不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)は経営難になる前に動き出そう

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)は、保有している不動産によっても株式譲渡の売却金額は大きく変わります。成功するためには、タイミングが重要です。この記事では不動産管理会社の株式譲渡を解説していきます。ぜひ、高額取引に乗り出してみましょう。

目次

  1. 不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)を今すぐ検討した方が良い理由
  2. 不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)の成功事例
  3. 現状の譲渡価格を計算してみよう
  4. 不動産管理会社が株式譲渡(会社譲渡)の主要な流れ
  5. 不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)で注意したいポイント
  6. 不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)は専門家が高額取引の近道
  7. まとめ
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1. 不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)を今すぐ検討した方が良い理由

不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)を今すぐ検討した方が良い理由

不動産管理会社の「経営が上手くいかない」「最近伸び悩んでいる」といった理由で今後に不安を感じているということはありませんか?

今は経営者、会社どちらにも乗り切る体力はあるかもしれません。しかし、3年ほど経てば今よりも状況が悪化している可能性もあります。どうすれば良いのか悩む前に株式譲渡(会社譲渡)を検討してみましょう。

なぜ、すぐに検討するべきなのかですが、以下3つの理由があるからです。
 

  1. 会社の価値が下がる前の方が売却金額が大きい
  2. 従業員や契約に大きな変更がない
  3. 会社は存続するので不動産も安心である

今、どうしたら良いのかの判断基準にもなるので、それぞれ一緒に見ていきましょう。

理由1.会社の価値が下がる前の方が売却金額が大きい

不動産管理会社での株式譲渡は「会社の価値が下がる前」に動き出す方が売却金額が大きくなります。

なぜなら、順調に市場規模が右肩上がりだった不動産事業でも、市場規模の縮小が予想されているからです。今は安心して経営ができている状態でも、今後も安定して順調に伸び続けるとは限りません。

不動産管理会社が赤字になってしまえば、株式譲渡できる相手も減ってしまいます。相手が減っている間に徐々に経営難へ向かってしまい悪循環に陥ることも。

そうならないためにも、厳しい市場に対抗する力がある間に、株式譲渡へ動き出す必要があるのです。ですから、会社の価値が下がる前である「今」が最適なタイミングと言えるでしょう。

ですが、株式譲渡となると従業員や今の契約、保有している不動産などのことも考えなくてはならず悩むものです。次は、会社に残っている従業員や契約、保有不動産などについても考えてみましょう。

理由2.従業員や契約に大きな変更がない

不動産管理会社で株式譲渡を選べば「従業員や契約に大きな変更はない」です。

経営者が変わるだけで、従業員や契約は変わりません。今まで頑張ってきた従業員と、努力してきた結果の契約をすべて守れます。

よりわかりやすく「経営難で廃業してしまう」と仮定してみましょう。従業員から契約のことまですべて今後のことを考えなければなりません。

従業員の就職活動のサポート、契約についての確認などに追われてしまうのです。場合によっては赤字になり、今後の生活にも大きな影響を与えてしまいます。

では、不動産管理会社の株式譲渡を選んだ場合はどうなるでしょうか。

従業員はそのまま契約を続けてもらえることがほとんどです。努力して得た契約にも経営者が変わるだけで大きな変化がありません。廃業や経営難によるリスクを回避するための選択肢としても有効というわけです。

そしてもう1つ、忘れてはいけないのが保有している不動産についてです。次の項目で確認しておきましょう。

理由3.会社は存続するので不動産も安心である

不動産管理会社で株式譲渡を選べば「会社は存続するので保有している不動産も安心」です。

株式譲渡では会社にある不動産も範囲に含めることができます。わざわざそれぞれを売却しておく必要はありません。

また、M&Aによって買い手を見つけて譲渡する時には所持している不動産が重要な決め手となります。買い手の求める不動産を保有していれば、高い評価を得られるので売却金額も高くなりやすいです。

例えば、保有している不動産を株式譲渡の前に個人売却して清算するとします。売却して得た金額は株主に配当としますが、税金によってあまり大きな金額にはならないことがほとんどです。

ですが、会社と一緒に保有不動産を譲渡したらどうなるでしょうか。

不動産を保有したままの株式譲渡であれば、不動産に関する手続きもなく、個人の譲渡所得に関する税金だけで済みます。節税としても効果的というわけです。

今なら、後継者がいなくてもM&Aを選び買い手を見つけることで株式譲渡は問題なく進みます。また、廃業するよりも不動産の処分コストの必要がない株式譲渡を選び、会社を存続させるほうがメリットが多いのです。

