有料老人ホーム・施設介護の会社売却の流れや相場!価額を上げる方法、案件の探し方も解説

取締役
矢吹 明大

株式会社日本M&Aセンターにて製造業を中心に、建設業・サービス業・情報通信業・運輸業・不動産業・卸売業等で20件以上のM&Aを成約に導く。M&A総合研究所では、アドバイザーを統括。ディールマネージャーとして全案件に携わる。

超高齢社会の日本では、住宅型有料老人ホームや介護施設などの需要は高まる一方で、それらを運営する会社の売却などのM&Aも盛んです。本記事では、訪問介護・グループホームとは異なる、有料老人ホーム・介護施設を運営する会社売却を解説します。

目次

  1. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却の流れ
  2. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却
  3. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却の現状
  4. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却を行うメリット
  5. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却の相場価額
  6. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却価額を上げる方法
  7. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却・案件探しの相談先
  8. 有料老人ホーム・施設介護の会社売却の流れや相場まとめ
    • 施設介護・老人ホームのM&A・事業承継

    1. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却の流れ

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却の基本的な流れは以下のとおりです。順を追って、その概要を説明します。

    1. 会社売却の専門家に相談
    2. 有料老人ホーム・介護施設の売却先を選定
    3. 代表者の面談
    4. 基本合意書の締結
    5. デューデリジェンスの実施
    6. 最終売却契約の締結
    7. クロージング・引き継ぎ

    ①会社売却の専門家に相談

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却をするには、まず会社を買い取ってくれる相手を探さなければなりません。売却先を自分で探せる人はほとんどいないので、一般的には会社売却の専門家に相談して進めます。

    会社売却の相談先には、M&A仲介会社M&Aアドバイザリー銀行や信用金庫などの金融機関事業引継ぎ支援センターなどの公的機関などが主な選択肢です。

    M&A仲介会社や公的機関は中小企業に強く、金融機関は大企業に強い傾向があります。M&A仲介会社やM&Aアドバイザリーの中には、介護・医療業界に特化してサポートをしているところもあり有力な選択肢です。

    こういった幅広い選択肢から、自社の事業内容や会社の規模などに合わせて最適な相談先を選択しましょう。

    秘密保持契約の締結

    M&A仲介会社などで会社売却するには、仲介会社や売却先といった面識のない人に会社の情報を明かさなければならないので、情報漏えいや悪用を防止するために秘密保持契約を締結します。

    秘密保持契約書の主な内容は、秘密保持の対象となる情報・期間・漏えいがあった場合の責任所在・損害賠償請求の可否などです。

    秘密保持契約書は自分で作成することも可能ですが、ネット上でさまざまなひな形が公開されているので、慣れていない場合は利用するのもよいです。

    特に経済産業省が公開しているひな形は形式がシンプルでわかりやすく、行政機関が作成しているため安心して利用できます。会社売却の専門家と締結する場合は、専門家側で作成したものを利用可能です。

    【関連】秘密保持契約(NDA/CA)とは?用語の意味を解説| M&A・事業承継ならM&A総合研究所

    ②有料老人ホーム・介護施設の売却先を選定

    M&A仲介会社などで有料老人ホーム・介護施設の会社売却先を選定する場合、まずは条件に合う買い手がざっと洗い出された「ロングリスト」が作成されます。ロングリストでは、数十社程度選定されるのが一般的です。

    ロングリストを見て候補の絞り込みを行い、数社に絞った「ショートリスト」に落とし込みます。ショートリストの中の有力な売却先候補から順番に、コンタクトを取って交渉に入っていく流れです。

    ③代表者の面談

    ショートリストを作成して交渉する売却先候補が決まったら、コンタクトを取って代表者と面談します。面談相手は初対面ではあるものの、自分が育ててきた会社を託すかもしれない重要な相手です。

    条件面での交渉はもちろん、相手の人間性や経営に対する考え方を判断したり、お互いの信頼関係を築いたりすることも重要です。

    買い手はできるだけ安く買いたいのに対して、売り手はできるだけ高く売却したい思惑があるので、売却価額の交渉は争点となります。自分の要求ばかり主張するのではなく、お互いの意見を尊重して適正な価額を模索することが成功のポイントです。

    意向表明書の提示

    面談をして基本的な売却内容が定まると、一般的には基本合意書(MOU=メモランダムオブアンダースタンディング)の締結です。しかし、場合によっては、基本合意書を締結する前に買い手から意向表明書(LOI=レターオブインテント)が提示されることがあります。

