【2022年最新】住宅建設業界のM&A動向【ハウスメーカー/ビルダー/工務店】

私たちの生活に密着している業種の1つである住宅建設業界ですが、建設会社やビルダー、工務店、ハウスメーカーなど住宅建設業界のM&Aが、最近は増加傾向です。ここでは、住宅建設業界のM&Aの状況を把握するまえに、住宅建設業界の定義などを解説します。

住宅建設業界は、大別すると総合建設業と職別工事業に分かれます。それぞれの概要を確認しましょう。

住宅建設業界の枠を超えた建設業である建設会社に、総合建設業があります。いわゆるゼネコンといわれている建設会社です。総合建設業と呼ばれる建設会社は、土木工事や建築工事、電気工事など多種の工事を手掛ける許可を保有しています。

したがって、ハウスメーカーやビルダー、工務店などはゼネコンには分類されません。

職別工事業と呼ばれるいわゆるサブコンは、それぞれの工事に合わせた工事業許可を持つ専門工事を行う建設会社です。ハウスメーカーやビルダー、工務店などはサブコンに分類されます。

ここで、ハウスメーカーやビルダー、工務店などの建設会社における住宅建設業界の取引流通について見てみましょう。

住宅建設業界は住宅やビル、道路など構造物の構築を依頼する発注者と依頼された工事を請け負う建設会社である元請業者において工事請負契約が締結されます。この契約に基づき、住宅建設工事が行われます。

住宅建設業界の契約は、発注者と請負業者の契約だけではありません。多くの場合、ゼネコンなどの総合建設業を担っている建設会社が、下請とされる建設会社に業務を請け負わせます。

また、工事の内容や工程によってはサブコンと呼ばれる専門工事業者に対し、工事を発注するのが日常茶飯事です。したがって、元請業者から下請業者に対する発注契約が結ばれます。

建設会社やハウスメーカー、ビルダー、工務店はどういった受注形態をとっているのでしょうか。ここでは、住宅建設業界における主な事業を4つに絞り解説します。

• 公共工事への入札
• 営業による受注
• 元請からの受注
• 受注生産

道路や橋、護岸工事や港湾工事など公共にかかわる工事を行う場合は、各発注機関に入札を行います。入札は、参加資格申請をそれぞれの公共団体に提出している建設会社のみが参加可能です。

入札には、一般競争入札や指名競争入札、公募型、プロポーザルなどがあります。業種も土木、建築、管、電気、設計など多岐に渡るものです。入札に参加した建設会社などの中から、基本的には一番低い価格で入札した建設会社に業務を請け負わせます。

民間工事の多くは、営業による受注から請け負っています。特に、住宅建設業界に関わるハウスメーカーやビルダー、工務店は営業による獲得が大半です。

ハウスメーカーやビルダー、工務店は、住宅展示場などで営業展開を図るほか、最近では街角に住宅展示場などを開設するなど営業方法は多岐に渡ります。

元請から工事を受注している建設会社も数多く存在します。下請は一次下請から始まり二次下請、三次下請などの階層構造です。また、ハウスメーカーやビルダー、工務店の場合、住宅の受注は自社で行うものの、建設や設備工事などは全て下請けへ委託している建設会社がほとんどです。

建設業界・住宅建設業界で造り出す構造物は、現地で構築される受注生産型です。壁や床などは工場でプレカットが行われていますが、組み立ては現地で行います。

土地や風土などに合わせ、その状況にあった工法や手法を取り入れるため、似た状態はあるものの全く同じ状態で工事が施されることはほとんどありません。特に、地元に根付いた工務店であればなおさらです。

こうした受注生産型である業界特性は、M&Aでもたらされる大規模化による効率化・コスト削減の恩恵を受けにくいと認識されています。

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建設業界の公共工事の予算は、ピーク時より大幅に削られているという動向の中、住宅建設業界の市場動向はどのようになっているのでしょうか。

建設業界の動向や住宅建設業界市場の動向を知るには、建設業許可業者数の動向に目を向ける必要があります。

国土交通省が発表している建設業許可業者数調査によると、一般建設業許可がある業者の数は2019（平成31）年3月末の時点で46万8,311社です。この数は、ピーク時であった2000（平成12）年3月末と比較して、13万2,669社の減少となっています。