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ここまで、なぜ不動産管理会社で株式譲渡をするべきなのかについてお伝えしました。

ですが、本当に成功するのか不安に感じている人も多くいるかと思います。ですから、次の項目で成功事例について見ていきましょう。

2. 不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)の成功事例

不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)の成功事例

不動産管理会社の株式譲渡は、規模を問わず行われています。事業拡大のためや新規物件確保のために買い手が多くいるからです。

では、成功事例として、売上高約1億円のマンション管理会社がM&Aを使って株式譲渡したケースを紹介します。

売り手側

  • 売上高1億円規模のマンション管理会社
  • 創業社長で後継者不足に悩んでいる
  • 買い手を見つけるためにM&Aを選ぶ

買い手側
  • 売上高非公開のマンション管理会社
  • 同業他社の買収により事業規模の拡大が目的
  • 見極めを必要としたことからM&Aを選ぶ

お互いの目的が上手く合い、買い手側と売り手側の不動産管理会社は話し合いを進めていきました。話し合いの中で、売り手側が事業拡大になる不動産を所有していることがわかります。

売り手側の目的である後継者不足も解消し、お互いが納得できる条件をまとめて株式譲渡が行われたのです。

このように、株式譲渡(会社譲渡)が頻繁に行われている業界では多くのM&Aの成功事例があります。事業承継や経営課題の解決も可能ですから、まずは気軽に相談をして事例を聞いてみるのも良いですね。

もしも専門家に心当たりがなければ、M&A総合研究所にお任せください。
 

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保有している不動産は他の企業にはない大きな取引の武器です。

廃業を選んで個別で売却して多額の税金を払うよりも、M&Aを選んで不動産ごと株式譲渡をする方が売却金額も大きくなります。ですが、いまいち不動産管理会社の譲渡価格がイメージしにくいのではないでしょうか。

そこで、自身の企業がどのくらいの価値を持っているか次の項目を参考に考えてみてください。

3. 現状の譲渡価格を計算してみよう

現状の譲渡価格を計算してみよう

不動産管理会社で株式譲渡の譲渡価格を計算する方法は以下3つです。
 

  1. コストアプローチ
  2. マーケットアプローチ
  3. インカムアプローチ

コストアプローチは、株式譲渡する会社の純資産をもとに株価を算定します。細かいルールはありますが、会社の純資産から法人税を引いた額が譲渡価格の目安です。

次に、マーケットアプローチは市場での企業価値から株価を算定します。上場している時には株式市場の価値が、非上場企業では類似の上場企業の価値が譲渡価格の目安です。

最後にインカムアプローチでは会社が将来獲得する利益やキャッシュフローをもとに今の価値を算定します。どれだけ成長するのかを指針とするので、最も使われる方法です。

ただし、どの方法で算定するにしても目安としかなりません。なぜなら、株式譲渡では自社の資産や株価だけではなく、買い手となる譲渡先の意見が大きく影響するからです。

そこで、効率よく自社の価値を知りたいという方は、M&A総合研究所へご相談ください。

算定方法が多数あり、計算が難しくても「企業価値の算定」を行うお手伝いをいたします。買い手によって価値を決めるポイントも違うからこそ専門家の意見が大きく役立つはずです。

自身が非常に高い価値がある会社だと目安を考えても、株式譲渡の相手によっては魅力的に感じない可能性もあります。

企業価値の算定の経験が豊富なので、どうすれば価値を上げられるのかについてもご相談いただければアドバイスをいたします。

【関連】不動産管理会社のM&A・事業承継ならM&A総合研究所

ここまで、不動産管理会社の株式譲渡について詳しくお伝えしました。譲渡を前向きに検討した時には、流れについて知っておくのも余計な時間を使わないために大切なことです。