    意向表明書とは、本格的な交渉に入る意思があることを表明する書面です。意向表明書の提示は必須ではありませんが、提示することで交渉がよりスムーズに進みます。

    意向表明書の書式は特に決まっていませんが、買い手企業の概要・今後のスケジュール・独占交渉権の要求などが記載されるのが一般的です。

    【関連】LOI(レターオブインテント)とは?MOUとの違いは?作成方法を解説【契約書サンプル/雛形あり】| M&A・事業承継ならM&A総合研究所

    ④基本合意書の締結

    面談で基本的な売却内容が固まったら、基本合意書を締結して売却内容を書面にします。基本合意書は最終的な決定ではないので、諸条件は後で変更可能です。

    例えば、デューデリジェンス(買い手側による売り手企業の精密調査)をして何らかの問題が見つかった場合は、それを踏まえて売却価額を評価し直します。

    基本合意書の内容は、面談がスムーズに進んだならば、ほとんど最終合意といえる詳細なものを作成してもよいですが、将来的に大幅な変更の可能性がある場合は基本的な合意内容だけにとどめておきましょう。

    ⑤デューデリジェンスの実施

    基本合意書を締結したら、次は売り手会社の詳しい内容を調べるデューデリジェンス(Due Diligence)が実施されます。デューデリジェンスは、しばしばその頭文字を取った略称「DD」とも呼ばれるので覚えておきましょう。

    デューデリジェンスには、財務状況を調べるファイナンス・デューデリジェンス事業内容を調べるビジネスデューデリジェンス定款や登記事項を調べるリーガル・デューデリジェンスなどがあります。

    近年は、これらに加えてITデューデリジェンス知的財産デューデリジェンス技術デューデリジェンス・人事労務デューデリジェンスなども行われるようになってきており売り手の労力も大きいです。

    しかし、これらのデューデリジェンスをすべて行うことは少なく、一般的には特に重要と思われるいくつかのデューデリジェンスが実施されます。

    【関連】DD(デューデリジェンス)の意味とは?注意点、期間も解説| M&A・事業承継ならM&A総合研究所

    ⑥最終売却契約の締結

    デューデリジェンスの結果に問題がなく、双方が売却内容に合意すれば、最終売却契約を締結して会社売却を確定させます。

    最終売却契約書には法的効力があるので、締結後は契約内容を破棄できません。買い手・売り手双方が納得いく条件をじっくりと話し合いましょう。

    最終売却契約書の内容は、基本合意書をベースにデューデリジェンスの結果を加味して決定します。デューデリジェンスで簿外債務などのリスクが発覚した場合は、内容が大幅に変更されます。

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    ⑦クロージング・引き継ぎ

    最終売却契約を締結して会社売却が確定すると、契約内容を実行に移すクロージング・引き継ぎを行います。クロージングの流れは、株式譲渡・吸収合併などM&Aのスキーム(手法)によって変わるので、M&Aアドバイザーと相談しながら手続きを進めましょう。

    最終売却契約が締結されてから、クロージング・引き継ぎが完了するまでの期間はさまざまです。最終売却契約締結後、すぐに対価の支払いが行われクロージングするケースもあれば、資産や負債の引き継ぎが複雑な場合は1カ月程度の時間を要するケースもあります。

    【関連】M&Aのクロージングとは?手続き・流れ、期間、必要書類、成功ポイントを解説| M&A・事業承継ならM&A総合研究所

    2. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却

    超高齢社会の日本では、有料老人ホームや介護施設など高齢者向けの介護や生活サービスを提供する事業の拡大が予想されます。

    それに伴い、有料老人ホーム・介護施設の会社売却も活発になっていくと考えられるため、有料老人ホーム・介護施設の経営者にとって、会社売却などM&Aの知識を得ておくことは重要です。

    有料老人ホーム・介護施設会社とは

    有料老人ホームとは、入浴・食事などの生活補助、掃除・洗濯など家事の補助、および介護サービスが受けられる高齢者向け住宅のことです。有料老人ホームなどを運営する会社を、介護施設会社といいます。

    有料老人ホームには分類があり、それは施設のスタッフによる介護サービスが受けられる「介護付有料老人ホーム」、外部の介護サービスを利用する「住宅型有料老人ホーム」、介護を必要としない高齢者を対象とする「健康型有料老人ホーム」の3種類です。

    グループホームとの違い

    グループホームとは、認知症の高齢者が複数人で共同生活をする施設です。スタッフによる介助や生活補助を受けられる点は有料老人ホームと同じですが、認知症の高齢者を対象としている点が異なります。

    グループホームは自立生活が可能な認知症高齢者を対象としており、寝たきりの認知症高齢者は基本的に受け入れてもらえません。介護が必要な認知症高齢者は、介護付有料老人ホームを利用します。

