不動産業界のM&A・会社売却まとめ!売却・譲渡案件一覧あり

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取締役
矢吹 明大

株式会社日本M&Aセンターにて製造業を中心に、建設業・サービス業・情報通信業・運輸業・不動産業・卸売業等で20件以上のM&Aを成約に導く。M&A総合研究所では、アドバイザーを統括。ディールマネージャーとして全案件に携わる。

小規模事業者が多い不動産業界では、シェア拡大や事業承継を目的にM&A・会社売却が実施されるケースが増えてきています。今回は、不動産業界に焦点を当てて、不動産業界のM&A・会社売却の動向や、メリット・デメリットなどについて解説していきます。

目次

  1. 不動産業界とは
  2. 不動産業界のM&A・会社売却動向
  3. 不動産業界の売却・譲渡案件一覧
  4. 不動産業界がM&A・会社売却を行うメリットとデメリット
  5. 不動産会社がM&A・会社売却を成功させるポイント
  6. 不動産業界でM&A・会社売却するならM&A総合研究所
  7. まとめ
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1. 不動産業界とは

不動産業界でM&Aを検討している経営者は少なくありません。なぜなら、不動産業界は将来的な不安が多く、経営を続けていくためには何かしらの対策を取らなければならないためです。そこでM&Aは有効な対策になりえます。

しかし、不動産業界のM&Aはしっかりと戦略を立てて行わなければ、失敗してしまうケースも珍しくありません。

そこで当記事では、不動産業界のM&A・会社売却に焦点を当てて、不動産業界のM&A・会社売却の動向や譲渡案件、M&A・会社売却をするうえでのメリット・デメリットなどを解説していきます。

そこで、まずは「不動産業界の定義・特徴・役割」について見ていきましょう。

不動産業界の定義

不動産業界とは、不動産開発業不動産取引業・不動産賃貸業・不動産管理業の総称のことです。

大きく以下3つの分野に分類できます。
 

  • 開発
  • 流通
  • 管理

「開発」とは、商業施設などの「大規模な建物の造成」や「リゾート開発」「再開発事業」「オフィスビルの建設」「マンションの分譲」などを手掛け、開発分野で事業を展開している企業は「デベロッパー」と表現されることもあります。

「流通」は、居住するためのマンションを探している人に、今住めるマンションを紹介する「不動産仲介業者」のように、不動産物件の売買や仲介を行う業種です。

「管理」は、不動産の入居者などが快適に過ごせるように、物件をメンテナンス・管理する業種になります。

不動産業界の特徴・役割

不動産業界には、「免許が必要」「開業資金が必要」といった特徴があります。この不動産業界の特徴についてまとめていきます。

また、不動産業界の役割についても解説するので、あらためて確認しておいてください。

不動産業界の特徴とは

不動産業界では以下の行為をするにあたって、個人・法人関係なく免許の取得が必要です。
 

  • 「自ら当事者として不動産の売買・交換をする」
  • 「不動産の売買、交換、賃貸の代理人となる」
  • 「不動産仲介業を行う」

免許とは、国土交通大臣または都道府県知事が許可権者となる「宅地建物取引業免許」のことです。また、不動産業を開業する際には、「開業資金」が必要となります。その開業資金のことを「営業保証金」といいます。

「営業保証金」は、不動産業者が営業を開始する前に供託所に対して供託するお金のことで、「1,000万円」が必要となります。
 

ただし、宅地建物取引業保証協会に加入していれば、営業保証金の支払いは全額免除されます。この営業保証金の供託は「義務」であり、基本的には必ず用意する必要のある開業資金となります。

不動産業界の役割とは

不動産業界は、誰かが居住地を探している段階では「貸主・仲介会社」として顧客にサービスを提供し、居住場所への入居後は「管理会社」として関わりを持つことになります。

特に「仲介会社」「管理会社」としての役割は、多くの人の生活に密接に関わってくる業務です。「仲介会社」の業務は、顧客が居住場所を探し、入居するまでのすべての手続きをサポートします。