次の項目でお伝えしますのでぜひ確認してみてください。

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4. 不動産管理会社が株式譲渡(会社譲渡)の主要な流れ

不動産管理会社が株式譲渡(会社譲渡)の主要な流れ

不動産管理会社の株式譲渡は、簡単に説明すると株式に関する手続きがメインです。

主な手順を以下にまとめてみました。
 

  1. 譲渡制限株式でないか確認する
  2. 株式譲渡承認請求をする(制限がある場合)
  3. 株式譲渡承認決議をする(制限がある場合)
  4. 株式譲渡について買い手と話し合いをする
  5. 株式譲渡契約をする
  6. 株式名簿などの書換え手続きをする
  7. 株式名簿記載証明書の交付を受ける
  8. アフターケアと引き継ぎをしていく

譲渡制限株式ではやや手続きが増えてしまうことには注意してください。

また、必ず譲渡後のアフターケアについても考えておきましょう。従業員からの反発や大量離職を防ぐのに効果的です。

不動産管理会社で株式譲渡をする時には、買い手側と協力しながら進めていくことが大切です。価格やスケジュールについても話し合いが必要となります。

詳しく手順や手続きについて知りたい方は、以下の記事で紹介していますので参考にしてみてください。

M&Aの手法・株式譲渡の手続きを徹底解説!

ですが、株式譲渡をすると決めていなければ、手続きを見てもイメージしにくいものです。決断に迷っている時の相談にもM&A仲介会社なら丁寧に答えてくれますので参考にしてみてください。

ここまで、手続きの方法の流れを紹介してきました。

次は不動産管理会社の株式譲渡で失敗しないためにも知っておきたい注意点を一緒にチェックしていきましょう。

5. 不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)で注意したいポイント

不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)で注意したいポイント

不動産管理会社での株式譲渡で注意しておきたいポイントは4つあります。
 

  1. 人気エリアの物件があるかで価値が変わる
  2. 譲渡先にメリットは明確にする
  3. 時間に余裕をもって交渉する
  4. 税金について考えておく

それぞれどうして注意しておきたいのかわかりやすくお伝えするので見ていきましょう。

ポイント1.人気エリアの物件があるかで価値が変わる

1つ目のポイントが「人気エリアの物件があるかで価値が変わる」です。

不動産管理会社であれば、複数の不動産を保有しているかと思います。中には人気のあるものから、人気のないものまであるでしょう。これらの物件がどこのエリアにあるのかによって不動産の価値が大きく変わるのです。

簡単に説明すると、人気エリアの物件が多いと自然に価値が高くなります。逆に、人気エリアの物件が少ないと価値は上がりにくいです。

では、どのように物件を調べるのかを考えてみましょう。

まず、不動産管理会社で株式譲渡する前に物件情報を整理してみてください。どのエリアにどれだけ物件を持っているかを知るところから始めます。

調べた時には、物件の情報をわかりやすいようにまとめておき、すぐに確認できるようにしておきましょう。ここでまとめたものは、譲渡先との話し合いの時に提示できるので正確な価値を相手に伝えることができます。

最後に、人気エリアをリサーチして物件の洗い出しをしていきます。洗い出ししたものは別途でまとめておくと話し合いの時に使いやすいです。ここで見つけた人気エリアの物件数によっては自社の価値を考える時にも役立つのでさっそく試してみてください。

ここで行った物件情報の整理は次のポイントにも大きく影響します。さっそく見ていきましょう。

ポイント2.譲渡先にメリットは明確にする

2つ目のポイントが「譲渡先にメリットは明確にしよう」です。買い手にどのようなメリットがあるのかを明確にして伝えることは売却金額にも大きく関わります。

例えば、人気エリアに多数の物件を持っているなら、買い手側の企業にとって大きなメリットとなります。物件の数や場所などの細かい情報を調べてまとめておけば、良い印象を与えられるほか、メリットを明確に伝えやすいです。

他にも、たくさんの物件を扱っていたなら、幅広く物件を取り扱い事業拡大を狙う買い手側企業のメリットになるでしょう。保有している物件数をまとめたものが用意できていたら、そのままリストを使ってアプローチできます。

このように、不動産管理会社の株式譲渡は買い手側にどれだけのメリットを提示できるかで成功率が変わります。メリットの数だけ、成功率と売却金額を高められると考えてみてください。

不動産管理会社に限らず、株式譲渡は大きな金額が動く重要な取引と言えます。感覚で決めることはほとんどありません。

ですから、メリットを明確にし、最大限に活用することは成功にも不可欠な要素です。自社の持ち味を活かした素晴らしさを存分に伝えられるように調べてみてください。どこがセールスポイントになるのか迷った時にも、物件のリスト化、人気エリア物件のリスト化を試してみると良いでしょう。