このうち住宅建設業界に関わる建築工事業は、2019年3月末時点で15万1,188社です。建設許可業種の中で、建築工事業種の減少率が最も高い数値になります。住宅建設業界の動向は淘汰の時期に差し掛かっているようです。

住宅建設業界において、売上の動向は業界動向サーチによると2016（平成28）年からやや右肩上がりで推移しており、2018（平成30）年～2019（令和元）年の住宅業界の主要対象企業27社の売上高合計は、5兆1,677億円です。

こうした動向からハウスメーカーなどの住宅建設業界の動向は、他の建設業種に比べて順調だといえるでしょう。

住宅建設業界が抱えている問題として、以下の3項目に着目しました。

• 廃業の増加
• 人材不足による問題
• 住宅着工率の減少

住宅建設業界というよりも建設業界にいえることですが、廃業が多い状況が長く続いています。建設業許可業者がピーク時から見て大幅に減少しているのは、廃業しているからです。これは、公共工事の減少や金融機関の貸し渋り、さらには民間工事の縮小など多くの要因が考えられます。

住宅建設業界を含めた建設業界全般で、人材不足が課題です。長時間労働による疲労や3Kと呼ばれる労働環境から、就労者離れが深刻化しています。こうした人材不足の動向は担い手不足にまで発展しており、地方では事業を廃業する小さな工務店が後を絶ちません。

新築の住宅着工率が年々減少してきました。野村総合研究所の情報によると、2016年度には97万戸あった住宅着工数は2020（令和2）年度には74万戸です。そして、2030（令和12）年度には、2016年度の約半分となる55万戸に減少するとの予測も発表されています。

新型コロナウィルス感染拡大問題は、住宅建設業界にも影響を及ぼすとみられています。テレワークの普及・継続により、必ずしも都市部に住居を持つ必要がなくなった層が、一定数、出現しました。それらの人々の一部には、すでに郊外の戸建住宅購入に動いている実例もあります。

つまり、住宅着工率の減少に、一定の歯止めがかかる可能性が出てきたのです。また、郊外の住宅の場合、新築に限らず空き家を購入し、リフォーム・リノベーションをして住むケースも考えられます。

今後、住宅建設業界としては、最先端技術を導入しながら、新たに住居を持とうという顧客の細かなニーズに対応した住宅を、いかに提供できるかが課題となるでしょう。具体的には、以下のラインアップの工事に対応していくことが、住宅建設業界の今後のテーマです。

• スマートハウス：ITを用いた省エネルギー住宅の提供
• スマートホーム：AIやIoTを用いた便利で安心できる生活空間の提供
• 高齢者向け住宅：超高齢社会における高齢者にとって快適な住居の提供
• リフォーム・リノベーション：限定的なモデルにとどまらない顧客ニーズに細かに対応する工事システムの提供

住宅建設業界の動向を見ると、住宅建設業界が再編の時期に到達していることがみてとれます。しかし、住宅建設業界は、今まであまりM&Aが進みませんでした。住宅建設業界でM&Aが促進されなかった理由、そしてM&Aの目的などを解説します。

他の産業に比べて住宅建設業界でM&Aが進まなかった理由には、住宅建設業界特有の問題があるとされています。それは以下の2点です。

• 入札参加への制限がかかる
• 規模の拡大＝業績アップにはならない

これは住宅建設業界というよりも建設業界に関わることになりますが、入札参加への制限がかかってしまう問題があります。多くの日本の建設会社は、公共工事に依存していました。公共工事の入札は会社の規模に合わせたランクで行われるのが一般的です。

工事の分量はランクが低いほど多いですが低価格であり、ランクが高いほど受注金額は高いですが工事量は少なくなります。M&Aにより建設会社が大規模になり完成工事高が上がると、入札ランクが上がる可能性があるのです。

すると、今まで入札参加できていた工事に参加できなくなるなど、入札参加への制限がかかってしまいます。また、M&Aの実施により、2社でそれぞれ入札に参加できていた状態から1社のみの参加になってしまうため、受注機会が減ることになります。