「管理会社」は、不動産の「貸主」と管理委託契約を結び、入居者・物件の管理を行う役割があります。

以上のように、不動産業界の中でもさまざまな役割があるので、自社がどのような業務を行っているのかをM&A前に整理しておきましょう。

不動産業界の現状

「建築確認審査の厳格化」やアメリカの「サブプライムローン問題」、2008年の「リーマン・ショック」などの影響によって、日本国内の不動産業界では大型倒産が相次ぎました。

近年では、徐々に不動産業界の不況が終わりを迎えてきましたが、国内の業界自体が縮小気味です。

その要因として、国内の人口減少が考えられます。不動産業界の扱う物件の需要は、人口と大きく関わるものです。少子高齢化になって物件を買う人数が減れば、不動産業界の市場規模も小さくなっていくでしょう。

不動産業界は、将来的に縮小していくのではないかと考えられています。この状況を打破するためにも、業界の再編や海外展開を積極的に進めていく必要がでてきているのです。そのためにM&Aを考えている経営者は不動産業界には少なくありません。

また、特に中小企業や地方の不動産会社では、「経営者の高齢化」と「後継者不足」が問題となっています。後継者不足によって、事業承継が難しいケースも増えているのです。

しかし、後継者不足によって廃業をお考えなら、まだやるべき方法があります。それは、M&Aです。

M&Aを行うことによって、外部の第三者に不動産会社を引き継いでもらえます。不動産業界に詳しい専門家のもとで、M&Aによる事業承継を進めていくのも良いでしょう。

不動産業界の会社売却を検討中ならご相談ください。

不動産業界においても、後継者問題で頭を抱えている経営者の方が増えています。もし会社売却の検討を開始されたのでしたら、M&A総合研究所までご相談ください。

M&A総合研究所は多数の支援実績を有するM&Aアドバイザーが、企業の選定からクロージングまでフルサポートいたします。

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2. 不動産業界のM&A・会社売却動向

不動産業界のM&A・会社売却動向

不動産業界では、「業界自体の規模縮小」と「競争の激化」によって、業務効率化が図れない会社は、競合他社に負けてしまうケースが増えてきています。

特に、低価格での入居や、物件・設備の管理など、幅広いサポートが可能な大手企業の力が強くなり、不動産業を展開していた中小企業は厳しい状況にあります。

また、不動産会社経営者の「高齢化」と少子化による「後継者不足」が相まって「事業承継問題」も浮上しています。

これらの背景から、特に中小企業の不動産会社において、M&A・会社売却の実施で「大手企業」のグループ傘下に入り事業を継続したり、事業譲渡」によって「後継者問題」を解決したりする動きが活発化しています。

不動産業界でM&Aを行うのであれば、業界が今よりも厳しくなっていく前に行ってしまうのは非常に有効です。

すでに不動産業界でM&Aを行いたいとお考えの方も多いかもしれません。その際のスキームは、冷静に考えなければなりません。M&Aの方法にはさまざまなものがありますが、行うべきスキームは状況によって変わります。

不動産業界のM&Aスキーム

ちなみに、不動産業界のM&Aでは、譲渡側の経営者が、譲受側の企業に対して「保有している株式を譲渡」する「株式譲渡のスキームがよく用いられます。

ただ、一部のケースでは「事業譲渡」や「会社分割」のスキームによって、M&Aが実施される場合もあります。

M&Aのスキームとは、M&Aの「手法」のことで、M&Aで実施するスキーム(手法)によって、「会社をすべて売却・譲渡」するのか「会社の一部だけを売却・譲渡するのか」などが異なってきます。

例えば、会社のすべてを譲渡するM&Aのスキームには、「株式譲渡」「株式移転」「合併」「事業譲渡(全部譲渡)」などがあります。一方で、会社の一部だけを売却・譲渡するM&Aのスキームには、「事業譲渡(一部譲渡)」「会社分割」などがあります。

これらM&Aスキームはどれも長所と短所があり、不動産業界の会社すべてに当てはまる良い方法はありません。したがって、M&A仲介会社などの専門家のもとで、自社にとって最適なスキームを選びましょう。