    訪問介護との違い

    訪問介護とは、自宅で生活する高齢者のもとにホームヘルパーが訪問し、生活補助や家事の補助を行うサービスです。有料老人ホームのように施設を有していない点が異なります。

    家事は掃除・洗濯など生活に必要なものに限定され、ペットの散歩や床のワックスがけなど家事代行にあたるサービスは提供しません。

    有料老人ホームとは異なりサービスを受ける時間帯が限られますが、自宅で生活できる安心感や有料老人ホームに比べて費用が安いことなどが主なメリットです。

    会社売却とは

    会社売却とは、その名のとおり、会社を他の企業・個人に売却することです。株式を他社に譲渡する株式譲渡、2つの会社を1つに統合する吸収合併などの手法があります。事業の一部を切り離す事業譲渡も、広義の会社売却です。

    会社売却の目的はさまざまで、複数ある会社から1つを売却して事業の選択と集中をする、大手企業の傘下に入って経営基盤を強化する、創業者利益を得てアーリーリタイアするなどがあります。

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    3. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却の現状

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却の現状には、主に以下5つの特徴が見られます。

    1. 超高齢社会により要介護高齢者が増加
    2. 介護報酬のマイナス改定による影響
    3. 介護給付費の先行き不安
    4. 介護施設数の増加、および倒産数の増加
    5. 介護士の深刻な人材不足

    ①超高齢社会により要介護高齢者が増加

    要介護高齢者の数は、2003(平成15)年が約370万人だったのに対して2019(令和元)年は約682万人と、かなりのスピードで増加しています(厚生労働省「令和2年度介護保険事業状況報告(年報)」より)。

    要支援・要介護になる主な原因は、認知症・脳卒中・衰弱などです。介護が必要となったときに男性は妻に介護してもらいたいというのが圧倒的に多いのに対し、女性は子供や介護サービスを利用したいと考えていることがわかっています。このように男性と女性では、介護に対する意識に差がある状況です。

    参考:厚生労働省「令和2年度介護保険事業状況報告(年報)」

    ②介護報酬のマイナス改定による影響

    介護報酬は3年に1回のペースで改定されており、改定率はプラスのときもあればマイナスのときもあります。直近の2021(令和3)年の改定では0.70%のプラスとなっていますが、通所介護などマイナス改定となっている分野もあり、介護業界にとっては厳しい状況です。

    前回の2015(平成27)年が大幅なマイナス改定だったこともあり、介護報酬が上がっていると感じにくいです。いずれにしろ、介護業界において介護報酬は利益に直結するので、マイナス改定の影響は非常に大きいといえます。

    特に小規模な施設では、マイナス改定の影響で会社売却や廃業する事業所が増えるおそれもあります。

    参考:厚生労働省「令和3年度介護報酬改定の主な事項について」

    ③介護給付費の先行き不安

    介護給付費をまかなう介護保険制度は、2000(平成12)年に始まった比較的新しい制度で、現在もこまめに改正しながら実情に合ったシステムを模索している状況です。

    しかし、そもそも制度を将来的に存続できるのかとの意見もあり多くの経営者が先行きに不安を持っているのが実情となっています。中小規模の事業所では、先行き不安を理由に事業から撤退する事例も少なくありません。

    ④介護施設数の増加、および倒産数の増加

    2000年の介護保険制度の導入後、介護施設数は毎年、急速に増加しています。そのほか、2011(平成23)年に導入されたサービス付き高齢者向け住宅が急速に増加しており、今後は要介護度の低い高齢者の受け入れ先として主流になっていく見込みです。

    一方、介護施設の倒産件数は、ここ数年100件前後で推移しており、いわゆる高止まりの状態です。介護報酬の改正と倒産件数の関連性が指摘されており、介護報酬のマイナス改定が今後とも実施されれば、倒産件数が増加するおそれがあります。

    ⑤介護士の深刻な人材不足

    介護施設数が急速に増加しているのに対して、介護士数は慢性的に不足状態が続いています。介護士は激務の割に給料が安く、若い世代が介護士になりたがらないのに加えて、現役の介護士も仕事がきつくて辞めてしまうことが多く、介護士不足に拍車をかけている状況です。

    2021年に介護労働安定センターが行った調査によると、介護職員の平均月収は約24万円となっており、他業種に比べて非常に低い水準で、家族を養う継続的な職業として成立しづらい現状が見てとれます。