一般的に、M&Aによって会社の規模が拡大すると、業務の効率化が図れて経費が抑えられる「規模の経済」が働き、業績が上がるとされています。しかし、ハウスメーカーやビルダー、工務店などの建設会社では、規模の経済が働きにくいのが実情です。

住宅建設業界は受注生産型であるため、業務の効率化を図ろうとしても技術者レベルまでであり、規模が大きくても小さくてもあまり変わりません。そして、工事の受注に関しても問題があります。

工事受注量が少ないとそれだけもうけが少なくなるのは確かですが、逆に工事受注量が多くなると現場管理人の不足などを招いてしまい、本来受注したい工事などが請け負えなくなる可能性があるのです。

また、建設工事中に労働災害が起こってしまうと現場はストップしてしまいます。台風などの災害が起きた場合の損失も少なくありません。

さらに、工事は順調に受注ができたとしても警備員の不足などを招いたり、運送業の人材不足から資材調達が間に合わなかったりなど、工事が滞ることも数多くあり、計画なき経営規模の拡大はリスクがあるのです。

そうした状況下にありながら、最近では住宅建設業界のM&Aが増加していますが、なぜなのでしょうか。住宅建設業界のM&Aについて迫ります。

建設業や住宅建設業界は、M&Aがあまり進んでいませんでした。しかし最近では、人材不足や受注エリア拡大など、業界が抱えていた問題を解決する手段としてM&Aを活用する例が増えてきています。この動きにより、住宅建設業界はM&Aによる再編を迎えているのです。

特徴的なのが、海外の資本がM&Aにより国内の住宅建設業界に参入してくる傾向があることです。欧米などの建築技術をM&Aにより国内に導入することで、今までの国内でのハウスメーカーやビルダー、工務店の住宅と差別化を図っています。

それでは住宅建設業界におけるM&Aには、どのような目的があるのでしょうか。さまざまな効果が見込めるM&Aですが、ここでは以下の3点について解説します。

• 後継者問題解決のためのM&A
• 他社の技術獲得
• 人材の確保

建設業界および住宅建設業界で大きな問題となっているのは、後継者不足問題です。特に、地方の建設会社にとっては非常に深刻な問題であり、後継者が存在しないため、技術があるのに廃業危機にあるハウスメーカー・ビルダー・工務店・建設会社が少なくありません。

また、地域で唯一の建設会社が、受注高もありながら廃業に追い込まれることもあります。こういった状況を招くと、地域で災害などの緊急事態が起こった場合に対処できなくなるなど、地域社会としても大きな損失です。

こうした状況を防ぐ目的で、M&Aで自社を売却することで買い手に事業承継して廃業を免れる動きが増えてきました。

建設会社同士のM&Aにおける目的の1つに他社の技術獲得があります。一様に建設会社といっても、それぞれに得意分野や専門分野がありますから、そうした技術を一から構築するよりもM&Aによる買収は効率的です。

特に住宅建設業界においては、それぞれに研究を行ってきた技術などを有するハウスメーカーやビルダー、工務店は非常に多く、そうした技術をM&Aを活用して組み合わせることにより、より高品質なサービスを提供できます。

材料メーカーとのM&Aを実現できれば、材料生産から受注、販売まで一気通貫で請け負えるようになり、企業ブランドが高まることでしょう。自社で構築してきた技術と資材メーカーとの技術を融合すれば、今まで以上のブランド力を持つことも可能になります。

住宅建設業界の人材不足は、深刻化をたどっています。特に、地方の建設会社では、新入社員を募集してもなかなか集まらないなど苦しい状況です。採用した人材も数年、場合によっては数カ月でやめてしまうことも少なくありません。

そのため、人材を育成するよりもM&Aによって事業を買収したり売却したりするほうが効率的です。すでに教育された技術者を多く確保できるM&Aなら教育時間も節約できます。

特に現場代理人などの資格をもった技術者は、どの建設会社においても人材不足であり、こうした技術者を一気に確保できるのもM&Aの目的です。加えて宮大工など名工と呼ばれる技術は限られた財産といえます。

限られた人材の持つ技術を後世まで継承させることも、建設業界・住宅建設業界のM&Aにおける大きな使命でしょう。

最近の住宅建設業界での受注体系には、変化が見られています。これは時代を背景とした変化となっており、今後も引き続き期待できる良い変化です。ここでは2点の変化について解説します。