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3. 不動産業界の売却・譲渡案件一覧

不動産業界の売却・譲渡案件一覧

ここからは、不動産業界のM&A・会社売却・事業譲渡案件を紹介していきます。

①エースホームがナックへ株式譲渡した事例

https://www.nac-consul.com/

ナック

出典:https://www.nac-consul.com/

ナックは、2020年1月にヤマダホームズからエースホームの株式を取得し、子会社化しました。

ナックは中小建設業・工務店が担う地域経済の役割に注目し、優良住宅の建築ノウハウ、経営などの建築コンサルティング事業を展開し、経営支援をメインに行っています。

対象会社であるエースホームは、住宅メーカー小堀住研の技術力や設計力、LIXILの製品とサービス力を合わせた住宅フランチャイズの事業を行っており、住宅供給の全国展開をしています。

今回のM&Aにより、地域の工務店へ効果的な建築コンサルティングをし、収益力の強化を行います。

②フリー・ステアーズがクワザワへ株式譲渡した事例

クワザワ

クワザワ

出典:https://www.kuwazawa.co.jp/recruit/business/

クワザワは、2020年1月にフリー・ステアーズの株式を取得し、完全子会社化しました。

クワザワは北海道を拠点に、1,500社を超えるメーカー・商社の基礎資材・建築資材・土木資材・オール電化商材を扱う企業です。

対象会社であるフリー・ステアーズは主に首都圏にて、マンションの防水工事、塗装工事などの大規模修繕工事を行っています。

今回のM&Aにより、マンション工事の総合的な相乗効果が生まれ、さらなる成長を目指します。

③プラスワンがAVANTIA(旧サンヨーハウジング名古屋)へ株式譲渡した事例

AVANTIA

AVANTIA

出典:https://avantia-g.co.jp/

AVANTIA(旧サンヨーハウジング名古屋)は、2019年10月に三重のプラスワンの全株式を取得し、子会社化しました。

AVANTIAは戸建住宅事業を主力として、不動産関連の総合的なサービスを行っています。

対象会社は三重県津市に拠点があるプラスワンは、リフォーム工事や不動産仲介、不動産売買の事業を展開しています。

今回のM&Aにより、リフォームや不動産仲介事業を強化し、プラスワンが持っているノウハウや経営資源を融合させていきます。

④エスケイビル建材がハウスコムへ株式譲渡した事例

ハウスコム

ハウスコム

出典:https://www.housecom.jp/

ハウスコムは、2019年6月にエスケイビル建材の株式を取得し、子会社化しました。

ハウスコムは、不動産の賃貸仲介やリフォーム事業を中心に行っています。

対象会社のエスケイビル建材は首都圏において、塗装工事や金属建具工事、リニューアル工事、マンションリフォームなど工事業務を行っています。

今回のM&Aにより顧客から受注〜手配・工事管理などの一連の業務において、相互の技術やノウハウの強みを生かし、さらなる成長を目指します。

⑤東日本不動産がアジアゲートホールディングスへ株式譲渡した事例

アジアゲートホールディングス

アジアゲートホールディングス

出典:http://asiagateholdings.jp/

アジアゲートホールディングスは、2018年10月に不動産の売買・賃貸・管理などの事業を行う東日本不動産の株式を取得し、子会社化を決議しています。M&Aスキームは「株式譲渡」となっています。

アジアゲートホールディングスは、東京都に本社を置く企業で、ゴルフ・リゾート事業や建設事業などを展開しています。

M&A対象会社の東日本不動産は青森県にある不動産会社で、不動産の売買・賃貸・管理や再生可能エネルギー事業を展開しています。

このM&Aは、両社の不動産事業の規模を拡大し、効率的な運営体制を構築する目的で進められています。

⑥プレストサービスがAPAMANへ株式譲渡した事例

APAMAN

APAMAN

出典:http://www.apamanshop-hd.co.jp/

APAMANは、2018年5月に子会社で賃貸管理業を行っているApaman Propertyを通じて、プレストサービスの全株式を取得して子会社化しました。

M&Aスキームは「株式譲渡」になります。Apaman Propertyは、賃貸管理業を営む企業で、「Sharing economy」や「Platform」などの事業を提供するAPAMANの子会社です。