    政府は外国人の介護士を増やす政策などを打ち出して対策に乗り出していますが、その成果が出るまではまだまだ時間がかかる見込みです。

    参考:公益財団法人 介護労働安定センター 令和2年度「介護労働実態調査」結果の概要について 

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    • 施設介護・老人ホームのM&A・事業承継

    4. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却を行うメリット

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却を行うメリットには、主に以下の5つが挙げられます。

    1. 後継者問題からの開放
    2. 従業員の雇用先の確保
    3. 利用者のサービス継続
    4. 別事業への転換
    5. 売却益の獲得

    ①後継者問題からの開放

    近年は経営者の平均年齢が高齢化しており、後継者問題が深刻になっています。以前は自分の子供や親族から後継者を選ぶ親族内承継が主流でしたが、近年では会社売却などのM&A手法を活用して、親族でない第三者へ事業承継するケースが増えている状況です。

    中小企業では事業が堅調にもかかわらず後継者がいないために廃業してしまうケースも多いですが、会社売却を活用すればこのような廃業も防げます。

    会社売却して意欲のある若い経営者に事業を譲ることは、後継者問題の解決方法として非常にメリットが多いといえます。

    【関連】中小企業の後継者問題とは?動向、原因や解決策・対策を徹底解説| M&A・事業承継ならM&A総合研究所

    ②従業員の雇用先の確保

    有料老人ホーム・介護施設を廃業してしまうと、そこで働いていた従業員が職を失うことになります。しかし、会社売却で有料老人ホーム・介護施設を譲り渡せば会社が存続し、従業員の雇用を確保することが可能です。

    ③利用者のサービス継続

    有料老人ホーム・介護施設を廃業してしまうと、従業員が職を失うだけでなく、そこで暮らしていた利用者も引っ越しを余儀なくされます。

    介護施設の利用者は高齢者であるため引っ越しは大きな負担になるうえに、新しい施設を探して契約するのは家族にとっても大きな負担です。一方、会社売却なら施設が消滅せずに残るため、利用者は引き続きそこで暮せます。

    ④別事業への転換

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却は、別事業へ転換するための資金獲得手段としても有効です。まったく異なる業種への転換も可能ですが、実際のM&A事例では施設を売却して訪問介護に転換するケースが多く見られます。

    特に中小の事業者にとって施設の維持は負担になるので、それを手放して施設のいらない訪問介護に集中するのは有効な選択肢の1つです。

    有料老人ホーム・介護施設には総量規制があり新規参入のハードルが高いので、すでにある施設を買い取って事業に進出したいと考えている企業は少なくありません

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却は、買い手・売り手双方にとってメリットのある選択肢だといえます。

    ⑤売却益の獲得

    売却して資金を得る目的で、有料老人ホーム・介護施設の会社売却を行うのも十分に有効な手段です。経営者が高齢になって引退を考えるときに、会社売却すればリタイア後の資金を獲得でき会社を存続させて従業員や利用者を守れます

    中小の事業者の中には、M&Aや会社売却を十分に知らないために、会社売却せず廃業してしまうケースも少なくありません。

    会社売却の知識を持っていても、「こんな小さな会社を買い取ってくれる企業などいないだろう」と決めつけて、会社売却に乗り出さない経営者も多いです。

    しかし、会社売却は規模の大小にかかわらず可能であり、赤字でも売却先が見つかることもあります。売却益を得る目的で会社売却する、選択肢もあることを知っておくのは大切です。

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    5. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却の相場価額

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却の相場価額は、営業利益の2年分から5年程度で評価されることが多いです。もちろん、これ以外のさまざまな要素を加味したうえで、最終的な売却価額が決定されるので、あくまでも目安です。

    一般的に介護付有料老人ホームは、住宅型有料老人ホームや健康型有料老人ホームより高く評価される傾向があり、土地や建物が賃貸ではなく自社所有の場合は、その価額が上乗せされるため評価が高くなります。

    売却価額は営業利益を基準にすることが多いですが、赤字でも売却可能です。買い手にとってメリットのあるアピールポイントを持っているなら、赤字でも売却できる可能性は十分あります。

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    6. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却価額を上げる方法

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却価額を上げる方法は、以下のとおりです。これらの点で強みがあれば、より高額で売却できる可能性が高まります。

    1. 利用者・介護士の数が安定している
    2. 立地条件が良い
    3. 施設・設備投資が行き届いている
    4. 有料老人ホーム・介護施設の価値を知る

    ①利用者・介護士の数が安定している

    介護業界は、施設数がかなりの勢いで増加しているのに対して、介護士の数は慢性的に不足しています。有料老人ホーム・介護施設にとって、人手が不足せず安定しているというのは、非常に大きなアピールポイントです。