ポイント3.時間に余裕をもって交渉する

3つ目のポイントが「時間に余裕をもって交渉すること」です。時間に余裕を持って交渉できれば、トラブルを未然に防げるほか、譲渡もスムーズに進みます。

株式譲渡は大きな金額が動くものとお伝えしました。ですから、簡単に契約へ進まないことから長い時間を必要とします。合意するまでに何度も相談しなければならないことやそもそも買い手を見つけるのが難しいケースも少なくはないのです。

また、買い手を見つけられても話し合いの結果、双方の意見が合わなければ株式譲渡はでません

この時間に余裕を持って交渉するというのは、
 

  • 自社の持つメリットを明確に伝えられること
  • 契約範囲の漏れによるトラブルを防ぐこと

に優れています。

焦っていては伝えたいことが伝わらないので、交渉にもならないことも少なくないのです。ですから、必ず時間の余裕を持って交渉に望んでみてください。

それでも、時間に余裕がなく、不動産管理会社の株式譲渡を素早く進めたい人はいるかと思います。そこで、便利なのが専門家に相談することです。

M&A仲介会社などの専門家に自身の希望を伝えれば買い手候補を丁寧に報告してくれます。手続きの疑問点にもすぐに回答してもらえるので順序良く進められて時短できるでしょう。

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また、税金についても詳しく教えてもらえるのも大きなメリットです。次のポイントでも触れるので確認してみてください。

ポイント4.税金について考えておく

4つ目のポイントが「税金について考えておく」です。大きな金額が動く株式譲渡では、節税について考えておく必要があります。

なぜなら、保有している不動産によっては株式譲渡の売却金額が高くなるので、その分「税金も高くなるから」です。

不動産管理会社の株式を譲渡するのが個人の場合は以下のような税金がかかります。
 

  • 譲渡所得税
  • 相続・贈与税
  • みなし贈与課税

法人の場合は基本的に法人税のみです。

法人の場合は特に売却金額によって税金の額面が変わります。保有している不動産や、資産によっても大きく異なる部分ですから、注意しておきましょう。

詳しい税金の内訳などを細かく紹介しているととても長くなります。ですから、詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。

株式譲渡の税金まとめ!税金の種類と計算方法を徹底解説!

不動産管理会社の株式譲渡にかかる税金の計算が難しい場合や、もっと細かく自社での場合を知りたいと考えた時にはM&A仲介会社に相談するのがおすすめです。M&Aの専門家ですから、多くの知識を持っていることから細かく算定し、節税の方法までアドバイスしてもらえます。

次の項目で、なぜ専門家に相談するべきなのか簡単にお伝えしていきますので、参考にしてみてください。

6. 不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)は専門家が高額取引の近道

不動産管理会社の株式譲渡(会社譲渡)は専門家が高額取引の近道

ここまで不動産管理会社の株式譲渡についてお伝えしましたが、難しいことも多く、気になることも出てきたかと思います。高額取引をしたい人も少なくはありません。

そんな時には専門家に相談してみてください。

実際、不動産管理会社の株式譲渡を買い手候補を探すところから契約まで自社ですべて行うのはとても難しいです。相場がわからず買い手を見つけられない、認識の違いからトラブルが起きるなど一筋縄ではいかないことも。

しかも、不動産管理会社の株式譲渡では時間がかかるほど経営難に陥り売却金額が下がってしまうのも気になるところです。

M&A仲介会社に相談すれば、専門家ですから買収の相場から手続きまで細かくアドバイスをもらえます悩んでいるうちに時間は過ぎていますので、株式譲渡を思い立った今がタイミングです。

M&A仲介会社はどこが良いのかお悩みなら、M&A総合研究所にご依頼ください。

相談料、着手金、中間報酬無料で、少額のM&Aにも対応しています。高額取引をするためにどうしたら良いかなどもアドバイスできますので、納得のいく株式譲渡ができるようになるはずです。ぜひ参考にしてみてください。

7. まとめ

不動産管理会社の株式譲渡のタイミングは今からでも遅くはありません。同業他社を中心に事業拡大を進めているところも多いので買い手も見つかりやすいです。

経営難になる前に手続きを進める自信がない人は、M&A仲介会社に相談してみましょう。早めのアクションが高額取引の鍵ですからタイミングを見逃す前に行動してみてください。

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