一方、M&A対象会社のプレストサービスは、福岡県福岡市に拠点を置き、「賃貸管理業」や「建物管理業」を提供している企業です。

このM&Aは、APAMANが自社のサブリースや賃貸管理、付帯サービス(保険、保証、エネルギーなど)、民泊、シェアサイクルなどの事業拡大を狙って行われました。

不動産業界には多数のM&A事例あり

さまざまなM&A事例を見て、不動産業界でのM&Aを行ってみたいとお考えではないでしょうか?不動産業界には多くのM&A事例があります。

「後継者がいないが、M&Aをできるのだろうか」「自分の代で廃業するつもりだったが、もし会社売却ができるのであれば」とお考えの経営者の方はぜひ一度、M&A総合研究所へご相談ください。

M&A総合研究所には、専門的な知識や経験が豊富なM&Aアドバイザーが多数在籍しております。案件ごとに専任アドバイザーがつき、M&Aをフルサポートいたします。

当社は完全成功報酬制(※譲渡企業のみ)となっております。無料相談はお電話・Webより随時お受けしておりますので、M&Aをご検討の際はお気軽にご連絡ください。

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4. 不動産業界がM&A・会社売却を行うメリットとデメリット

不動産業界がM&A・会社売却を行うメリットとデメリット

ここまで、不動産業界の特徴や不動産業界のM&A・会社売却動向、実際のM&A・会社売却案件についてまとめてきました。

しかし、M&Aに興味はあるものの、まだ実行に踏み切れない人も多いはずです。

ここでは、不動産業界がM&A・会社売却する「メリット・デメリット」について解説していきます。

不動産業界がM&A・会社売却を行うメリット

まずは、不動産業界がM&A・会社売却を行う「メリット」からご紹介します。M&A・会社売却には、「会社・事業譲渡側」と「会社・事業譲受側」がそれぞれ存在するので、「譲渡側のメリット」「譲受側のメリット」を分けて解説していきます。

譲渡側のメリット

不動産業界のM&A・会社売却による「譲渡側」のメリットには、以下のようなものが挙げられます。

  • 従業員の雇用を守れる
  • 大手企業の営業力を利用して、利益を改善できる
  • 後継者を見つけて事業承継が可能になる

不動産業界の不況や競争の激化によって、中堅・中小企業の不動産会社は、経営難に陥り、倒産する企業もあることを上記で説明しました。会社が倒産してしまえば、従業員の雇用を守れません。

M&Aによって会社売却や事業譲渡によって、倒産を免れ、「大切な従業員の雇用」を確保できます。

また、M&Aによって大手企業のグループ傘下になれば、大手企業の営業力・顧客基盤を利用して、自社の売上増加・利益増加を実現できる可能性が高まります。

さらに、中小企業の不動産会社が直面している「後継者不足・事業承継問題」もM&A・会社売却によって解決できます。後継者が見つからないのが原因で、ここまで経営してきた会社を畳むケースや、高齢になってもなかなか引退できないケースがあります。

しかし、M&Aで会社売却したり、事業譲渡したりすれば、「事業承継問題を解決できる」メリットがあります。

譲受側のメリット

次に、不動産会社のM&Aによる「譲受側・買収側」のメリットについて解説していきます。不動産業界のM&Aによる譲受側のメリットには、以下のものがあります。

  • 新たなネットワーク・顧客の獲得
  • 管理戸数の増加
  • 資格保有者の確保

不動産会社を買収・譲受によって、譲受側の企業は「会社・事業譲渡側が持っていた新たなネットワーク・顧客」を獲得できます。また、M&A・会社買収によって、「管理戸数」を一度に多く増やすのが可能になります。