1. インバウンド効果
2. ストック

昨今のインバウンドにおける建設業の状況ですが、大都市圏を中心にホテル需要が高まっています。一方で、オリンピック後の建設業界の先行きは不透明なのも確かです。

住宅建設業界は新築の個数は落ちているものの、リフォームなどのストックでは売上が堅調に推移しています。これは高度成長期などで建設された戸建住宅やマンション、アパートなどが改修・改築の時期を迎えているからです。

そのため、リフォーム市場は2030年までは横ばいの売上で年間6兆円台が予想されています。さらに空き家数や空き家率は上昇する傾向があり、今後もリフォーム市場は安定した伸びを見せるとの予想です。

ここでは、住宅建設業界のM&Aを実施して、他の会社を買収したり、自分たちの住宅建設会社を売却したりする際のメリットについて解説します。

まずは、M&Aによって会社を売却する側のメリットから見ていきましょう。売却する側のメリットとしては、以下の4点が挙げられます。

• 資本力による安定経営
• 後継者問題の解決
• 従業員の雇用維持
• M&Aによる売却益

大手住宅建築会社に会社を売却すれば、安定した経営ができます。親会社の資金を活用することで財務基盤が安定し、業績向上も期待できるでしょう。

M&Aで会社を売却すれば、後継者問題が解決します。住宅建設業界では、後継者不足に悩まされている中堅・中小企業が多いです。廃業すると取引先や従業員に迷惑がかかりますが、M&Aを実施すれば買い手が後継者（新たな経営者）となって会社は存続します。

M&Aで事業が継続できれば、従業員の雇用を守れます。経営者が引退するタイミングで廃業してしまうと、従業員を路頭に迷わせることになるでしょう。しかし、M&Aで会社が存続することで雇用も継続されるのです。買い手次第では従業員の雇用条件が上がる可能性もあります。

売却側の経営者は、売却益を得られます。売却益とは、M&Aによって得る利益のことです。株式譲渡であれば、株主であるオーナー経営者は対価の現金を受け取れます。なお、事業譲渡の場合、対価を受け取るのは会社であり、経営者個人ではありません。

続いて、買収側のメリットも見ていきましょう。買収する側のメリットとしては、以下の3点が挙げられます。

• 経験を積んだ人材の確保
• 速やかな事業展開
• 事業スケールの拡大

住宅建設会社を買収すれば、経験を積んだ優秀な人材を獲得できます。優秀な人材を取り込めば、よりスピーディーに自社の事業を進められるようになるのです。

特に、住宅建設業界では人材不足が顕著となっています。多くの人材を買収で自社に取り込むことで、他の競合会社と差別化を図ったり、競争力強化につなげたりできるでしょう。

住宅建設業界とは異なる事業を新しく展開したいと考えるときにM&Aを実施すれば、速やかに事業を展開できます。どのような経営者でも事業の多角化経営をして会社のリスクを分散させたいと考えるものです。

しかし、新しい事業を立ち上げるには時間がかかります。そこで、すでにその事業を運営している会社を買収すれば、そのまま自社ブランドとして取り扱えるようになるのです。

住宅建設会社を買収することで、事業スケールの拡大ができます。たとえば、進出したいエリアの住宅建設会社を買収すれば、市場調査や人材採用活動なしで進出可能です。

自社メーカーを作りたいのであれば、すでに建材メーカーとして機能している会社を買収すると、すぐに自社メーカーとして取扱商品を増やせます。このように、事業を広げたいときにM&Aは有用です。

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住宅建設業界は、独特の商流のため、M&Aはあまり盛んではありませんでした。しかし昨今は、M&Aによって得られる各種メリットを目的に、ハウスメーカー・ビルダー・工務店・建設会社など住宅建設業界各社のM&Aの実施が徐々に増えてきています。

M&Aにはさまざまなスキーム（手法）があり、交渉や各種手続き、契約書の作成・確認などのプロセスは専門的なものばかりです。自社独自で進めるのは難しいものがあるので、住宅建設業界でM&Aを進める際には、M&A仲介会社などの専門家のサポートを得るのが現実的な手段になります。