有料老人ホーム・施設介護の会社売却の流れや相場！価格を上げるには？

日本は今後も高齢化が進むので、有料老人ホームや介護施設といった高齢者に介護や生活サービスを提供する事業の拡大が予想されます。

それに伴い、有料老人ホーム・介護施設の会社売却も活発になっていくと考えられるため、有料老人ホーム・介護施設の経営者にとって、会社売却などM&Aの知識を得ておくことが重要です。

有料老人ホームとは、入浴・食事などの生活補助、掃除・洗濯など家事の補助、および介護サービスが受けられる高齢者向け住宅のことです。また、有料老人ホームなどを運営する会社を介護施設会社といいます。

有料老人ホームは、施設のスタッフによる介護サービスが受けられる「介護付有料老人ホーム」、外部の介護サービスを利用する「住宅有料老人ホーム」、介護を必要としない高齢者を対象とする「健康型有料老人ホーム」の3つに分けられます。

グループホームは、認知症の高齢者が複数人で共同生活をする施設です。スタッフによる介助や生活補助を受けられる点は有料老人ホームと同じですが、認知症の高齢者を対象としている点が異なります。

グループホームは自立生活が可能な認知症高齢者を対象としており、寝たきりの認知症高齢者は基本的に受け入れてもらえません。

したがって、介護が必要な認知症高齢者は介護付有料老人ホームを利用することになります。

訪問介護は、自宅で生活する高齢者のもとにホームヘルパーが訪問し、生活補助や家事の補助を行うサービスです。有料老人ホームのように施設を有していない点が異なります。

家事は掃除・洗濯など生活に必要なものに限定され、ペットの散歩や床のワックスがけなど、家事代行にあたるサービスは提供しません。

有料老人ホームとは異なりサービスを受ける時間帯が限られますが、自宅で生活できる安心感や有料老人ホームに比べて費用が安いことなどがメリットです。

会社売却とは、その名の通り会社を他の企業に売却することです。株式を他社に譲渡する株式譲渡、2つの会社を1つに統合する吸収合併などの手法があります。

また、事業の一部を切り離す事業譲渡も、広義の会社売却に含められます。会社売却の目的はさまざまで、複数ある会社から1つを売却して事業の選択と集中をする、大手企業の傘下に入って経営基盤を強化する、創業者利益を得てアーリーリタイアするなどがあります。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却の基本的な流れは以下のとおりです。

【有料老人ホーム・介護施設の会社売却の流れ】

1. 会社売却の専門家に相談
2. 有料老人ホーム・介護施設の売却先を選定
3. 代表者の面談
4. 基本合意書の締結
5. デューデリジェンスの実施
6. 最終売却契約の締結
7. クロージング・引き継ぎ

有料老人ホーム・介護施設の会社売却をするには、まず会社を買い取ってくれる相手を探さなければなりません。売却先を自分で探せる人はほとんどいないので、一般的には会社売却の専門家に相談して進めます。

会社売却の相談先には、M&A仲介会社やM&Aアドバイザリー、銀行や信用金庫などの金融機関、事業引継ぎ支援センターなどの公的機関といった選択肢があります。

M&A仲介会社や公的機関は中小企業に強く、金融機関は大企業に強い傾向があります。また、M&A仲介会社やM&Aアドバイザリーの中には、介護・医療業界に特化しているところもあります。

こういった幅広い選択肢から、自社の事業内容や会社の規模などに合わせて最適な相談先を選択していきましょう。

M&A仲介会社などで会社売却するには、仲介会社や売却先といった面識のない人に会社の情報を明かさなければならないので、情報漏洩や悪用を防止するために秘密保持契約の締結をします。

秘密保持契約書には、秘密保持の対象となる情報・期間・漏洩があった場合の責任所在・損害賠償請求の可否などが記載されます。

秘密保持契約書は一から自分で作成することも可能ですが、ネット上でさまざまなひな形が公開されているので、慣れていない場合は利用するとよいでしょう。

特に、経済産業省が公開しているひな形は形式もシンプルでわかりやすく、行政機関が作成しているため安心して利用できます。

なお、会社売却の専門家に依頼した際は、専門家で作成したものを利用できます。

M&A仲介会社などで有料老人ホーム・介護施設の売却先を選定する場合、まずは条件に合う買い手をざっと洗い出した「ロングリスト」を作成します。ロングリストでは、数十社程度選定するのが一般的です。