不動産管理業務を行う企業であれば、管理戸数が増えれば増えるほど、手数料収入も増加します。営業活動によって管理戸数を増やすのは非常に大変ですが、M&Aを利用すれば、一気に管理戸数を増やせます。

さらに、M&Aで会社や事業を買収・譲受で、「賃貸不動産経営管理士」や「マンション管理士」といった、不動産管理業務に関する資格を持つ「優秀な人材を確保」できるメリットもあります。

不動産業界がM&A・会社売却を行うデメリット

続いて、不動産業界がM&A・会社売却を行う際の「デメリット」について解説していきます。デメリットについても「譲渡側」「譲受側」に分けて解説していきます。

譲渡側のデメリット

譲渡側のデメリットとしては、以下の様なものが考えられます。これは、必ずしも「不動産業界のM&A」に限った話ではなく、M&A全般のデメリットとしても考えられます。

  • 企業文化の違いなどからうまく融合できない
  • 雇用条件の変更などによる従業員の離職
  • 買い手が現れない

M&A・会社売却を行う際の「譲渡側のデメリット」には、企業文化の違いなどから、想定していたような「シナジー効果(相乗効果)」が期待できないものがあります。

大手企業のグループ傘下になることで、営業力などを生かして、自社の顧客増加・売上増加を期待していたのに、うまく会社同士がかみ合わずに、結果も出ない可能性もあります。

また、譲渡側の従業員にとっては、働く環境・雇用条件などが変化するため、中にはその変化に対して不満を感じる方もいます。M&Aによって、労働条件が変わってしまい、退職してしまうケースも見られます。

また、そもそも必ず買い手が現れるのかといえば、そのようなことはありません。条件に見合った売買相手がなかなか見つからないこともあり得ます。売買相手が見つかったとしても、「会社売却価格」の相違などから交渉決裂になることも考えられます。

自社の要望・目的に適したM&A・会社売却を実現するためには、実績・経験・専門知識がしっかりある「M&A仲介会社」を利用するのをおすすめします。

譲受側のデメリット

次に、M&A・会社売却における「譲受側」のデメリットをまとめていきます。譲受側のデメリットとしては、以下の3点が考えられます。

  • 期待していたシナジー効果が生まれない
  • 人材が流出してしまう
  • 簿外債務・キャピタルゲイン問題などの発生

譲渡側のデメリットでも登場しましたが、不動産会社をM&Aによって買う側にも、「期待していたような相乗効果がなかなか生まれない」デメリットがあります。

その原因の1つとなるのが、M&Aによって会社の環境が変わってしまい、優秀な人材が流出してしまうことです。M&Aを実施する際には、十分に自社の従業員のケアを行う必要があります。

そして、不動産会社のM&Aを行う際には、「簿外債務」や「キャピタルゲイン問題」が発生するデメリットが考えられます。簿外債務とは、貸借対照表に計上されていない債務のことで、訴訟案件や未払い給与・退職金などがあります。

M&Aを行う際には、譲渡会社の簿外債務まで承継してしまう危険性があります。また、不動産会社のM&A・会社売却では、譲渡側の会社の「帳簿価格」をそのまま承継します。

そのため、譲渡側が持っていた不動産や土地を売却した際に「売却益」が発生して、自分たちが課税を強いられる可能性が出てきます。これを「キャピタルゲイン問題」といいます。

このような帳簿上の問題が発生する場合を理解したうえで、M&Aや税務・会計の専門家に「デューデリジェンス」を依頼するなどして、徹底的に譲渡側の会社を調査するのが大切です。

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5. 不動産会社がM&A・会社売却を成功させるポイント

不動産会社がM&A・会社売却を成功させるポイント

不動産会社がM&A・会社売却を成功させるポイントを5つ紹介します。
 

  1. 地域性を生かした運営を行っている
  2. 売却のタイミングを間違えない
  3. 従業員の年齢が現役年齢である
  4. 自社で管理する物件などを持っている
  5. M&Aの専門家・仲介会社に相談する

