グループ企業ではない中小の不動産会社の一番の強みは、地域性に特化していることです。地域性の強さを活かし、大手ではカバー出来ない不動産管理ができる強みはM&A・会社売却の際にアピールポイントとなります。

・売却のタイミングを間違えないこと
不動産業界が下向きになった時にいざ、会社売却を決断してもタイミングが決して良いとは言えません。そうなる前に最適な時期にM&Aをご検討されることをおすすめします。

・従業員の年齢が現役年齢であること
中小の不動産会社であると、従業員も昔から顔なじみということも多く、会社売却と共に引退を決意する可能性もあります。そんな中で現役世代が従業員として在籍していることは、M&Aの際にひとつのポイントとなります。

・自社で管理する物件などを持っていること
中小不動産会社のストロングポイントといえるのが、独自のルートによる管理物件を持っていること。大手グループ企業が持つデータやネット検索で見つかるようなものではない管理物件はM&A・会社売却の際に大きな強みとなります。

・M&Aの専門家・仲介会社に相談すること
最後のポイントとして挙げられるのが、M&Aの専門家・もしくは仲介会社に相談することです。餅は餅屋よいう言葉があるように、何事も専門家に任せることで素人では解決できないこともクリアできます。

また買収先との交渉や会社価値の評価など、プロがサポートしてくれることの心強さがあります。そのため、M&A・会社売却を成功させる最後のポイントとして挙げます。

6. 不動産業界でM&A・会社売却するならM&A総合研究所

M&A総合研究所

出典: https://masouken.com/lp01

不動産業界のM&A・会社売却のデメリットでも説明したように、M&Aを実施する際には、M&Aによって発生すると考えられるデメリットを少しでも減らしていくことが大切です。

M&A・会社売却に伴うデメリットを無くすには、M&Aの知識・経験が豊富な「M&A仲介会社」を利用するという方法があります。「M&A仲介会社」とは、その名の通り、M&Aを実施する譲渡側・譲受側の間に入り、仲介業務を行う専門会社のことです。

【不動産業界のM&A・会社売却を検討しているなら「M&A総合研究所」に相談!】

M&A総合研究所

出典: https://masouken.com/lp01

もし、不動産業界のM&A・会社売却を検討しているのであれば、「M&A総合研究所」を利用してみましょう。M&A総合研究所には、以下のような強みがあります。

【M&A総合研究所の強み】

  • 不動産業界のM&Aを得意とする会計士が多数在籍
  • 必ず会計士が専任でサポートする
  • 実績豊富なのでスピーディーかつ納得のいく形でクロージングまで持っていく

M&A総合研究所には、不動産業界のM&Aを得意とする会計士が多数在籍しています。先述している通り、不動産業界のM&A・会社売却には、「簿外債務・キャピタルゲイン問題」など、会計上・税務上の問題が発生する可能性があります。

「不動産業界のM&Aに強い会計士」が多数在籍する「M&A総合研究所」を利用すれば、このようなリスクを未然に防ぐことができます。また、M&A総合研究所では、M&Aの実績豊富な会計士が、「M&Aの相談からクロージング」まで、専任でサポートします。

「M&A仲介会社」は、そもそも「公的な資格」を必要としないため、特に「仕業の資格」のない営業マンがM&Aの手続きを担当してしまうケースもあります。専門的知識のない人に、M&Aによる会社売却や事業承継を任せるのは非常に危険です。

一方で、M&A総合研究所であれば、公認会計士が専任でサポートしてくれるので、安心してM&Aの手続きを任せることができます。

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7. 不動産業界のM&A・会社売却まとめ

不動産業界のM&Aまとめ

今回は、不動産業界のM&Aについて解説してきました。「自社の不動産会社を株式譲渡することで、大手不動産会社のグループ傘下になりたい」「後継者不足を解消するために、M&Aを利用して事業承継したい」という方は、ぜひ当記事を参考にしてください。

【関連】M&Aの相談先はどこがおすすめ?【徹底解説】

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