ロングリストを作成したら、その中から数社に絞った「ショートリスト」を作成します。ショートリストの中の有力な売却先候補から、順番にコンタクトをとって交渉に入っていきます。

ショートリストを作成して交渉する売却先候補が決まったら、コンタクトを取って代表者と面談します。

面談相手は初対面の人間ではありますが、自分が育ててきた会社を託す重要な相手です。条件面での交渉はもちろん、相手の人間性や経営に対する考え方を見たり、お互いの信頼関係を築いたりすることも重要です。

買い手はできるだけ安く買いたいのに対して、売り手はできるだけ高く売却したい思惑があるので、売却価格の交渉は必ず争点になります。

自分の要求ばかり主張するのではなくお互いの意見を尊重して、適正な価格を模索することが成功のポイントです。

面談をして基本的な売却内容が決まると、一般的には基本合意書を締結します。しかし、場合によっては基本合意書を締結する前に意向表明書を提示することがあります。

意向表明書とは、本格的な交渉に入る意思があることを表明する書面で、買い手から売り手に対して提示されます。意向表明書は必須ではありませんが、提示することで交渉がよりスムーズに進みます。

意向表明書の書式は特に決まっていませんが、企業の概要・今後のスケジュール・独占交渉権の要求などを記載するのが一般的です。

面談で基本的な売却内容が固まったら、基本合意書を締結して売却内容を書面にします。

基本合意書は最終的な決定ではないので、後で変更できます。例えば、デューデリジェンスをして何らかの問題が見つかった場合は、それを踏まえて売却価格を評価し直すことになります。

基本合意書の内容は、面談がスムーズに進んだならほぼ最終合意といえる詳細なものを作成してもよいですが、今後大幅な変更の可能性があるなら基本的な合意内容だけにとどめておきましょう。

基本合意書を締結したら、次は、会社の詳しい内容を調べるデューデリジェンスを実施します。

デューデリジェンスには、財務状況を調べるファイナンス・デューデリジェンス、事業内容を調べるビジネスデューデリジェンス、定款や登記事項を調べるリーガル・デューデリジェンスなどがあります。

近年は、これらに加えてITデューデリジェンス・知的財産デューデリジェンス・技術デューデリジェンスなども行われるようになってきており、デューデリジェンスの種類が以前より多いです。

しかし、これらのデューデリジェンスを全て行うことは少なく、一般的には特に重要と思われるいくつかのデューデリジェンスを実施します。

デューデリジェンスの結果に問題がなく、双方が売却内容に合意すれば、最終売却契約を締結して会社売却を確定させます。

最終売却契約書には法的効力があるので、締結後に契約内容を破棄することはできません。そのため、買い手・売り手双方が、納得いく条件をじっくりと話し合いましょう。

最終売却契約書の内容は、基本合意書をベースにデューデリジェンスの結果を加味して決定します。したがって、デューデリジェンスで簿外債務などのリスクが発覚した場合は、内容が大幅に変更される可能性もあります。

最終売却契約を締結して会社売却が確定すると、契約内容を実行に移すクロージング・引き継ぎを行います。

クロージングの流れは、株式譲渡・吸収合併などスキームによって変わってくるので、M&Aアドバイザーと相談しながら手続きしていきましょう。

最終売却契約が締結されてから、クロージング・引き継ぎが完了するまでの期間は事例によって異なり、最終売却契約締結後すぐに対価の支払いが行われクロージングするケースもあれば、資産や負債の引き継ぎが複雑な場合は1か月程度要するケースもあります。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却の相場価格は、営業利益の2年分から5年分くらいで評価されることが多いとされています。もちろん、これ以外のさまざまな要素を加味したうえで、最終的な売却価格が決定されるので、あくまでも目安です。

一般的に介護付有料老人ホームは、住宅型有料老人ホームや健康型有料老人ホームより高く評価される傾向があり、土地や建物が賃貸ではなく自社所有の場合は、その価格が上乗せされるため評価が高くなります。