それぞれのポイントについて、順に見ていきましょう。

①地域性を生かした運営を行っている

グループ企業ではない中小の不動産会社の一番の強みは、地域性に特化していることです。

地域性の強さを生かし、大手ではカバーできない不動産管理ができる強みは、M&A・会社売却の際にアピールポイントとなります。

長く同じエリアで営業してきたなら、知らず知らずのうちに地域密着型の会社になっていることも珍しくありません。

もしもそのような運営ができているなら、高額売却を狙えるでしょう。

②売却のタイミングを間違えない

売却のタイミングを間違えないことも、不動産業界のM&Aでは重要です。

不動産業界が下向きになったときにいざ、会社売却を決断してもタイミングが決して良いとはいえません。

そうなる前に最適な時期にM&Aをご検討されることをおすすめします。

早めにM&Aの準備に取り掛かっておけば、最も良いタイミングで会社売却を成功させられるでしょう。

③従業員の年齢が現役年齢である

買収先の従業員の年齢がまだ若く、当分の間は現役の年齢であることもポイントです。

中小の不動産会社であると、従業員も昔から顔なじみのケースも多く、会社売却と共に引退を決意する可能性もあります。

不動産業界でM&Aをして会社買収をしたい買い手側からすると、M&Aの際に従業員が大量離職されるのは避けたいはずです。そのような中で現役世代が従業員として在籍していることは、M&Aの際に1つのポイントです。

買い手企業に今後も長く働ける従業員数が多いことをアピールできれば、好印象を持ってもらえるでしょう。

④自社で管理する物件などを持っている

中小不動産会社のストロングポイントといえるのが、独自のルートによる管理物件を持っていることです

大手グループ企業が持つデータやネット検索で見つかるようなものではない管理物件はM&A・会社売却の際に大きな強みです。

同業他社が扱っている物件しかないようなら、他の強みを探しておくのが大切です。また、M&A前に独自ルートの管理物件を扱えないか検討してみてください。

もしも自社に独自ルートの管理物件があるなら、M&Aで高く会社が売れるはずです。逆にM&Aで不動産業界の会社を買収したいなら、独自ルートの管理物件を扱っている会社を選びましょう。

⑤M&Aの専門家・仲介会社に相談する

最後のポイントとして挙げられるのが、M&Aの専門家・もしくは仲介会社に相談するようにしましょう。何事も専門家に任せることで、素人では解決できないこともクリアできます。

また買収先との交渉や会社価値の評価など、プロがサポートしてくれることの心強さがあります。M&Aは自分だけでやって何か不備があると、大きなトラブルになりかねません。

したがって、M&Aに専門家は必要不可欠です。そのため、M&A・会社売却を成功させる最後のポイントとして挙げます。

以上のように、不動産業界でのM&Aを成功させるためには、さまざまなポイントがあるので気をつけなければなりません。

そのようなときは、ぜひM&A総合研究所にお任せください。

6. 不動産業界でM&A・会社売却するならM&A総合研究所

M&A総合研究所

M&A総合研究所

出典:https://masouken.com/

不動産業界のM&A・会社売却のデメリットでも説明したように、M&Aを実施する際には、M&Aによって発生すると考えられるデメリットを少しでも減らしていくのが大切です。

もしも不動産業界のM&Aに詳しい専門家を探しているようでしたら、ぜひM&A総合研究所にお任せください。

M&A総合研究所には、不動産業界のM&Aを得意とするM&Aアドバイザーが多数在籍しており、M&Aの相談からクロージングまで、しっかりサポートします。

当社は完全成功報酬制(※譲渡企業のみ)となっております。無料相談はお電話・Webより随時お受けしておりますので、M&Aをご検討の際はお気軽にご連絡ください。

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7. まとめ

まとめ

今回は、不動産業界のM&Aについて解説してきました。

不動産業界は今後厳しくなっていく見込みなので、積極的にM&Aを検討するのが良いでしょう。

「自社の不動産会社を株式譲渡し、大手不動産会社のグループ傘下になりたい」「後継者不足を解消するために、M&Aを利用して事業承継したい」方は、ぜひ当記事を参考にしてください。

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