    2021年に介護労働安定センターが行った調査によると、約60%の施設で人手が不足しているとの回答でした。

    野村総合研究所が行った「高齢者向け住まい及び住まい事業者の運営実態に関する調査研究報告書」(平成28年度)によると、平均入居率は87%となっています。したがって、安定して90%以上の入居率をキープしているなら優秀だといえます。

    参考:公益財団法人 介護労働安定センター 令和2年度「介護労働実態調査」結果の概要について 
       野村総合研究所「高齢者向け住まい及び住まい事業者の運営実態に関する調査研究報告書」

    ②立地条件が良い

    有料老人ホーム・介護施設は、施設や従業員の質に加えて、立地条件も重要なポイントといえます。住宅街や主要駅の近くの立地だと、近隣の利用者が自宅から通いやすいので好条件です。

    自然が豊かで入居者が気持ちよく過ごせる場所や、公園や散歩コースが近くにある立地も利用者に好まれます。

    ③施設・設備投資が行き届いている

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却では、施設・設備投資が行き届いていると売却価額は高くなります。

    高度なリハビリ施設や売店の充実などはもちろん評価点ですが、有料老人ホーム・介護施設では、居室・浴室・食堂・トイレといった生活に密着した設備が快適で使いやすいことが最も重要です。

    温泉施設、ゴルフ練習場、高級料理が楽しめるラウンジなどの付加価値があれば、それもアピールすると売却価額の上乗せにつながります。しかし、あくまでも生活空間としての快適さが、有料老人ホーム・介護施設では大切です。

    ④有料老人ホーム・介護施設の価値を知る

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却を検討していながら、自社の施設がどれくらいの価値を持っているかよくわかっていないことも意外と多いのではないでしょうか。

    有料老人ホーム・介護施設をできるだけ高い価額で売却するには、まずその価値を正しく知っておくことが必要です。

    有料老人ホーム・介護施設の価値は、大まかに事業価値と不動産価値に分けて考えます。事業価値は入居率の高さやその結果としての営業利益不動産価値は立地や築年数などを基準に算定されるものです。

    事業価値

    有料老人ホーム・介護施設の事業価値は、営業利益を基準とし2~5年分を大まかな事業価値とみなすのが一般的です。それに加えて、居室数・入居率・スタッフの数・設備の充実度などが加味されます。

    居室数は、多いほど事業価値が高く見積もられる傾向が強いです。目安として30室以上あれば買い手がつきやすく、20室以下だと買い手がつきにくいといわれています。今後、日本では高齢者の割合がさらに増えてくるので、事業価値の平均値も上昇していく予想です。

    不動産価値

    有料老人ホーム・介護施設では事業価値ばかりに目が行きがちですが、土地・建物を自社所有している場合は不動産価値も大きな要素です。

    場合によっては事業価値より不動産価値のほうが高くなることもあるので、その価値を正しく知っておくことは会社売却において大変重要といえます。

    有料老人ホーム・介護施設の不動産価値は、高齢者が多く住む住宅街からアクセスのいい場所、または主要駅から近い場所だと高くなる傾向があります。

    あるいは、利便性は多少悪くても自然が豊かで利用者が気持ちよく暮らせる土地なら、買い手に高く評価してもらえる可能性は十分に高いです。もちろん、賃貸の場合は不動産価値は売却価額に含まれないので、自社所有に比べて安くなります。

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    7. 有料老人ホーム・介護施設の会社売却・案件探しの相談先

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却をご検討の際は、ぜひM&A総合研究所へご相談ください。有料老人ホーム・介護施設の会社売却の豊富な経験と知識を有するM&Aアドバイザーが、納得いく条件での会社売却を目指してフルサポートします。

    通常は10カ月~1年以上かかるとされる会社売却・M&Aを、最短3カ月でスピード成約する機動力もM&A総合研究所の特徴です。

    料金体系は成約するまで完全無料の「完全成功報酬制」です(※譲渡企業様のみ。譲受企業様は中間金がかかります)。随時、無料相談を受けつけておりますので、有料老人ホーム・介護施設の会社売却をご検討の際には、お気軽にお問い合わせください。

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    8. 有料老人ホーム・施設介護の会社売却の流れや相場まとめ

    介護業界は、今後さらに需要が高まってくるので、有料老人ホーム・介護施設の会社売却・M&Aも今まで以上に活発になると推測されます。有料老人ホーム・介護施設の経営者にとって、会社売却の流れやメリットを理解しておくことは今後ますます重要になるでしょう。

    有料老人ホーム・介護施設の会社売却を成功させるためには、専門的な知見に加えて高い交渉力も求められるため、専門家のサポートはおすすめです。自社に適した専門家に業務を委託しましょう。

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