売却価格は営業利益を基準にすることが多いですが、だからといって赤字だと売却できないわけではありません。

買い手にとってメリットのあるアピールポイントを持っているなら、赤字でも売却できる可能性は十分あります。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却価格を上げる方法は以下のとおりです。これらの点で強みがあれば、よりよい価格で売却できる可能性が高まります。

【有料老人ホーム・介護施設の会社売却価格を上げる方法】

1. 利用者・介護士の数が安定している
2. 立地条件が良い
3. 施設・設備投資が行き届いている
4. 有料老人ホーム・介護施設の価値を知る

介護業界は、施設数がかなりの勢いで増加しているのに対して、介護士の数は慢性的に不足しています。

2019年に介護労働安定センターが行った調査によると、約70％の施設で人手が不足していると回答しています。

さらに経済産業省の調査によると、このまま高齢化が進めば、2035年には約80万人の介護士不足に陥ると予想されています。

有料老人ホーム・介護施設にとって、人手が不足せず安定しているというのは、非常に大きなアピールポイントです。

また、野村総合研究所が行った「高齢者向け住まい及び住まい事業者の運営実態に関する調査研究報告書」（平成28年度）によると、平均入居率は87%となっています。

したがって、安定して90%以上の入居率をキープしているなら優秀なほうだといえるでしょう。

有料老人ホーム・介護施設は、施設や従業員の質に加えて、立地条件も重要なポイントになります。住宅街や主要駅の近くの立地だと、近隣の利用者が自宅から通いやすいので好条件です。

また、自然が豊かで入居者が気持ちよく過ごせる場所や、公園や散歩コースが近くにある立地も利用者に好まれます。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却では、施設・設備投資が行き届いているほうが売却価格が高くなります。

高度なリハビリ施設や売店の充実などはもちろん評価点ですが、有料老人ホーム・介護施設では、居室・浴室・食堂・トイレといった、生活に密着した設備が快適で使いやすいことが最も重要です。

そのうえで、温泉施設、ゴルフ練習場、高級料理が楽しめるラウンジなどの付加価値があれば、それもアピールすると売却価格の上乗せにつながるでしょう。

しかし、あくまで生活空間としての快適さが有料老人ホーム・介護施設においては大切です。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却を検討していながら、自社の施設がどれくらいの価値を持っているかよくわかっていないことも意外と多いのではないでしょうか。

有料老人ホーム・介護施設をできるだけ高い価格で売却するには、まずその価値を正しく知っておくことが必要です。

有料老人ホーム・介護施設の価値は、大まかに事業価値と不動産価値に分けて考えます。事業価値は入居率の高さやその結果としての営業利益、不動産価値は立地や築年数などを基準に算定されます。

有料老人ホーム・介護施設の事業価値は、営業利益を基準とし2~5年分を大まかな事業価値とみなすのが一般的です。それに加えて、居室数・入居率・スタッフの数・設備の充実度などが加味されます。

居室数は、多いほど事業価値が高く見積もられる傾向が強いです。目安として、30室以上あれば買い手がつきやすく、20室以下だと買い手がつきにくいといわれています。

今後、日本では高齢者の割合がさらに増えてくるので、事業価値の平均値も上昇していくことが予想されます。

有料老人ホーム・介護施設では事業価値ばかりに目が行きがちですが、土地・建物を自社所有している場合は不動産価値も重要な要素です。

場合によっては、事業価値より不動産価値のほうが高くなることもあるので、その価値を正しく知っておくことは会社売却において大変重要といえるでしょう。

有料老人ホーム・介護施設の不動産価値は、高齢者が多く住む住宅街からアクセスのいい場所、または主要駅から近い場所だと高くなる傾向があります。

あるいは、利便性は多少悪くても自然が豊かで利用者が気持ちよく暮らせる土地なら、買い手に高く評価してもらえる可能性もあります。

もちろん、賃貸の場合は不動産価値を売却価格に含まれないので、自社所有に比べて売却価格が安くなります。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却の現状には、以下5つの特徴がみられます。

【有料老人ホーム・介護施設の会社売却の現状】

1. 高齢化社会により要介護高齢者が増加
2. 介護報酬のマイナス改定による影響
3. 介護給付費の先行き不安
4. 介護施設数の増加及び、倒産数の増加
5. 介護士の深刻な人材不足

要介護高齢者の数は、2003年が約370万人だったのに対して2019年は約658万人と、約288万人も増加しており、日本の高齢化はかなりのスピードで進んでいることがわかります。（厚生労働省「平成30年度介護保険事業状況報告（年報）」より）

年齢別で見ると、65歳から74歳で要支援・要介護認定を受けた人の割合は11.3%なのに対し、75歳以上は88.7%と急激に上昇します。要支援・要介護になる主な原因は、認知症・脳卒中・衰弱などです。

また、介護が必要となったときに男性は妻に介護してもらいたいというのが圧倒的に多いのに対し、女性は子供や介護サービスを利用したいと考えているようです。このように男性と女性では、介護に対する意識に差があることが見てとれます。

介護報酬は3年に1回のペースで改定されており、改定率はプラスのときもあればマイナスのときもあります。

直近の2018年の改定では0.54%のプラスとなっていますが、通所介護などマイナス改定となっている分野もあり、介護業界にとっては厳しい状況が続いています。

前回の2015年が大幅なマイナス改定だったこともあり、介護報酬が上がっているという実感は感じにくいでしょう。

介護業界において介護報酬は利益に直結するので、マイナス改定の影響も非常に大きくなります。特に小規模な施設では、マイナス改定の影響で会社売却や廃業する事業所が増える恐れもあります。

介護給付費をまかなう介護保険制度は、2000年に始まった比較的新しい制度で、現在もこまめに改正しながら実情に合ったシステムを模索している状況です。

しかし、そもそも制度が将来的に存続できるのかという意見もあり、多くの経営者が先行きに不安を持っているのが実情です。中小の事業所では、先行き不安を理由に事業から撤退する事例も少なくありません。

2000年の介護保険制度の導入後、介護施設数は毎年急速に増加しています。有料老人ホームの増加が特に著しく、2000年代前半には施設数が1,000程度、定員数が数万人程度でしたが、2016年には施設数が1万を超え、定員数は40万人以上にまで増加しています。

他には、2011年に導入されたサービス付き高齢者向け住宅が急速に増加しており、今後は要介護度の低い高齢者の受け入れ先として主流になっていくでしょう。

介護施設の倒産件数は、ここ数年100件前後で推移しており、いわゆる高止まりの状態です。

介護報酬の改正と倒産件数の関連性が指摘されており、介護報酬のマイナス改定が今後実施されれば、倒産件数が増加する恐れもあります。

介護施設の数が急速に増加しているのに対して、介護士の数は慢性的に不足の状態が続いています。

介護士は激務の割に給料が安く、若い世代が介護士になりたがらないのに加え、現役の介護士も仕事がきつくて辞めてしまうことが多いのも介護士不足に拍車をかけています。

2019年に介護労働安定センターが行った調査によると、介護職員の平均月収は約23万円となっており、他業種に比べて非常に低い水準です。

また、平均勤続年数は6年となっており、家族を養う継続的な職業として成立しづらい現状が見てとれます。

政府は、外国人の介護士を増やす政策などを打ち出して対策に乗り出していますが、その成果が出るまではまだまだ時間がかかるでしょう。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却を行うメリットには、主に以下の5つが挙げられます。

【有料老人ホーム・介護施設の会社売却を行うメリット】

1. 後継者問題からの開放
2. 従業員の雇用先の確保
3. 利用者のサービス継続
4. 別事業への転換
5. 売却益の獲得

近年は経営者の平均年齢が高齢化しており、後継者問題は深刻になっています。以前は自分の子供や親族から後継者を選ぶ親族内承継が主流でしたが、近年では会社売却などのM&A手法を活用して、親族でない第三者へ事業を承継するケースが増えています。

中小企業では、事業が堅調にも関わらず後継者がいないために廃業してしまうケースも多いですが、会社売却を活用すればこのような廃業も防げます。

会社売却して意欲のある若い経営者に事業を譲るというのは、後継者問題の解決方法として非常にメリットが多いといえるでしょう。

有料老人ホーム・介護施設を廃業してしまうと、そこで働いていた従業員が職を失うことになります。

しかし、会社売却で有料老人ホーム・介護施設を譲り渡せば、会社が存続し従業員の雇用を確保できます。

有料老人ホーム・介護施設を廃業してしまうと、従業員が職を失うだけでなく、そこで暮らしていた利用者も引っ越しを余儀なくされます。

介護施設の利用者は高齢者であるため引っ越しは大きな負担になるうえ、新しい施設を探して契約するのは家族にとっても大きな負担です。

一方、会社売却なら施設が消滅せずに残るため、利用者は引き続きそこで暮せます。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却は、別事業へ転換するための資金獲得手段としても有効です。

全く違う業種への転換も可能ですが、実際のM&A事例では施設を売却して訪問介護に転換するケースがよく見られます。

特に、中小の事業者にとって施設の維持は負担になるので、それを手放して施設のいらない訪問介護に集中するのは有効な選択肢のひとつです。

有料老人ホーム・介護施設には総量規制があり新規開設のハードルが高いので、すでにある施設を買い取って事業に進出したいと考えている企業は少なくありません。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却は、買い手・売り手双方にとってメリットのある選択肢だといえるでしょう。

売却して資金を得たいという目的で、有料老人ホーム・介護施設の会社売却を行うのも十分有効な手段です。

経営者が高齢になって引退を考えるときに、会社売却すればリタイア後の資金を獲得でき、会社を存続させて従業員や利用者を守れます。

中小の事業者の中には、M&Aや会社売却についてよく知らないために、会社売却せず廃業してしまうケースも少なくありません。

また、会社売却について知っていても、こんな小さな会社を買い取ってくれる企業などいないだろうと決めつけて、会社売却に乗り出さない経営者も多いようです。

しかし、会社売却は規模の大小に関わらず可能であり、赤字でも売却先が見つかることもあります。売却益を得る目的で会社売却するという選択肢もあることを、知っておくのは大切だといえるでしょう。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却をご検討の際は、ぜひM&A総合研究所へご相談ください。

有料老人ホーム・介護施設の会社売却の豊富な経験と知識を有するM&Aアドバイザーのフルサポートにより、納得いく条件での会社売却が可能です。

また、豊富なネットワークと独自AIによるマッチングシステムを有しており、幅広い買い手候補から最適な相手を選ぶことができます。クロージングまでの期間は最短3ヶ月とスピードの早さも強みです。

報酬体系は安心の完全成功報酬制を採用しており、成約するまで料金は一切かかりません。成功報酬はレーマン方式としており業界最安値水準となっています。

無料相談を随時受け付けていますので、有料老人ホーム・介護施設の会社売却をお考えの場合は、お気軽にお問合せください。

介護業界は、今後さらに需要が高まってくるので、有料老人ホーム・介護施設の会社売却やM&Aも今まで以上に活発になると推測されます。

有料老人ホーム・介護施設の経営者にとって、会社売却の流れやメリットを理解しておくことは今後ますます重要になるでしょう。

【有料老人ホーム・介護施設の会社売却の流れ】

1. 会社売却の専門家に相談
2. 有料老人ホーム・介護施設の売却先を選定
3. 代表者の面談
4. 基本合意書の締結
5. デューデリジェンスの実施
6. 最終売却契約の締結
7. クロージング・引き継ぎ

1. 利用者・介護士の数が安定している
2. 立地条件が良い
3. 施設・設備投資が行き届いている
4. 有料老人ホーム・介護施設の価値を知る

1. 高齢化社会により要介護高齢者が増加
2. 介護報酬のマイナス改定による影響
3. 介護給付費の先行き不安
4. 介護施設数の増加及び、倒産数の増加
5. 介護士の深刻な人材不足

1. 後継者問題からの開放
2. 従業員の雇用先の確保
3. 利用者のサービス継続
4. 別事業への転換
5. 売却益の獲得

有料老人ホーム・介護施設の会社売却を成功させるためには、専門的な知識・見解に加え、高い交渉力も求められるため、専門家のサポートは不可欠といえるでしょう。

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